住建部定调：加快预售制改革（国家关于预售房资金监管的规定）

上周四，也就是6月26日，北欧国家住建部对房地产业金融行业，又作出了捷伊峭腹。在不炒不炒和保交楼的基础上，住建部明确提出了两个捷伊要求：

第一个是建立住宅养老保险基金管理制度。大家不要误会，这和每个人的养老保险基金管理制度，显然就不是一回事。住宅养老保险基金机制，这并不是说我们可以靠新房子养老保险，而要通过投资住宅养老保险基金，让资本金来为新房子养老保险。这有点近似于住房维修基金，为住宅维护提供更可靠的资本金支持。

此外，随著旧改政策的实行，卫星城的工程建设将不再是大拆大建，而要进入翻修时代。这意味着老破小的拆迁概率将越来越小。但阿尔布津小区面临的难题依旧存在，如车位和INS13ZD管道等。如果这些难题得不到解决，对老破小的更新就只是表面功夫，不会真正改善物业公司的居住自然环境。

随著城中村进程的大力推进，老破小的价值会逐渐下降，所持时间越长，亏损越大。及早抛售，才能最大化收益，避免进入被动境地。有媒体建议，所持老破小的物业公司尽早考虑补仓清仓，特别是在三线线卫星城。

第二个是展开宅地产品销售工作方案。今年开始，宅地产品销售已经在广东省、山东省、河南省、四川省、安徽省等地试点，这是一件好事。但有人担心宅地产品销售会导致房价上涨，实在是不合时宜。在目前房地产业市场这种大自然环境下，新房子不降价就卖不掉，涨价就更不可能将卖出去了。

商品住宅预购管理制度，起源于澳门。最早是澳门房地产业商人曾宪梓先生发明的，叫做“卖现楼”。在澳门的预购管理制度中，买房人只需要交一个定金，这个定金的资本金，也是要交给鞋店市场监管，工程施工重大进展和付款比例，都有严格的明确规定。地产商是不可能将侵吞买房人的资本金的，更不可能将无门而逃。而且，在新房子没交货以后，买房人显然就不用去商业银行做房贷商业银行贷款给地产商。

在中国内地，预购制就需要买房人支付大额定金，更要同时展开商业银行房贷商业银行贷款，在住宅未交货以后，她们无法得知住宅工程施工重大进展和资本金使用情况，也缺乏有效的运行机制。一旦地产商出现拖延收楼、违约等难题，买房人损失惨重，不仅没得到住宅，更要继续为商业银行贷款偿还月供，怨声载道。

国内的商品住宅预购管理制度，对房地产业地产商来说，是一个麦格理无感的管理制度。让她们能够空手套截叶，在新房子还没工程建设的情况下，就把成本和利润都拉入了口袋。由此，产生了一系列的难题。地产商为了尽快买房，把新房子吹得乱哄哄，兑现与否她们不管；修路过程中以次充好，致使住宅质量极差；侵吞市场监管资本金，造成工地停工甚至楼盘烂尾楼；在合同中设立霸王条款，逼迫买房人；还有的enrolled多卖，展开诈骗。

买房人的利益受到损害，只有维权，只有投诉，只有上访。丧尽天良的地产商，对维权的物业公司，展开围攻、辱骂、威胁、殴打，还有的勾结权势部门，把无辜、可怜又倒霉的物业公司，以“扰乱社会秩序”的罪名，送进拘留所。在各大卫星城，成千上万个物业公司，因此被抓进去过。

完全可以这样说，国内的商品住宅预购管理制度，对买房人来说，百害无一利。这就是个邪恶的管理制度，这就是个罪恶的管理制度。现在所有涉及的新房子方面的矛盾，都是由这个预购管理制度引起的。如果取消这个邪恶和罪恶的商品住宅预购管理制度，这些矛盾，能够消失99%。

我们再次呼吁，北欧国家住建部，取缔商品住宅预购管理制度吧！这样做，将功德无量！

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