深圳楼市被“激活” 深圳楼房摇动最新消息

六八 2024年05月26日 20:36 81 0

激活楼市活力，多地调整二手房参考价政策

21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

自去年2月深圳施行二手房参考价以来，全国多地陆续推行，不过，近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。

根据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或优化二手房参考价政策，其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示，目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。

建立二手房参考价体系的初衷是，通过作用于银行、中介等相关机构，将之作为贷款评估价的依据从而抑制炒作氛围，引导买卖双方回归理性，最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。

如今随着房地产市场转向平淡，二手房成交已经不再火热，市场普遍预期二手房参考价机制有望调整。

在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下，如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场，成为各地新的课题。

渐行渐远

西安是近期率先暂停二手房参考价发布的城市。

2022年7月4日，西安市住建局公开表示，目前暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

在西安之前，已经有多地调整二手房参考价机制。

以成都为例，据21世纪经济报道记者多方了解，今年年初开始，成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷，不过公积金贷款仍受指导价影响。

还有一个明显的变化是，从今年5月10日开始，在成都的房地产交易平台上，挂牌房源不仅能看到该小区的指导价，还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价；而在成都刚出台二手房指导价时，挂牌房源价格仅显示政府指导价。

据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

实际上，上述在列的城市在二手房参考价的执行上，就松紧有别。

以广州为例，虽然在去年9月二手房参考价发布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考，但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。

因此，从去年11月开始，广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。

除此以外，温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后，也并未出台过相关的实施细则，二手房参考价机制存在感已经趋弱。

复苏待望

二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是，二手房成交已经逐渐回归理性。此外，在新房受到不确定性的影响下，二手房成为了不少购房者的首选，在合理的购房需求被支持的基调下，二手房的流动性也亟待被激活。

以深圳为例，乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，直至2022年6月，占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间，可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

此外，深圳二手房成交套数也一直处于低位，根据深圳官方平台数据，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米，成交套数为2039套，同比下降0.16%，环比6月2241套下跌9%，延续6月环比成交下滑态势。

广州今年7月的市场表现也显示，二手房成交在短暂冲高之后，又有回落趋势。

根据广州中原研究发展部发布的数据，2022年7月（1-26日），广州二手中介网签量为1352宗，环比6月同期微跌22.6%，未能凭借上半年势头乘势而上。

一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些，但不是很明显，其实市场也就6月起来了一下，但是7月表现又比较一般了。”

这其中的例外是成都。

2022年7月，成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

成都能够创下记录的原因是政策面的提振以及二手房价格优势所共同推动的结果。

易居研究院分析认为，成都能够创下新高源于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号；另外新房红盘减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。

需要提醒的是，与二手房成交量上行并行的是，成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据，成都二手房挂牌量约18万套，居于全国前列，因而市场热度能否保持，值得观察。

一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年6月是很热的，7月成交也还不错，但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月，也就一个月收成比较好，就是6月。”

此种背景下，借助二手房的良好势头提振购房者信心，被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

克而瑞分析其原因在于，二手房所见即所得，不存在交付风险；此外，一二手房倒挂价差逐渐缩小，“打新”吸引力在下降。

克而瑞指出，指导价调整信号效应持续释放，是二手房市场持续复苏的助推剂。同时，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

深圳楼市，他们真的被刺激到了

深圳房产市场，向来都是给点阳光就灿烂，浇点雨露就膨胀。

2023年8月4日，深圳楼市又双叒叕登上热搜了。

据每日经济新闻披露，在楼市利好消息的轰炸下，深圳有豪宅业主卖房开始竞价，开发商发海报称坐等政策红利，在市场上引发热议。

具体是怎么回事呢？

我简单帮大家捋一下。

先是前海港湾花园一业主，挂牌价从850万上调到了890万，涨幅40万。

再是知名豪宅半岛城邦三期，一套168平的房源，业主听说深圳即将要出台政策，直接以高价者得的方式挑选买家。

当然了，买卖讲的是一个你情我愿，童叟无欺。觉得贵了掉头就走，觉得便宜了就抢着买。

在当下这个时间节点，涨价更多是市场情绪的一种体现，成交才是硬道理。

只有被市场认可的价格，才有意义。

此外，刚刚过去的7月份，深圳新房成交量3156套，整体不及预期，这还是建立在开发商各种降价促销的基础上，可以说开发商们也很绝望，都在等政策落地。

最近上下都在积极表态，每天楼市利好消息频频，不少开发商已经提前更新了“政策新政在路上”、“坐等政策红利”等相关宣传海报。

归根结底，还是信心。

卖家需要信心，买家同样需要信心。

对于买家来说，如果对未来楼市没有信心，就会保持观望，房子左看右看都不顺眼。

对于卖家而言，如果对未来楼市没有信心，就会降价出货，你降我也跟着降。反之亦然。

现在的媒体信息，就如同一面放大镜。

看见业主提价了，呈现在我们面前的都是利好情绪；看见业主割肉卖房了，呈现在我们面前的都是利空情绪。

要么好到极点，要么差到极点。

在这个碎片化时代，越是极端的东西，越能吸引人们的注意力，但与此同时，也很容易忽视楼市的另外一面。

你说现在的深圳业主，都集体嗨起来了吗？

并不见得。

官方表态后，业主涨价是极少数，降价仍是大多数。

经观察，在找房平台上，2023年7月31日~8月2日，深圳24小时内涨价房源共有122套，而降价房源是284套。

特别是部分置换群体，他们的卖房思路很清晰，就是想趁着市场情绪还不错的时候，赶紧把手里的房子卖出去，哪怕便宜点也愿意。

比较佛系点的业主，干脆就撤盘不卖了。

据统计，2023年7月31日，深圳全市在售二手房源共有52561套，连续4周处于下滑态势。

整体而言，经过两年多的政策打压，大部分深圳业主已经越来越理性，在实际利好政策来临之前，都不会轻举妄动。

这个时候想在二手房市场找笋盘，依然有较大的空间。

情绪上，可以不用着急；行动上，还是要多跑跑市场。

网上呈现的一线市场，只能作为一个参考指标，再怎么如实反馈，也不及自己亲身下场感受来得更真切。

就像在买房和换房的过程中，总会遇到这样那样的问题，诸如家庭资金如何规划、房产价值如何判断、学区该怎么选择等等，所有让你感到迷茫的疑难杂症，都该找靠谱的专业人士咨询。

毕竟买房几百万、上千万的事情，半分都马虎不得。

买对和买错的结果，将有着天壤之别。

很多聪明的买家，此刻或许已经意识到——

现在深圳楼市回暖，只差一个预期。

而预期很大程度上，又来自于政策。

对于二线以下城市，政策或许不是最好的灵丹妙药，但对于深圳楼市，适当地放开一些限制性政策，比如认房不认贷、降低二套首付比例、降低税费等，确实可以盘活部分二手房市场的流通性。

随着二手房市场逐渐修复，新房市场也会跟着活跃起来。

深圳现在出台政策会特别谨慎，楼市不能像去年那样冷了，否则就会拖经济后腿，同时也很难再像2019年双十一那波行情那么热，不然就会违背大领导的意思。

这个力度确实很难把控，但是没办法，深圳先行示范区的位置就摆在那。

对于近期有购房需求的买家，在利好政策落地之前，锚定优质资产，预判大于情绪，行动大于观望。

注册咨询工程师和管理咨询师哪个更具有发展前景？

注册咨询工程师含金量非常高，不过证书比较难考。但是如果有了它，你的生活就无忧了。发展前景也是非常可观的，因为中国的楼市在最近几年里依然会增长。

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深圳8条措施收紧楼市调控：为何要落户满三年方可购房？

深圳在今年在七月中旬，中迎来了史上最严的调控政策，深圳市住房和建设局发文表示，住房问题是全国人民都非常关注的大事，既是民生问题也是一个城市非常重要的发展问题，这件事情关乎城市的整个房地产行业的走向，以及所有在深圳市居住的群众的利益，深圳为了稳定房价，破解大城市高房价的问题，在2016年实施了新一轮房地产市场调控之后，在今年7月对调控政策再次加磅。

本次调整收紧楼市政策的第一条，就是调整了购房资格的年限。在调整之前，只要拥有深圳市户口就可以立即买房，但是对于调整后，要求在本市落户满三年，并且连续交纳36个月个税或者社保才能购买商品房，这一改变让非常多人都失去了购房资格。尤其是之前已经看好房子，资金也已经到位的投资者，万事俱备只欠东风，当刚办好户口迁移后，一夜之间发现无法购买了。

为什么要这样调呢？这是因为，近几年来，由于深圳市执行的限购政策对落户的年限没有严格要求，也就是说，落户就可买房，这个政策吸引了很多其他城市的高净值投资客，由于深圳市的落户条件和门槛并不像北京上海那么高，因此，很多有落户条件的人都会选择为了买房而把户口落到这个城市。深圳本身面积并不是很大，可供选择的居民房屋数量是有限的，这在一定程度上加剧了市场供需矛盾，也是价格一再上涨的原因。因此，对于很早之前就已经在深圳落户，并且连续工作多年的人来说，非常不公平，在住房需求比较紧张的大背景之下，政策倾向那些在深圳扎根时间已久，为深圳发展作出贡献的刚需家庭们，同时收紧户籍居民购房政策，也可以有效遏制住短期投资客的行为。