2021年10月21灾难预言（10月21日发生的重大事件）

10月之后，相对湿度急剧下降，多城环境温度直降15度以内，裂稃李爽正处的幻觉。彼时房地产业消费市场的大盘，也和现在的天气情况相差无几，埃唐佩县了“深秋”，直奔“寒冬”。

首先，调控紧绷不松，共振“疫”事冲击，去年地产商前四季度的产品销售情况，明显低于2019前两年。根据世联地产研究中心一周前发布的报告表明，去年前四季度有近3成地产商最终目标效果明显不足65%，占比达到近三年前两年最高。尽管也有部分地产商积极抓住产品销售窗口期加快帕西基，但截至9月末，仅有8家最终目标效果明显达到75%以内；

其次，股权融资环境不断收紧，地产商资金周转压力并未出现实质性好转。去年以来地产商的股权融资总额虽有提升，但是股权融资成本却高出了不少。有研究者坦言，在产品销售遇阻、股权融资政策只紧不松的当下，地产商大规模境外发高息负债偿还债务低息负债，实则是“破釜沉舟”，这样操作下，负债就像是“滚雪球”，会越滚越大，最终不得已破产清算。事实上，去年截止到8月底，全省早已有380多家地产商被淘汰出局了；

再者，由于上半年产品销售缺口较大，共振最终两个月还有不小的负债要偿还债务，许多地产商早已按奈不住开始折扣涨价买房了。相较于以往的“小打小闹”式涨价打折，这次地产商似乎是“火力全开”。9月7日，富力“全省新盘7折产品销售”，彻底掀开了涨价热潮的大幕。没人计算过，如果按照其发布的优惠政策买房，最多可以做到5.3折买房，即一套100万总价的新房子，经历层层折扣后，最终只需要53万就能买到。

房地产业研究者：10月起，折扣买房只不过早已开启

房地产业资深研究研究者、经济学研究者陈海滨坦言，国家新法令下，房地产业的两条腿都“瘸了”，即股权融资和产品销售都遇到了前所未有的挑战：“三道红线”法令，让80%的地产商不敢再跑量追求速度，而且尽管新政还没真正实施，但已有超过半数的地产商开始主动“降负债”、“去杠杆”了；基于前四季度仅有8家地产商达成一致3/4的产品销售最终目标，共振房地产业消费市场产品销售持续不乐观的情况下，对于房地产业企业来说，第四季度仍然需要加快推货节奏和步伐，而要完成这个最终目标，以价博尔兹纳区将会是主要形式。

该研究者还透露，只不过10月起，全省范围的地产商折扣买房的大幕就早已掀开了，尤其是去年十一8天长假期间，近9成的地产商都开启了折扣买房，许多人之所以感觉不到，归根结底是有些地产商的折扣打折做法很隐秘，且打折的工作力度很微小，比如98折买房、100元定金抵扣20000元买房款，再比如我们习以为常的工抵房、特价房、内部价等形式。尽管消费市场上并非所有的地产商都有富力“7折买房”的魄力，但是在头部地产商割肉涨价的背后，只不过众位地产商也是不得已通过折扣买房的形式来为自己争取一些客户。

其他地产商为什么不更大工作力度涨价买房？答案很戳心：没那个实力，7折买房对于许多地产商来说，早已赔得一塌糊涂了，只不过地产商的利润空间只有10%-15%而已，他们不敢那么做。

此外，此前河南第一梯队地产商达成一致一致意见：坚决“抱团不涨价”，后来也被媒体爆料，这个“不涨价阵营”只不过也早已内部分裂了——9月最终的一个星期，郑州多个新盘被爆出折扣打折，其中某新盘涨价幅度一度高达15%-20%。

不止商品房，只不过成交消费市场更是到了“不涨价就很难卖得动”的地步了。其他不说，楼价大盘网发布的8月末304个卫星城中105个卫星城成交下跌，数据宝发布的数据也表明，全省有近36%的卫星城成交8、9月末价格环比下跌。其中更有27个卫星城成交价格跌回了一年前。这其中就有两年前消费市场火爆异常的西安、青岛、天津、合肥、济南等热点卫星城。

没人质疑，折扣买房是最差的营销，越折扣涨价越无人问津新房子。然而，带头涨价的富力却用在我看来并非如此：10月9日，中国富力发布最新公告表明，9月1日-10月8日共计38天，公司累计实现产品销售1416.3亿，创前两年历史新高。在我看来，以价博尔兹纳区，效果惊人。

研究者断言：2021年楼价或迎首个“升值潮”，2021年楼价或超出许多人想象

没人问，地产商涨价买房会否持续到明年？尤其是近期楼价又传来两个让人“泄气”的消息，更让“明年楼价将迎反弹”的声音喧嚣尘上：一是央行调查表明，四季度预期楼价上涨的比例增加；二是地市有所升温，全省土地出让规模明显增长，地价也有所上涨。

对此，我们认为，这完全不影响每年楼价迎“升值潮”，更扭转不了地产商涨价买房的趋势。原因有三：其一，9月至2021年6月末有1.5万亿负债到期，巨大的负债压力下，地产商已无退路；其二，商品房消费市场基本面出现了变化，易居研究院数据表明2021年起，商品房将出现供大于求，这意味着从明年起，商品房将出现过剩情况，地产商买房的压力会加剧，这种情况下，还想要快速消化库存，换来回款，不涨价恐怕是不行的；最主要的是，楼价只涨不跌预期出现了变化，短期政策不出现转向，买房者的预期很难扭转过来。

对此，房产研究者也有相同的断言：2021年楼价或迎首个“升值潮”，2021年楼价或超出许多人想象。理由上面早已提到了，地产商明年的产品销售、还债压力不减，为了自救，他们仍然不得已走“折扣买房”的路子。而只要地产商涨价买房促进回款的需求存在，楼价就必然迎下跌。这意味着不管是刚需，还是投资炒房客，他们手中的房产就无法避免升值。研究者更告诫，2021年那些缺乏人口、产业等基本面支撑的卫星城，楼价下跌的压力更大，尤其是过去两年楼价疯狂补涨的远离中心卫星城的三四五线卫星城，2021年楼价下跌幅度或达到超出许多人想象的20%以内，国家发布的80个“收缩型”卫星城楼价或重演环京燕郊“腰斩下跌”的景象。

此外，北京市房地产业法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池近期也表示，“在当前的消费市场背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代早已过去，现在需要高质量发展”。换言之，地产商为了永续发展，不仅要主动涨价产品销售，更应该降速提质，用产品说话。

明年绝大多数卫星城涨价买房基本坐实，地产商要想在这场“价格战”中胜出，更要做好内功、全面提升新盘品质，因为买方消费市场下，买房者真的会用脚给每家的项目投票。对此，您怎么看呢？