楼市新政后 部分楼盘“人山人海”

郑州楼市“松绑”限购限贷后，看房人明显增多，当地房地产未来的前景如何？

　　当地房地产未来前景会比较好，从目前买房的人数可以看出河南郑州看房量明显增多，尤其是热门区域，由此可见，当地居民买房需求仍然比较大，只不过受疫情影响以及房价居高不下，大部分人只能等候观望。自从3月1日郑州出台了18条楼房政策，买房者又开始蠢蠢欲动。

　　一、郑州楼市目前经营状况如何？　　关于楼市新政策中有一条提到，如果已经拥有了一套住房，并已还清贷款，购买第2套房子时，可以按照首套房政策进行贷款，贷款利率在原来的基础上下降5%左右。正因为如此，新建楼盘仍然涌进了不少看房者，有些售楼区还没有开盘，就已经有人开始前来排号了。

　　二、郑州楼市看房人数开始活跃，房价有没有太大变化？　　记者了解到，绝大多数区域的楼盘并没有提高房价，平均价格19,500每平方米，价格最低可达到18,000每平方米，贵一些的也就2万元每平方米。只要房子不炒，就不会有大面积涨价，现在还售房市场逐渐好转，需求量增加后，楼盘打折送礼物的活动也会相对减少。今年2月份郑州成交住宅数量为5309套，加起来面积约940万平方米，这些数据更加表明当地房地产前景发展不错。

　　三、郑州二手房市场如何？　　二手房市场也不错，金水区是郑州最中心的城市，由于教育地铁等设施都比较完善，很多人都想在此地买房。不过该地人口密集较大，新楼盘相对少，为了能够在此地发展部分人只好购买二手房。再加上二手房利率低，现在当地看二手房的人越来越多，教育率也逐渐提高，和去年12月份相比，成交幅度明显提升了70%。

都是假象！为什么新楼盘开盘总会人山人海？

我国楼市的空置房率一直都是很高的，房价一直居高不下这主要是因为人们对房子的购买欲似乎从未减弱。有购房者感到很奇怪，无论在什么时期，楼盘一开盘就场面“火爆”的情况却并不少见；在一些住房需求旺盛的城市，人们排队“抢房”不足为奇，但很多人口流入量小、房子有价无市的城市仍出现这种情况就令人匪夷所思了，为什么新楼盘开盘总会“人山人海”？内行人：小编告诉原因有5个。一、饥饿营销其实，如果你看透了开发商的营销套路，那么估计你也就知道其中答案了。一般来说，开发商的运营模式即先贷款再修建，期间需要靠购房款才能持续，属于高负债的运营模式，一旦楼盘销售情况不好则要面临负债或随时跑路的情况，因此开发商会想尽办法将楼盘早日售出。那么，问题来了，怎么才能让房子快速地销售出去呢？这就需要了营销了，而“饥饿营销”就是其中一种。因此在一般期间开发商多会用“房源仅剩XX套”的标语来刺激消费者，都是满满的套路和心机。二、实在不好卖的房源，被抵押或低价卖给企业并不是所有的楼盘建造出来，都是能够销售得出去的，那么销售不出去怎么办？其实，在楼市低迷的城市，很多楼盘存在实在卖不出去的房源，但开发商又需回笼资金，这时他们就会采取措施“补救”，将这些实在不好卖的房源抵押给银行、工程商或以成本价卖给企业。开发商这样做，既确保房子能够卖出去，又能够确保资金能够及时回笼进行其他的理财。三、房产中介数量多其实，你在售楼部看到的“人山人海”，有不少都是房屋中介的职工。以前房地产市场行情好的时候，开发商基本上都是自己卖房，根本不会拿给中介卖。现在房子不好卖，很多开发商都会找房产中介帮忙出售房屋。很多时候楼盘开盘时，房产中介的人员可能比购房者还多，四、捂盘“无利不起早”，说得就是商人，而开发商不仅是商人，更是很精明的商人。开发商开盘时只拿出极少量房子出售，大部分不出售，等个几个月或一年多，等到政策变化来临，就又是一个价格了，而且导致市场上的住房供应量少，在供小于求的影响下，房价上涨应该是必然的。五、聘用“房托”撑场面在实际生活中，有些商家为了让自己家的店铺很起来很红火，就会请人来演顾客，同理，为了让售楼处看起来场面“火爆”，不少开发商会聘用一些人当“房托”来演一出戏，制造出排队抢房的假象，以吸引更多购房者的目光，让人误认为再不下手房子就卖光了。看到这里，也许就有购房者想问了，既然如此，怎么去辨别楼盘是真的人山人海还是看热闹的假象呢，这主要就是靠你的“火眼金睛”去辨认了，提醒，在房源的价格方面，楼盘都有备案价，购房者可以登录当地的住房保障和房屋管理局网站查询，如果房价比备案价低那问题不大，如果高于备案价那就得小心被“坑”了。

“新政出台满月”购房者心态大剖析

3月1日，国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税，引起市场哗然。3月25日，广东版“国五条”出台，但并未做大的改变。在“新政出台满月”之时，购房者的心态有哪些变化？楼市调控新政是否对购房者的置业意向及心理产生了较为严重的影响？我在网上看到刘小姐发布的消息称,对于3月1日国务院发布的新国五条细则，其中二套房征20%的个税对她打击最大。“对于我们这种工薪阶层，一个月工资只有4000多块，买房对我们来说压力巨大。所以有时候会考虑买二手房，不过这个念头冒出来还没多久，就被新国五条给浇灭了。二手房征这么高的税，肯定二手房会涨价的，本来二手房也没有便宜很多，现在基本跟新房也不会有差别了吧。”虽然新国五条对东莞的影响较小，但是刘小姐认为还是会一定程度的刺激东莞房价上涨。记者问到刘小姐是否还有买房的打算时，刘小姐说：“如果回湖南老家就在湖南买 ；如果真是决定在这边定居，那可能要考虑去周边城市或者镇区买了，像大岭山、石碣这些地方吧。”