楼市政策“变奏”：沪深杭开年施压
2021年伊始，沪深杭三个热点城市先后出台楼市调控政策，从限购、限售、税费等方面进行施压，同时对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。此轮调控升级后，这些城市对投资投机需求的压制力度堪称前所未有。与此同时，住房和城乡建设部副部长倪虹于1月下旬带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹再度强调“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段、切实落实城市主体责任等基本原则，并指出“发现问题及时出手”。热点城市调控升级，反映出当下楼市政策的重要风向。去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。如今，这些大城市的出手正在变得迅捷有力。金融政策的收紧，也是楼市调控的另一项重要变化。据21世纪经济报道此前的独家消息，自1月27日起，广州工农中建四大行的房贷利率全部提升，同时已有银行暂停房贷业务。1月以来，房地产销售仍然保持惯性下的高规模，但政策变化的影响，已经潜移默化地发生。“大城市”面临调控高压除了沪深杭三地外，还有一些热点城市在近期收紧了调控。合肥于今年年初要求，离异未满两年再度购房的，仍按原家庭名下的房屋套数计算。此举针对“假离婚”的意图十分明显。去年年末，合肥就已经针对当地楼市的各种问题，实施“堵漏”方案，包括严查补社保买房、探索“多校划片”政策和“6年学位制”政策等。1月19日，无锡市住建局发文称，推行基本装修和升级装修分类管理，按规申请价格备案。政策意在避免商品房项目通过搭售精装修的方式进行涨价。北京市住建委党委书记、主任王飞在1月25日表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。同时加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。近几年，房地产调控保持高节奏。根据中原地产的统计，2018年到2020年，全国房地产调控政策的出台频次分别为450次、620次、489次，政策内容有保有压，范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各个方面。其中，进入2020年下半年，东部热点城市调控的频次明显增加，且以打压性的措施为主。按照上海易居研究院智库中心主任严跃进的观点，这与市场热点的变化有关。他认为，从2016年开始，三四线城市受益于棚改红利而一度快速升温。但随着棚改热潮消退，以及热点一二线城市出台人才引进政策，市场热点逐渐向一二线城市转移。到2020年下半年，随着货币政策由适度宽松回归到中性，这些城市的价值进一步凸显。根据国家统计局的数据，去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1%，销售额同比增长14.1%，成为2020年唯一保持加速上行的区域。进入去年第四季度，一线城市的房价涨幅就一直领先于70个大中城市。去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。这也是监管层首次将调控重心聚焦到“大城市”。大城市的市场变化，对周边区域有着较强的辐射力和引导性。因此，对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点。这也被认为是住建部赴沪深进行调研督导的重要原因。上海易居房地产研究院认为，现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。就具体的政策内容而言，今年核心一二线城市更可能升级限购，涉及限购区域扩容，二手房纳入限购范围，强化购房资格管控等，同时还将限制通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格。相比之下，三四线城市的调控力度会相对较弱，更倾向于通过强化限售的方式“维稳”市场。“去杠杆”进入落地阶段金融层面的管控也已同时展开。据21世纪经济报道此前的独家消息，自1月27日起，广州工农中建四大行的房贷利率全部提升，从此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，调整为首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，二套房为5.4%。同时，广州已有银行暂停房贷业务。贝壳研究院的统计也显示，今年1月，36城平均首套房贷利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房贷平均放款周期环比延长5天至53天。这被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出这一概念后，房地产金融管理的收紧已是箭在弦上。此后，针对房企融资的“三条红线”，针对银行房贷的“五档管理”先后出台，意味着政策进入细化和落地的阶段。严跃进指出，房贷利率的调整将影响银行房地产贷款额度，体现出“五档管理”政策已经启动。其中，今年虽是该政策的过渡期，但其实际影响正在逐渐显现。从其他城市来看，不排除未来房贷利率继续提升的可能。与此同时，银行对房企融资的限制，也可能逐渐加码，体现为审批流程延长，合规性要求增加等。上海易居研究院在一份报告中指出，今年房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，有去化压力的城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。楼市政策的变化，将逐渐影响到市场的各个层面。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，虽然公司位于“绿档”，但在制定2021年的策略时，仍然以稳守“基本盘”为要义，对区域扩张和多元化业务推进都“前所未有地谨慎”。该人士表示，虽然很多房企通过借新还旧进行了债务置换，但总体而言，整个行业的资金压力还是会逐渐变大。近两年不断有房企曝出资金链问题，说明在强有力的金融管控下，很多房企的财务架构十分脆弱。市场层面，多数机构认为，经历了2020年的销售高峰后，今年的房地产销售规模将有所下滑。其中，长三角、大湾区等区域虽然调控压力较大，但仍会是交易热点。多城出大招，发钱发券支持买房
稳楼市正在各地上演，且有范围愈广、手段愈多、力度愈强之势。
中原地产研究院数据显示，截至4月28日，4月全国累积发布房地产稳楼市政策已经超过60次，单月就刷新了月度稳楼市政策纪录。今年以来，更是有近110城出台稳楼市新政。
“与2021年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的宽松。不论是调控政策次数还是范围都刷新了近几年纪录。”中原地产首席分析师张大伟指出。
资料图：城市一景。王晓斌 摄
“五限”政策进一步放松
房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，是我国目前的严格限制性楼市调控政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。
“当前，对于‘五限’政策正进一步放松，尤其是在限购、限贷、限售、限价等领域有所体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
4月28日，重磅消息传来，天津拟10月1日起停止限价商品房销售。“此次天津退出限价商品房，应该说属于全国第一个案例。”严跃进认为，这与其市场青睐程度降低和行情的变化有很大的关系。
“首先，天津这两年房地产市场降温，普通商品住宅的价格都已经处于低位，一些限价优势不明显的限价商品房自然会‘无人问津’；其次，此类限价商品房认购后的转让或出售限制使得其优势不大。”严跃进说。
限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。4月28日，贵阳发文鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
近期，还有多地下调最低首付比例，上调公积金贷款额度，取消“认房又认贷”等，都被认为是对限贷政策的合理化调整。
更为常见且灵活的限购、限售政策也在多地发生变化。哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策，从而成为首个取消限售政策的省会城市；近日，两大湾区城市接连放松限购，广东佛山满5年的二手房不计入限购，中山无社保无户籍大专以上即可买一套。
至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有实质性的调整外，其余四项限制性政策都出现了一定范围的明显变化。
资料图：市民从一楼盘前经过。中新社记者 张云 摄
直接补贴购房人政策屡现
对消费有着直接带动作用的消费券近来也现身多地楼市。
4月27日，广东省江门市宣布，将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。
消费券的额度以100平方米为分界线。办理合同网签的100㎡以上(含100㎡)、前5000套新建商品住房，每套发放5000元消费券，总价值2500万元。办理合同网签的100㎡以下(不含100㎡)、前4000套新建商品住房，每套发放3000元消费券，总价值1200万元。
中新财经注意到，早些时候，广西桂林购房、延吉农民购房等已涉及到发放消费券举措。
严跃进认为，“这是从刺激住房消费的角度出发的，各地政府在拉动住房消费等方面积极搭建了平台和渠道。通过消费券的发放，有助于减少购房观望情绪，同时促进购房者积极入市。”
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，目前出台购房补贴政策的城市已超20城，除了购房消费券，还有现金补贴、购房契税补贴等，以真金白银直接促进购房。
例如，沈阳皇姑区，购买新建商品住宅房屋的消费者，可按照备案合同价格的1%给予消费补贴；郑州的中原区、高新区、金水区则给予商品房契税缴纳补贴，最高补贴达20%。另外，湖南长沙、广东揭阳、福建泉州等地均特定对人才购房加以补贴。
“三四线城市由于多数无限购政策，政策调整方式或重点围绕人才引进、购房补贴、公积金贷款等方面。此外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦或是重点方向之一。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
资料图：航拍雪后贵阳景色。瞿宏伦 摄
公积金贷款买房宽松成大势
梳理发现，各地发布的楼市宽松政策中，涉及到公积金的政策最多。
在贵阳4月28日发布的新政中，在公积金方面更是提出了创新性的内容政策：新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。
“此类资金相当于补贴给商业银行贷款的购房者，打造了‘商业银行贷款 利息由公积金支付’的方式，其成为当前公积金贷款中的一种创新模式。”严跃进解释道。
“对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号。”张大伟认为，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地出台政策执行。公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者。
4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，中央释放了更明确更积极的政策信号，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多城市的限制性政策有望松绑。
“如果说之前地方还有所保留的话，之后有更多的城市会发布稳楼市政策，力度也会更大。”张大伟预计五一后，更多力度更大的楼市政策将出现。
楼市新一轮调控，有哪些新政策公布和试试呢？
楼市新一轮调控的政策并不是完全一致的，但是都是为了贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，进一步稳定市场预期而实施的。
1、杭州新政策
自2017年3月29日起，进一步完善杭州住房限购及销售监管措施、调整住房公积金贷款相关政策措施。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策。
2、厦门新政策
对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。人行厦门市中心支行根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。
房价这么高为什么还要推出宽松政策刺激楼市
国家不能让地产破产啊！地产破产就会出现债务违约，银行就会破产，国家就会动荡。所以国家会从政策上调控房地产使其平安着陆。当然老百姓还是希望房价跌的，但是现在的物价水平让4线以下的城市无法在跌，我家乡是一个地级市放假2000左右，算算原物料及建筑成本跌的空间已经很小。这是号召屌丝们离开北上广等大城市回家创业。大城市及省会城市房价因需求旺盛想跌也是不可能的，仅仅是浮动而已。
还木有评论哦，快来抢沙发吧~