房屋养老金收费标准确定？假的 住房养老金

如何识别真假“以房养老”？专家支招避免钱房两失

“以房养老”不等于“老年人住房反向抵押养老保险”！“以房养老”作为一种新型金融服务产品，原本可以让老人们的房子变成实实在在的“养老金”，但目前市场上不少打着“以房养老”旗号推出的产品却真假难辨，最终使老年人“钱房两失”。近日，北京市海淀公安分局微博公告称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查，并于4月3日对88名犯罪嫌疑人刑事拘留。据了解，在该案件中，相关公司打着“以房养老”的旗号，以高息诱惑，使多名老人陷入骗局，甚至有部分受害者正面临房屋被拍卖的风险。而真正的“以房养老”(即住房反向抵押养老保险)业务则是保险业支持养老服务业发展的重要举措，也是保险业服务社会养老保险体系建设的创新方式。但由于传统观念、法制环境等多种原因，保险业推进“以房养老”进展缓慢。与此同时，骗术手段却花样翻新，通过“以房养老”名义混淆概念，侵害消费者权益。业内专家提示，真正的住房反向抵押养老保险必须同时满足“获得银保监会批复”、“机构持有金融牌照”两大基本条件。真正的“以房养老”长啥样实际上，“以房养老”定义非常宽泛，但“以房养老”并不等于“住房反向抵押养老保险”。老年人住房反向抵押养老保险是一项创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。幸福人寿保险股份有限公司(下称“幸福人寿”)反向抵押相关负责人对第一财经记者表示，正规住房反向抵押养老保险业务对老人的权益是有充分保障的。老人始终享有对房屋占有、使用、租赁和房屋赎回处分权四项权利，而保险公司仅有抵押权。“办理该项业务后，因为抵押权的存在老年人只是不能卖房子。同时，在老人身故后，保险公司要在继承人的配合下才能处置房产。这与‘以房养老’骗局明显不同。”该负责人称。国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，保险公司推出的“以房养老”业务主要有三大特点。一是与终身年金相结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故；二是可以满足“居家养老”需求，老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故。与出售房屋获取养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小；三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再向老年人的家属追偿。哪类人可以参与当然，“住房反向抵押养老保险”并不是养老的全部，只是为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老模式的一个补充。需要注意的是，并不是所有老年人都可以参与，只能满足特定人群的部分养老需求。据记者了解，“住房反向抵押养老保险”适用人群需要符合以下条件：一是，年龄60~85周岁；二是拥有房屋完全产权。业内专家认为，该业务主要是为那些有房产但养老资金不足的老年人提供一种增加养老收入的新手段，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源，改善老年人的生活质量。根据幸福人寿业务流程来看，首先，由于办理过程会涉及诸多法律问题，因此由双方(老年人、保险公司)共同聘任律师进行法律尽职调查；其次，抵押房屋价值确定由一级资质的评估公司确定，评估机构由老年人在备选库中选择；第三，签订合同后，老年人将房产进行抵押，保险公司只有抵押权，所有权、使用权仍然归老年人所有；最后，所有协议文本、内外环节都需要进行公证，以保障业务流程规范，维护双方合法权益。骗子推进为何比正规军快事实上，“以房养老”模式以试点形式已推广近5年，但市场反响却异常冷淡，保险公司态度并不积极。截至目前，只有幸福人寿取得“以房养老”业务的实质进展。从推广情况来看，目前参与家庭主要为无子女家庭。这与人们的观念以及对产品的接受程度、我国法制环境、文化传统都息息相关。截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户(194单)。平均投保年龄71岁，无子女家庭占比近一半，失独孤寡、空巢、低收入老人具有更强烈的投保意愿。朱俊生认为，影响业务发展的因素主要来自于五个方面：即观念、法律与配套政策、风险管控、对公司的能力要求高、相当一部分老年人的房产无法上市交易等。第一财经记者在采访中了解到，由于有些环节的法律法规还存在空白或不足；业务环节涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域，这些都对保险公司开展此项业务提出了挑战。“房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致。”朱俊生认为，涉及环节较多，对保险公司的能力要求较高。“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。幸福人寿人士就对第一财经记者表示，该项业务从老人签订投保意向书、房屋评估、法律尽调、房屋抵押、公证，到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2~3个月时间，最长的一单历时9个月。在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方去房屋所属各区局办理不动产抵押登记，这是整个业务中最容易“卡壳”的环节。业务办理前期至关重要的第一步是确认“房屋性质”问题。我国房改后，房改房在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的央产房(中央在京单位已购公有住房)由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。前期至关重要的另一重要因素是“产权性质”。根据规定，只有老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押。此外，补领结婚证、房产证增名等，也是这个环节的常见问题。再者，传统的银行抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额，但反向抵押领取终身的特质，抵押期限与金额均与投保人寿命息息相关，是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，相关政府部门的办理流程、管理规定等都需要重新匹配与完善，否则无法支持相关业务办理。国外开展情况如何“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应是在20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家纷纷进行了？?“以房养老”的探索。但在国外，“以房养老”也属于小众市场。第一财经记者了解到，在美国，住房反向抵押养老保险的主要参与机构为银行，保险公司主要是提供保障。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。美国联邦住房管理局可提供给九成以上老人按揭贷款。在保障方面，办理贷款前，老人的知情权会得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训，且提供该类贷款的金融机构都经过美国联邦住房管理局核准。同时，为了免除老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。此外，贷款的选择兼具多样性。放款方式包括按月、固定期限、一次性发放等。在房产处置时，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人在1年内还清贷款本金和利息后将房屋赎回。从发展情况来看，美国的“以房养老”业务在2008年、2009年达到最高峰，约有11万老年人参与。但该业务的市场份额只占传统房贷市场的1%，即只有1%的美国人使用反向贷款“以房养老”。我国发展是否可持续在人口老龄化催生一系列养老问题的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富，纷纷开展“以房养老”的探索。为了应对日益严峻的老龄化问题，近年来，中国银保监会积极参与多层次养老保障体系的建设。原保监会先后发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》、《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，希望通过试点的方式，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系。朱俊生预计，六大因素的存在令我国“以房养老”业务仍有一定的发展空间。一是，我国人口结构老龄化情况日益突出。二是，家庭结构正发生显著变化，家庭规模缩小，“4-2-1”型家庭群体庞大，同时还产生了一些失独家庭和“空巢”家庭群体，此外独居比例和护理费用的上升，单人家庭、空巢家庭比例也在提升。三是，居住模式的改变。“现代性使得父母与子女的居住距离远离，传统家庭功能减少。”朱俊生称。近日，《中国养老金精算报告2019~2050》测算结果显示，养老金累计结余将在2035年耗尽，这意味着养老保障制度改革进程面临艰巨挑战。朱俊生认为，养老总量不足、结构失衡、需要多样化的养老安排成为“以房养老”业务发展扩大的第四项因素。五是，我国房产在家庭总资产中占比较高。据悉，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%；六是，人口基数大、小比例的业务量将会很大。目前，我国住房抵押贷款二级市场发展不足，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。朱俊生建议，未来，我国可以从金融、财税、司法、住建等多个方面完善配套政策。同时，鼓励产品创新，在产品服务层面，使产品多元化、差异化。例如，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系，提供房屋增值分享型新产品或“养老保险金+养老服务”。(编辑：刘虹利)

如何保障“房屋养老金”安全高效利用

房屋“养老金”，即商品住宅专项维修资金，它与我们每一个人都息息相关。但一直以来，这笔资金或许因为沉淀得多、使用得少，以至于在一些报道中被称为“沉睡的资金”。而如何“唤醒”这笔资金，也在业界引起不小的热议，各地也在积极地探索。实际上，维修资金使用率应该达到多少才算正常合理？业界对此并没有明确共识。维修资金的使用率并不应该是越高越好，使用率的数值如果很高，从侧面反映出房屋的建筑质量堪忧。反过来，如果维修资金能够实现房屋“应修尽修”，那么其使用率低也未尝不是一件好事。记者走进长春各个小区，带着业主在使用物业维修资金中遇到的问题，同业主、物业公司以及管理部门进行了深入采访，连续刊发四篇报道，将所有的事儿放在阳光下，摆明了说。

作为房屋的“养老金”，这笔钱何时能用，究竟用到何处？既是关乎每一个人的利益，这笔钱又由谁来保管，能否确保安全？只有一一解答了这些疑惑，还原一个真实的、你所不知道的住房维修资金，才能真正去“唤醒”它，让这笔资金，来为我们的房子“养老”。

“房屋养老金”账户只对房号 不对人

维修资金在归集完毕后，这笔资金就属于全体业主，由业主大会来决定如何使用，维修资金由管理中心代为保管，并存在专户银行。长春市物业维修资金管理中心为每个业主设立对应的“房屋养老金”账户，这个账户只对房号、不对人，业主可以通过该中心网站查询维修资金的账户以及维修金的使用情况，有效监督物业公司对该项资金的使用是否合理。

长春市物业维修资金网站（www.ccwxzj.com）在2016年12月19日14：:00分进行暂时关闭，待工信部验核完毕后再次开放。“维修资金账户只对房号、不对人，每个业主可以看得到但拿不到，它是跟房不跟人的，当该套房屋出售给别人以后，还是在该套房内。”长春市物业维修资金管理中心资金使用部部长张頔告诉记者。

在长春市物业维修资金信息网上，近五年物业维修资金归集、使用、计息情况一目了然。《2015年度长春市物业专项维修资金交存使用情况》中显示，长春市归集维修资金11.89亿元，共576667户，结息6394.24万元；2015年度维修资金使用申请项目232件，使用资金为1602.37万元，受益业主8840户。网站上还有物业维修资金使用报表，详细列出了哪个小区那栋楼成功申请了维修资金，用于哪个方面，划拨了多少钱等内容。

创新思路为维修资金“松绑”一站式服务更顺畅

在理顺维修资金运行机制这一方面，长春做了很多积极地探索，并出台了《长春市物业专项维修资金管理办法》，2010年对《办法》进行修订。新《办法》对有关规定进行了细化和补充，并在一些规定上有所发展、有所创新。合理调整了维修资金的交存标准，彻底转变了维修资金的交存方式，合理界定维修资金申请使用表决范围，设立了维修资金的应急使用程序。

在电子显示屏上扫二维码就能查询维修资金的相关信息 新文化记者 蒋盛松 摄

2011年以来，长春市的物业维修资金收取基本有了保障。针对维修资金使用表决困难小区，工作人员积极与业主委员会、社区居委会联系，上门宣传维修资金使用政策法规，争取业主理解支持，推动维修资金使用。

记者来到位于西环城路上的长春市产权交易中心，二楼东侧是物业维修资金的服务窗口，维修资金交存、基础信息变更、使用申请、查询、换发票据等业务，都能在维修资金窗口一站式办理，极大方便了办事企业和群众。记者了解到，这里还开辟绿色通道，对资金申请使用的特殊急件，在确保资金合法合规使用的前提下，相关业务最短时限办理完结。而对于高龄及行动不便的特殊群体，抽调专人、专车提供上门服务，存量房屋转移登记中原产权人符合下列条件的，可申请办理物业维修资金更名业务预约上门服务：①80岁以上的老人；②行动不便的肢体残疾人；③长期卧床的病人；④行动不便的孕妇或产妇。

在服务窗口设立了电子显示屏，方便前来申请使用维修资金的业主查询相关信息，不用排队等候。针对社会普遍反映的资金启用过程时间长的问题，维修资金管理中心严格把关，防止套用、诈骗的前提下，想方设法改进服务，优化工作流程，压缩申请使用核准时间，提高工作效率。“每年5至10月份是申请使用维修资金比较集中的时期，只要申请手续齐全，我们随时开会，集体把关要件是否齐全，尽量缩减申请的时长。”张頔告诉记者。

长春市物业维修资金管理中心推出“房屋养老金”申请使用全程跟进服务，包含指导填写申请材料、提供相关政策咨询服务等多个方面。如各项工作进展顺利，在短时间内完成对小区共用设备的维修和更新并非难事。如果正在或打算申请房屋专项维修资金的您还有疑惑，也可拨打长春市物业维修基金管理中心咨询81810610和81810603进一步了解情况。

（以上回答发布于2016-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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以房养老每月给多少钱

“一套100万的房子，如果你办10年期100万的按揭贷款，每个月月供11636元；但如果办一个10年期的以房养老，每月养老金只有3700元”的说法。以房养老果真如此坑人？　　因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。　　简单来看，100万的房产，抵押70%，做10年的以房养老，也就是120个月，那么不考虑利息，每个月有5833元。

个税专项扣除的租房可以做个假租房吗？

不可以。根据个税专项附加扣除的有关规定，不同城市的扣除标准是不同的。1、直辖市、省会、计划单列市、国家确定的其它城市，租房可以享受每月1500元的扣除标准。2、第一项以外的，市区户籍人口超过100万的城市，每月扣除标准为1100元。3、第一项以外的，市区户籍人口低于100万（含）的城市，每月扣除标准为800元。4、公租房也可以申报个税专项附加扣除。如果大家是直接向住房保障部门租赁的，那么出租方就填写住房保障部门的全称，并填写对方的统一信用代码。扩展资料：注意事项：我国个人所得税的纳税义务人是在中国境内居住有所得的人，以及不在中国境内居住而从中国境内取得所得的个人，包括中国国内公民，在华取得所得的外籍人员和港、澳、台同胞。居民纳税义务人：在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，是居民纳税义务人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。非居民纳税义务人：在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。参考资料来源：百度百科-个税专项附加扣除

养老金最新标准

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