2022年7月12日，上海城中村国联在四川全兴举行第二届上海城中村高峰论坛。北大同衡恽爽副院长作为上海卫星城整体规划专业委员会城中村与整体规划实行学术委员会主任委员，在下午的“商业营运、生机焕新”分高峰论坛作题为《营运前置推进城中村整体规划实行》的主旨演讲。
恽爽认为：在“高效率产业发展”的整体明确要求下，城中村正在从纯粹化学物质内部空间明显改善向综合产品品质提高积极转变，新一波的卫星城有机预览，不能只是纯粹的内部空间自然环境的改建提高，还得注入“文本”并长久保持生机，以契合人们追求美好生活的蓝图。为了探索非常有限预览天然资源精确投放，招揽多元化市场民营企业积极参予，城中村须要鼓励营运民营企业提前介入，策划机能商业商业模式组成，引导整体规划方案设计，并关注工程建设实行全过程，为先期营运和持续焕发生机创造可能性，从“面向全国开发”转为“面向全国营运”。
一、“高效率产业发展”语境下的城中村
随著2020年我省卫星城化水平突破60%，中国卫星城产业发展进入捷伊历史期。继2015年中央卫星城工作会议提出“框定总额、限定容量、盘活存量、做优存量、提高效率”的卫星城产业发展新明确要求后，以上海、上海、深圳为代表者的第一线卫星城，在新一波的整体整体规划中，也先后明确了“减量产业发展”的整体思路。由此，中国卫星城工程建设开始全面进入存量预览时代。
以党的十九届五中全会明确提出“实行城中村行动”为标志，城中村已经成为我省下期城镇化过程中解决卫星城产业发展难题，制定、实行相应政策措施和纲要，走涵义张祯高效率产业发展道路的重要抓手。
从预览最终目标上看，“高效率产业发展”明确要求城中村超越纯粹的化学物质内部空间明显改善，同时实现卫星城综合产品品质的提高，囊括从基础公共设施完善、产业结构调整升级、经济可持续增长到社会包容和公平正义、文化认同和传承技术创新、宜居自然环境明显改善和公共服务提高等布季夫蓝图。
从天然资源前提上看，相对存量产业发展期，存量预览期天然资源总额更为非常有限、天然资源前提也更为繁杂，须要另一方面开拓对天然资源涵义的认知，扩大预览天然资源囊括范畴，另一方面提高天然资源系统化配置能力，提高非常有限天然资源的利用效率。
从参予民营企业上看，虽然预览最终目标和现状前提日趋繁杂，新语境下的城中村面临更为繁杂的多元化场景，须要精确解决关键点难题，招揽市场资本和民间资本的共同参予，在政府财政投入非常有限的前提下下，激发市场民营企业和个人民营企业的参予动力，同时实现预览项目的长效运维。
由此可见，新形势下的城中村整体规划，核心是推动卫星城自然环境治理思维的变革：从单向的卫星城管理转向布季夫的社会自然环境治理。预览整体规划须要直面实行过程中的真实市场需求和现实生活困局，通过政策机制技术创新、经营理念方法开拓和工具手段研发，为民营企业利益博弈、天然资源系统化供给、宜居产品品质提高等提供切实可行的路径。
二、目前我省城中村整体规划实行的现实生活困局
随著中央提出“实行城中村行动”的整体明确要求，以南、上、深等第一线卫星城为代表者，各地在制度工程建设、经营理念方法、落地实行等不同微观进行了诸多有益课堂教学和大胆试著，如上海、深圳等地在城中村制度设计等顶层自然环境治理结构微观的技术创新课堂教学；上海在《上海市城中村纲要（2021-2025年）》中对利益民营企业参予商业模式的明确规定等。但对我省多数地区来说，虽然在卫星城产业发展期和自然环境治理经营理念上存在的客观差距，各地的城中村整体规划在具体实行期仍面临一些普遍的困局。
2.1 市场需求偏差
以南上深为代表者的第一线卫星城正经历后工业时代的市场需求结构调整，人民群众已经从基础化学物质市场需求逐步过渡到服务产品品质市场需求。但虽然缺少精确判读，目前仍有相当数量的城中村项目集中在上下水改建、房屋渗漏维修等基础类公共设施文本，而对居民真正市场需求的加装电梯、增加停车位、补充服务公共设施、提供消闲场地、美化社区自然环境等提高类文本，常常鲜有试著。虽然前期对核心诉求的误判，常常也导致预览先期满意度不高；各期工作反复，进展缓慢；以及居民不爱惜改建成果等一系列难题。造成政府在投资不小的情况下，公信度仍未提高，甚至在局部地区有所下降的不利局面。
" data-size="normal" data-rawwidth="619" data-rawheight="413" class="origin_image zh-lightbox-thumb lazy" width="619" data-original="https://pica.zhimg.com/v2-2581b2c171fb0a2a05ebefa1e3194cc9_r.jpg?source=1940ef5c" data-actualsrc="https://picx.zhimg.com/50/v2-2581b2c171fb0a2a05ebefa1e3194cc9_720w.jpg?source=1940ef5c">2.2 生机不足
随著人们对内部空间机能多样性及自然环境产品品质明确要求的提高，新型商业内部空间已不仅是购物消费的场所，更承载了文化体验、消闲娱乐、社交育儿等多种服务性市场需求，但这些市场需求基于简单的内部空间和建筑表面预览并不能真正满足。虽然开发商业模式固化、对机能市场需求的简单化理解，常常导致商业公共设施预览后定位及最终目标人群不清晰，商业商业模式同质化严重，差异化不强，缺少时代特征和地域特色等一系列难题，其结果就是预览后公共设施生机不足，通过城中村带来地区复兴的根本目的仍未同时实现。
2.3 参予不够
从“以人为本”的核心明确要求出发，一次性投入的工程改建仅仅是城中村项目的开始，在先期项目运行中持续跟进使用市场需求并不断优化调整才是影响居民满意度的关键。但长期运维须要人力物力的持续投入，对多数民生明显改善类项目，仅靠物业费、会员费、停车费等难以平衡，更遑论费用收取常常还会面临种种困难。因此，如何拓宽营收渠道，持续提供高产品品质公共服务，提高居民满意度和缴费意愿，同时实现城中村项目的长效良性运行，在项目初期的整体规划设计中就须要统筹考虑。
三、营运前置构建城中村良性闭环
面对整体规划实行中面临的现实生活困局，传统卫星城管理思维难以为继。新形势下的城中村须要兼顾社会市场需求、市场规律和公共政策，将卫星城作为可生长的“有机体”，化管理为自然环境治理，重新认知城中村中“天然资源涵义”、“角色定位”和“运作商业模式”，通过“卫星城营运”同时实现综合产品品质提高。另一方面从广义存量天然资源角度出发，开拓城中村天然资源囊括范畴，精确配置非常有限内部空间天然资源，同时实现卫星城资产的有效整合和增值；另一方面重新定位政府、企业和公众角色，激发城中村民营企业的参予动力。从而突破传统“蓝图式”以内部空间设计为核心的整体规划思维，构建全新“过程式”以人的市场需求为核心的服务链条。通过营运前置构建城中村良性闭环，鼓励营运民营企业提前介入整体规划，紧扣现实生活市场需求策划机能商业商业模式组成，精确投放非常有限预览天然资源，引导先期方案设计，关注整体规划工程建设实行全过程，对广义卫星城天然资源进行优化重组和系统化配置，为先期营运和持续焕发生机创造可能性，同时实现综合性城中村最终目标。
四、营运前置推动城中村整体规划实行
传统的项目营运常常是集中在整体规划实行后期介入，虽然受民营企业更换及时间效应叠加等因素的影响，营运后置常常导致项目实行很难有效承接整体规划的最初定位与产业发展蓝图，使得城中村项目丧失了可持续产业发展的动力。而营运前置可以充分发挥市场民营企业的主观能动性，提前对接先期运维和真实使用市场需求，充分挖掘天然资源潜力，把握市场产业发展趋势，从而引导先期机能商业商业模式策划和内部空间布局设计，保证非常有限的内部空间天然资源能够得到精确配置，同时实现综合产品品质提高和长效运行维护的整体最终目标。
4.1 营运前置，精确回应人本市场需求，保证项目实行成效
通过鼓励营运团队提前介入整体规划设计工作，特别是参予前期的项目策划和机能定位期，整体规划技术人员能够提前对接项目民营企业和使用者的真实市场需求，避免自上而下的精英整体规划可能造成的市场需求偏差。在“以人为本”的整体明确要求下，通过社会调查、市场研判和公众参予，对地区人群特征、消费趋势进行深入分析，从而精确定位项目的机能、内部空间、产品品质市场需求，同时也为先期持续运行设计可行路径。
民生明显改善类预览
本次上海城中村“最佳课堂教学”奖获奖项目之一——“海淀区一刻钟便民生活圈在学院路地区的预览课堂教学项目”由北大同衡担任设计单位，是典型的繁杂民营企业预览项目，改建前长期处于“四不管”的状态。同时，学院路是高知人群积聚的片区，机能市场需求具有特殊性。为了提高整个项目的可行性，整体规划前期引入专业团队，深入分析高知人群市场需求特征和地区公共服务公共设施现状，提前编制《街区预览战略整体规划》手册，并整合年度纲要形成项目库，前置考虑实行计划。同时，项目技术创新“政府+单位+社会+居民”四方共建商业模式，提前充分对接各相关民营企业的诉求和意愿，从而在精确定位大院须要提供的服务机能的同时，同步落同时实现有内部空间前提如何承载机能市场需求，非常有限政府投资如何支撑长效运行，市场营运民营企业如何同时实现资金平衡等一系列项目实行和先期运行中须要解决的关键难题。正是通过营运前置，在项目策划和整体规划设计期同步解决了一系列实行难题，石油大院预览项目实行后获得了各方的一致认可，切实提高了生活产品品质，促进大院邻里关系的重塑。
4.2 营运前置，充分挖掘天然资源潜力，重塑地区价值生机
通过营运团队提前参予，开拓整体规划技术人员对广义存量天然资源的认知，另一方面深入挖掘地区自然本底、建筑公共设施和历史人文等各类天然资源的价值潜力，另一方面结合对未来市场产业发展变化可能趋势的客观分析研判，为确定契合地区特征的预览机能商业商业模式和实行路径奠定基础。这其中，以历史文化类和商业服务类预览项目最为典型。
历史文化类预览
2021联合国教科文组织（UNESCO）亚太遗产奖之设计技术创新奖获奖项目——“文里·松阳”是上海同衡思成公司以设计施工总承包加营运的方式（EPC+O）完成的项目。项目基地本身具有独特的历史人文底蕴，文庙、城隍庙是松阳人公共活动和精神寄托的中心。为了最大化利用这一独特的预览天然资源，项目改变了先设计，再施工，最后招商营运的传统路径，首先进行营运咨询，再匹配整体规划设计，通过营运团队先行介入，前置产业招商和主营业务招商环节，保证后期进入的机能商业商业模式完全契合项目地段独有的自然环境和历史文化特征。而入驻民营企业明确也保证先期整体规划设计方案和工程施工能够真实体现使用市场需求，避免反复。通过营运咨询前置，深入挖掘了项目最核心的历史文化天然资源，对场地遗存的不同历史时期建造的各色建筑进行细致评估和分级保护，并同步结合招商，明确了这些历史建筑未来所能够注入的生机机能，并由此进一步明确了先期对建筑内部空间和公共内部空间的设计明确要求，以及对场地历史文化特征的回应方式。文里项目最终既保留了传统历史内部空间，也塑造了捷伊生活，不同时空的化学物质遗存与场所记忆在这个捷伊公共内部空间中得以交融共生，成为了松阳市民节假日消闲娱乐、集散活动的重要场所。
商业服务类预览
在商业服务类预览项目中，激发在地生机，促进地区价值再生始终是项目面临的核心难题。西单预览场项目在工程建设量大幅缩减的压力下，通过营运团队全程深度参予，同时实现了地区商业商业模式、生机的焕新升级。为了响应上海市减量产业发展的整体明确要求，西单预览场整体工程建设量极为非常有限，为了精细利用这些宝贵的内部空间天然资源，预览场采用了单一营运团队全程持续跟进的商业模式，前期对最终目标人群进行精确画像，明确西单地区在潮流商业、文化艺术体验、青年时尚消费等方面所具有的核心地位，按照消费客群定位对所有店铺进行定向招商，并匹配入驻商户客群特征和品味市场需求进行整体风格打造，从店铺类型搭配、到助推和调整商业商业模式、乃至引导自然环境内部空间设计，营运团队一以贯之，始终贯彻项目最初确定的整体定位和预览最终目标，最终西单预览场项目精确契合了当代潮流商业商业模式的内部空间市场需求和时尚青年的产品品质明确要求，成功激活了整个西单地区的公共生机。
4.3 营运前置，激发民营企业参予动力，同时实现整体规划持续运维
从自然环境治理思维出发，城中村必须突破“设计实行”的传统内部空间整体规划视角，从全流程项目营运的角度建立完整预览逻辑，传统内部空间整体规划仅仅是作为其中重要一环，起到推动项目整体进程的作用。从这个角度出发，预览整体规划不能就内部空间论内部空间，内部空间设计只是手段，更重要的是通过内部空间预览，提高卫星城内部空间，特别是公共内部空间使用感受，向居民和市场民营企业展示美好的产业发展蓝图，并进一步通过完善、可持续的营运组织架构和公平、能落实的利益分配机制，两者共同作用激发市场民营企业和社区居民的参予动力。这样，才能在政府资金非常有限投入的前提下，通过营运前置，精确明显改善居民、民营企业最关注的核心内部空间难题，以少量财政资金激活社会资本潜力，同时实现多元化民营企业共同参予区域自然环境治理，构建以政府小投入撬动企业大投资的城中村良性循环。
五、结 语
在“高效率产业发展”语境下，面对日趋繁杂的城中村难题，整体规划须要转变传统内部空间整体规划思维，建立全流程项目营运逻辑，在整合各方利益诉求，促进天然资源系统化分异化供给的基础上，推动相关利益民营企业主动参予和长期维护，将整体规划实行作为深化基层社会自然环境治理的重要手段，而非纯粹的内部空间整治技术工具。这其中，政府应关注各类存量天然资源协调，加大政策支持力度，招揽社会专业企业参予营运，以长期营运收入平衡改建投入，鼓励现有天然资源所有者、居民共同参予微改建。简而言之，城中村将从“面向全国开发”转为“面向全国营运”。
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