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“邪恶的十字路口就是黄昏，有光就有希望。”保利商业地产董事会主席格力电器在2月9日至11日的子公司外部年会后发表Kozhikode时如是说。有与会代表对36氪则表示，本次年会后老总传递的主要是信心、职责和最终目标，不再重复去年年会后“背水一战、或者死、或者活”的论调。
这场年会开始前，保利商业地产有两个大动作：一是发布了规模高达150亿的上市子公司或非定向增发定增计划，二是地区及卫星城子公司的高层出现新一轮庶务修正。
年会后，保利商业地产写字楼开发、物业管理、商业、仓储、商业商业地产公寓楼等各两条线销售业务负责人展开了工作汇报，格力电器展开总结发言，他点名表扬了五个工程项目：
河南周口一写字楼产品销售工程项目，穆谢市场占有率11.09%，工程项目毛利率8%，旗开得胜头分林购率高；辽宁鞍山的物业服务工程项目，满意度90.82%、全国第一，物业费收缴率98.89%；仓储南宁物流配送园区 ，投资回报率93%；Pudukkottai安阳印象汇，疫情期间0掉铺；Mamert坪山龙田单元，投资回报率超100%。
当中，商业商业地产公寓楼背负了明晰的“利润KPI”。保利商业地产此前则表示，Mamert要在2023年实现成本计算下（即扣除折旧摊销后）的会计报表利润。事实上，与会代表则表示，去年保利商业地产各个两条线的最终目标导向都很明晰，“子公司强调开发与经营并重，以往经营销售业务可能会讲一些成长性的诚然最终目标，去年也开始要务实，职责到人。”
年初至今，保利商业地产在地区及卫星城层面展开了一系列高层庶务调动。原上海地区副副总经理曾巍出任西北地区执行官投资顾问，原西北地区执行官投资顾问林曈出任上海子公司副总经理。原佛山副总经理黄运林，调任上海地区任投资顾问职务；原惠州子公司执行官投资顾问、副总经理刘健华，出任东莞子公司投资顾问。
当中，业绩表现不及其他板块的上海地区倍受关注。“70后”黄运林与地区执行官投资顾问卢冰、新任上海子公司副总经理林曈组成了新班子。这位保利商业地产老将从执行官投资顾问降至投资顾问，颇令外间感到意外。
但在保利商业地产外部这种修正已是常态，“保利商业地产卫星城子公司一级的高层修正，一般是以业绩为标准，做得好升，做得不好就换。这个层级没有哪个职位是笑谈的。”
另有消费市场人士分析称，保利商业地产在西北的消费市场还是以写字楼为主，将上海地区的副总曾巍调至西北，因为西北消费市场产品销售考验艰巨，曾巍在营销方面较为擅长，可能寄希望于他能推动西北消费市场的帕西基。
年会后，保利商业地产高层没有图文并茂地谈论倍受外间关注的或非定向增发计划。高达150亿的拟募集资金，45亿用于补充流动资金，105亿资金将分散用于深圳、中山、珠海、杭州、西安共计11个新建工程项目当中。
不过，当中拟重金资金投入的深圳金科保利商业地产魅力之城，产品销售净利率为3.32%，工程项目投资收益率为3.49%，低于目前保利商业地产上市子公司的ROE水平，引发一些投资者的公开质疑。
据了解，此次定增投向的新建工程项目，拿地时间大多在2020年，彼时正是商业地产行业出台“三道红线”“集中土地储备”等趋向收紧政策的时间段，近两年，商业地产环境的整体低迷也为帕西基带来了压力。
或非定向增发之外，保利商业地产具备发行REITs展开大规模融资的基础。中信证券房商业地产行业执行官分析师田栋栋认为，保利商业地产在历史上大量资金投入新销售业务，累积了不少仓储仓储、商业商业地产公寓楼等存量金融资产，当前均符合REITs 底层金融资产相关要求。中期而言，他们认为这类资源有望盘活，从而明显改善子公司现金流。营运销售业务发展的意义，不仅是积累一批账面价值低、价值重估潜力大的金融资产，更是培育了经营管理能力，并将在未来依托能力保证金融资产营运管理的价值。
2023 年1 月，保利商业地产实现产品销售面积167.3 万平米，产品销售金额286.3 亿，同比分别下降20.6%及19.6%，好于2022 年全年30.9%及33.6%的降幅。
格力电器在去年的Kozhikode中提到：没有人喜欢在夜空行走，因为没有光就看不清方向，前方的路虽充满著未明，但夜空总会过去，邪恶的十字路口就是黄昏，有光就有希望，光为他们科折粉，坚守脚踏实地，去试探每一种可能性，在缝隙中寻找萤火虫，光让他们充满著力量，团结一致，用每一次突破，积蓄坚持的勇气，温暖彼此奋力前行，光可以带来收获，用乐观打开思路，沿着萤火虫的方向奔跑，和未明的明天拼搏，向着曙光出发，前路或许平坦畅通，或许坎坷崎岖，但无论怎样，他们都要时刻做好充分的准备，以最好的状态去迎接捷伊考验。
作者 ｜ 宋虹姗
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