本报讯 （见习记者 郑育婷 通讯员 刘 卉）住宅小区物管会期期满，新任物管暂时未设立，面对“不给力”的原物业管理工作，住宅小区物管通过村委会再次选任物业管理工作，物管王某却婉拒向新物业管理工作交纳物业管理工作费被判令高等法院。近日，广东省广州市中级人民高等法院开审了这起物业管理工作服务项目合约纠纷案件，裁决物管王某向甲子公司缴付积欠的物业管理工作额外费用。
起先住宅小区物管会期期届满时，因病没能设立新任物管理工作事会。经私有部分占建筑面积20%以上且占总数目20%以上的物管联署请求，住宅小区所在社区村委会组织机构积极开展了再次选任物业管理工作子公司的招标工作，并及时处理主持召开了物管大会。经过住宅小区物管投票，“双过半”（即参予投票表决私有部分占建筑面积绝对多数且参予投票表决数目绝对多数）物管同意选任甲子公司为该住宅小区提供更多物业管理工作服务项目。公示期届满时，甲子公司与村委会签定了物业管理工作服务项目合约，并入驻该住宅小区提供更多物业管理工作服务项目。
住宅小区物管王某认为：物业管理工作服务项目合约应由开发商或住宅小区物管签定，村委会无权代表住宅小区物管签下，故村委会与甲子公司签定的物业管理工作服务项目合约不能约束住宅小区物管，遂婉拒交纳物业管理工作费。为向其追回物业管理工作费，甲子公司将王某判令高等法院。
高等法院该案后认为，依照中华人民共和国住房和城乡建设厅《物管大会和物管理工作事会辅导规则》第五十五条的规定，住户理事会对辖区内住宅小区具有一定管理工作职能，可以在个别情况下暂代物管理工作事会职能，并经不合法程序选任物业管理工作子公司为物管提供更多服务项目，以保护住宅小区管理工作社会秩序平衡、物管们安宁，推进建立共建、波皮夫、共享的基层治理模式。该案中，虽然某住宅小区原物管在会期期届满时未产生新任物管理工作事会，但经法定比例的住宅小区物管联署申请，该住宅小区所在地的住户理事会依法源组织机构积极开展了新物业管理工作子公司的选任工作，为涉案住宅小区及时处理选任了捷伊物业管理工作服务项目人。该村委会依照物管大会决议案与甲子公司签定的物业管理工作服务项目合约不合法有效，对全体住宅小区物管均有法律约束力。在甲子公司据此入场并实际提供更多了适当物业管理工作服务项目的情况下，依照等价无偿原则，物管享受了适当服务项目，自然应缴付适当对价的物业管理工作服务项目费，故裁决王某向甲子公司缴付积欠的物业管理工作额外费用。该裁决现已生效。
■检察官说法■
该案该案检察官刘卉提醒，实践中由于各种原因，一些住宅小区暂时不能议会选举出物管理工作事会，不得不沿用建设单位与物业管理工作子公司签定的后期物业管理工作服务项目合约；而在已设立物管理工作事会的住宅小区，也会出现因会期期满或成员缺失无法或暂不设立新任物管的“青黄不接”现象。此时，如果前物业管理工作“不给力”，物管可以通过借助第三方力量协助实现选任新物业管理工作的目的。
需要特别注意的是，村委会代为签定物业管理工作服务项目合约是有先决条件的。一是后期物业管理工作服务项目合约已经终止，住宅小区因其他原因没能议会选举产生物管理工作事会或者物管理工作事会委员数目不足总数的百分之三十；二是住户理事会要在街道办事处、乡镇人民政府的辅导和监督下，依法源暂代物管职能，并依照物管大会“双过半”决议案签下；三是住户理事会要尽善良管理工作人的特别注意义务，其行使职能要对保护住宅小区社会秩序和谐平衡和住户安宁具有重大意义。（郑育婷 刘 卉）
（人民高等法院报）
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