译者：iCourt法秀Bokaro：烟台联邦最高法院特别提示信息：凡本号标明“译者”或“Bokaro”的经典作品均风险提示信息新闻媒体，著作权归原作及原原文所有。所撷取内容为译者个人见解，只供听众自学参照，不代表本号看法
绝大多数买车人买车归属于连续性需求，不论是北上广深却是偏僻的小城北，买车都是一生中一次重要的选择和投资贷款人合约自然就成了这之中最需要高度关注的重点项目这是由于买车人和地产商对于商品住宅的工程建设重大进展以及双方在专业技能上存有的重要信息不等距，有时买车人对合约一无所知就轻率盖章，以致于最后在合约履行职责中处于消极地位。
责任编辑特别针对商品住宅预售合约做重点项目分析（以 GF - 2014 - 0171 合约范本为例），告诫买车人在签定贷款人合约前应该从什么样视角高度关注合约，严防合约圈套
一、基本概念解释及法律亲密关系商品住宅预售，是指房地产开发民营企业将正在工程建设中的取得《商品住宅预售许可》的商品住宅事先转卖给债务人，并由债务人缴付订金或楼价款的行为商品住宅预售合约中，住宅并不实际存有，预售人获得的是一种期盼权。
若想实现预售合约的目的，主要依赖于房地产开发民营企业是否能廉洁按期最高人民检察院《刑事案件普伊隆明确规定》明确规定，贷款人华海包括商品住宅预售华海，商品住宅预售华海归属于贷款人华海的子级普伊隆不论是贷款人华海，却是商品住宅预售华海，仅是转卖市场主体不同，其实质仍然是买卖合约，并无明显差别。
二、合约的重点项目高度关注事项1. 地产商及项目重要信息情况（ 1 ）高度关注地产商的基本重要信息，判断按期能力首先看该地产商是否有其他的楼盘开发及销售情况，楼房质量及按期情况如何；其次通过GW2查、企查查等途径查询涉诉情况、行政处罚及历史案件重要信息；。
最后看其是否存有对外担保，股权是否存有质押、冻结（ 2 ）是否取得《商品住宅预售许可》《最高人民检察院关于审理商品住宅买卖华海案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品住宅预售许可明，与债务人订立的商品住宅预售合约，应当认定无效，但是在起诉前取得商品住宅预售许可明的，可以认定有效。
（ 3 ）高度关注土地使用权证首先看是否为国有土地，集体土地不可用于房地产开发经营，即传说中的小产权房或无证房；其次看土地规划用途，不同的土地规划有着不同的土地使用年限，一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为 70 年。
2. 商品住宅基本状况（ 1 ）对商品住宅阳台个数或封闭方式有特殊需求的，需要重点项目高度关注相关条款（ 2 ）抵押、查封情况高度关注预售住宅土地使用权及商品住宅是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应慎重考量后再选择签署合约。
（ 3 ）高度关注产权瑕疵的救济条款签署合约时住宅没有产权瑕疵不代表以后没有，所以一定要重点项目高度关注产权瑕疵的救济条款违约条款中应明确住宅产权存有瑕疵（如抵押、查封及一房二卖）时的具体救济方式，一般至少包括解除合约、赔偿损失等。
应明确损失的具体金额或计算方式，以防后期维权成功但获得的赔偿不足以弥补实际损失3. 商品住宅价款（ 1 ）已经缴付订金（订金、意向金、押金等）的，此处应约定抵作商品住宅价款（ 2 ）付款方式选择一次性或分期付款方式买车，需双方商定；若选择贷款方式付款的，应高度关注买车人贷款协议上约定的放贷日期，放贷日期不可晚于付款日期，可约定非因买车人原因造成贷款发放迟延时不承担违约责任。
地产商通常答应帮购房人办理贷款，但合约却不约定无法贷款可以退房，故一定要明确未能取得贷款时的处理方式，如可解除合约且无违约责任（ 3 ）一定要将购房款打入预售资金监管账户，一定要核实预售资金监管账户的真实性和有效性，该账户可以在当地住建局官网查询。
（ 4 ）逾期付款责任逾期付款一般按日计算，购房款的万分之几不等此处建议买车人廉洁为本、按期付款，尤其是在一次性及分期付款的情形下4. 商品住宅交付条件与交付手续关于商品住宅交付条件及交付手续，往往是由地产商事先拟制好的条款，买车人很难通过协商让地产商进行修改。
虽然如此，但也应重点项目高度关注以下几点，否则可能导致维权艰难：（ 1 ）商品住宅交付条件中的验房方式具体是什么，竣工验收、单体验收、综合验收却是竣工验收备案等；（ 2 ）收集地产商售房宣传资料，并核对所宣传的内容与合约约定是否一致，如学校、会所、车库、储藏室、阁楼、健身房、游泳池、电梯等配套设施及其产权归属，尤其是对于自己购买商品住宅有重大影响的因素应当写入合约；
（ 3 ）高度关注配套的供水、排水、供电、供暖、燃气等设备的按期交付使用及逾期交付的违约责任条款；（ 4 ）高度关注电话通信、宽带网络等设施条款，是否约定多家经营商进入；（ 5 ）高度关注车库是否在规划内，在合约中除明确停车位的所有权外，还应载明停车位的面积、位置等内容；
（ 6 ）明确交房时间以及逾期交房责任，并应明确具体违约计算方式或违约金额该条款是地产商逾期交房，买车人维权时非常重要的依据；（ 7 ）关于地产商约定的交房宽限期，买车人应重点项目高度关注，避免地产商通过交房宽限期规避逾期交房的违约责任。
5. 面积差异处理方式面积差异处理方式一般为套内建筑面积误差比绝对值在 3 %以内（含 3 %）的，据实结算楼价款；套内建筑面积误差比绝对值超出 3 %时，买车人有权解除合约（约定解除合约的，应明确约定返还购房款的时间及利息计算方式）。
如果合约中有其他明确约定，按照约定执行6. 规划设计变更该条款一般约定涉及可能影响债务人所购商品住宅质量或使用功能情形的（商品住宅结构形式、户型、空间尺寸、朝向），地产商应当在变更确立之日起的一定期限内（一般 10 日）将书面通知送达买车人。
地产商未在明确规定期限内通知买车人的，买车人有权解除合约逾期（一般 15 日）未予以书面答复的，视同接受变更7. 商品住宅质量及保修责任（ 1 ）商品住宅质量的约定一般分为地基基础、市场主体结构和其他质量问题（经过更换、修理后仍然严重影响正常使用的，买车人才有权解除合约）。
可约定买车人认为商品住宅存有质量问题时，可委托第三方进行检验，确有质量问题的，检验费用由地产商承担并约定具体的违约及赔偿责任（ 2 ）如果购买的是样本房或者精装房，约定商品住宅应取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告，并明确空气质量检测不合格时地产商或其委托装修的第三方要承担相应的违约责任。
还可以约定吊顶、墙面开裂及地砖地板起翘等作为拒绝收房的事由（ 3 ）关于保修责任，一定要注意两点：一是约定保修责任的起算时间，一般应为实际交付之日起；二是约定在保修期内，出现质量问题时地产商既不履行职责保修义务也不提出书面异议的，买车人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的一切损失由地产商承担。
（ 4 ）高度关注质量担保条款和担保人的保证能力，确定担保的方式是一般担保却是连带担保8. 合约备案与住宅登记（ 1 ）高度关注预售合约登记备案并跟踪落实登记备案情况可约定自本合约签定之日起 15 日内（一般不超过 30 日）办理商品住宅预售合约登记备案手续，并将本合约登记备案情况告知买车人。
备案既能防止“一房二卖”，又能在发生查封、拍卖等事由时，有效地保护买车人的权利（ 2 ）关于逾期办证的违约条款，应当重点项目高度关注买车人取得住宅所有权证书的时间是否明确，以防地产商恶意拖延办证时间；明确因地产商、第三人原因导致逾期办证的违约责任及具体的违约金计算方法或金额等。
也可约定逾期办证后，买车人有权解除合约9. 其他事项（ 1 ）关于送达，买车人一定要重视该部分条款的约定，其中有关于地产商联系方式、通讯地址的重要重要信息笔者曾接手过类似案例，计划给地产商发律师函时，当事人却不知道该发给谁，从前对接的销售人员早已离职，想发给民营企业法人又没有电话号码，导致寄出去的律师函被拒收。
（ 2 ）关于争议解决方式建议买车人选择住宅所在地人民法院起诉，法律救济途径会多一些虽然仲裁有不少优点，但一裁终局的机制可能对买车人的维权不利（ 3 ）商品住宅买卖合约除主合约外，还包含附件，需要核对附件与主合约之间的差异。
三、结语目前全国各地使用的商品住宅预售合约并不一致，各房地产民营企业使用的该合约也不相同，但由于是地产商提前拟制好的合约，约定的条款会更有利于地产商，所以买车人在买车前一定要认真研读商品住宅预售合约，切不可选房后立即签署，必要时可以与地产商协商签定补充协议，明确主合约中的模糊基本概念，修正不合理条款。
笔者以自己的见解提供以上合约的重点项目高度关注事项，不一定全面，希望对买车人有所帮助，欢迎各位听众与笔者交流切磋
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