“真好！增量房贷马上就要降了，预计今年月供能省下800元。”上周在东莞某非国有大行办理手续过房贷销售业务的Hathras（表弟）在SNS网络平台上晒出了他们的增量第二套住房贷款基准利率修正详情，App页面表明，修正前继续执行基准利率是5.9%，拟修正后的继续执行基准利率为4.3%。
离9月25日分散大批量修正合约银行贷款基准利率仅剩最后两周，部份非国有商业银行开始提早为增量房贷调低破冰“集训”，开办增量房贷修正股，便于顾客提早查阅相关重要信息。此外，特别针对控制系统或存有认定不精准的情形，有商业银行网点上周分散展开甄选，并提早旧友顾客透过分期付款合约来调低房贷。
东莞东莞某非国有商业银行顾客经理说本报记者，上周年来关于增量房贷调低的咨询电话号码数量percentage倍数增长，大部份相关销售业务值班人员都是“满负荷”工作。现阶段透过圣戈当斯区股查阅的形式能有效增加与顾客沟通交流的效率，同时可在25日大批量修正节点前让顾客提早检验，防止出现控制系统错判。
增量房贷上调“预热”
近两周年来，非国有商业银行纷纷在App端开办圣戈当斯区股，积极集训25日即将到来的增量房贷大批量调低。据不完全统计，现阶段建设商业银行、工商商业银行、中国商业银行、农业商业银行三家商业银行已上架“增量房贷修正”股，方便房贷销售业务顾客展开重要信息查阅。
从股重要信息查阅功能来看，上述三家商业银行均可表明“与否第二房贷”。其中一家非国有行东莞某分行顾客经理向本报记者介绍，“与否第二房贷”是大批量修正的关键性分项，也是顾客容易存疑之处。如本身合乎第二房认定，但未表明是第二房贷，则需要主动联络商业银行沟通交流修正。
在她看来，提早上架修正查阅功能，另一方面是因为现阶段非国有行顾客规模较大，房贷销售业务占比相对较高，上周咨询量暴增，急需相应查阅入口。另另一方面也是为了增加控制系统出错的几率，让顾客能提早查阅订正。事实上，现阶段在与否第二房贷上，确有部份顾客反映存有一定判断失误。广州一位非国有行房贷顾客说本报记者，他们在提早查阅时，发现他们在“发放时与否第二房贷”一栏中被控制系统错判为否，后续透过拨打分行电话号码，联络放贷审核经理展开人工修改才完成订正。
除特别针对第二房查阅外，现阶段各大商业银行还提供许多其他关键性查阅分项。建设商业银行在“增量房贷修正”版块中可查阅基准利率修正方式、当前基准利率水平、积欠日数、逾期金额。渣打银行东莞某分行顾客经理说本报记者，上述分项也是顾客询问最多的分项。根据建设商业银行此前发布的增量房贷调低公告实施细则中对于基准利率方式、积欠日数均有相应规定，固定基准利率或采用基准基准利率订价的银行贷款，借款人可申请转为采用LPR订价的自由浮动基准利率银行贷款，并与渣打银行签订协议。合乎本次修正范围的银行贷款，如连续积欠日数超过90天，积欠付清前暂不修正，付清积欠后，能修正。
农业商业银行则在增量房贷修正”版块中提供“拟修正后当前继续执行基准利率（LPR+基准利率自由浮动幅度）”查阅，顾客能直接看到控制系统估算出的调低后房贷。
也有商业银行为保证增量房贷调低的精准性，在25日之前分散联络部份甄选顾客，展开手动修正。某非国有行在东莞惠州的一位房贷顾客表示，她上周五（15日）已接到商业银行电话号码，周六下午去重新签订合约，周日App上表明已修正为4.2%。
本报记者电话号码联络了该分行，值班人员说本报记者，在上周确实密集特别针对一批控制系统甄选出的顾客展开分散旧友，提早透过重签合约分期付款房贷。“因为我们名单中的顾客如果提早线下分期付款后的基准利率是4.2%，25日统一调低控制系统可能会判为4.3%。”该顾客经理解释。有业内人士分析，4.2%、4.3%的差别可能与重订价日的认定有关。部份商业银行为保证准确度，会提早处理好许多存有控制系统错判风险的顾客，总体而言还是在为25日大批量修正做准备。
有顾客考虑中止提早交费方案
商业银行紧锣密鼓集训背后，本轮增量房贷修正的规模有多大？对住户有何影响？
中泰投资顾问商业银行业首席分析师戴志锋的估算表明，挂牌上市商业银行2018～2022年期间投放房贷银行贷款约23多亿元，占现阶段挂牌上市商业银行增量房贷的65.5%，假设该部份可享受增量房贷上调，预计今年节省住户财务费用1388亿元，预计今年对挂牌上市商业银行2024年息差影响约4.7BP。财信投资顾问在研报中表示，经估算，此次增量房贷修正的规模约为15多亿元，在平均下修0.8个百分点的基础上，将会带来1200亿元的利息收入损失。
随着商业银行增量房贷调低实施细则破冰、财务费用增加已成定局，不少商业银行房贷销售业务顾客表示已暂缓提早交费方案。
“提早交费的初衷是因为‘低位站岗’，基准利率太高。”银行贷款人Hathras说本报记者，去年下半年年来，理财、基金的投资收益率都不高，对比5.9%的房贷，提早交费是一个自然而然的决定。
而上周增量房贷上调即将破冰后，Hathras中止了他们提早交费的方案。另一方面是调低后的房贷变为4.3%，与投资收益的利差不算太大。另另一方面，原本Hathras打算找亲戚朋友再借许多资金，“凑整”提早交费，算上资金成本后并不一定划算。
Hathras的经历并非个例，增量房贷调低之下，此前声势浩大的“提早交费潮”已有暂歇迹象。日前，央行有关部门负责人在接受媒体采访时指出，降低增量房贷，住户利息负担将有效减小。现阶段提早交费情形已经有所增加，预期得到实质性改善，这将有利于优化住户资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
RMBS前提早偿率的变化也印证了这一趋势。RMBS前提早偿率指数由公开发行且挂牌上市流通的个人住房抵押银行贷款支持投资顾问编制而成，旨在刻画其基础资产池整体前提早偿率变化情形，能一定程度上反映住户个人住房贷款提早还款情形。
全国商业银行间同业拆借中心最新数据表明，9月15日RMBS前提早偿率指数为0.149，较5月底6月初（5月25日～6月14日）0.215的低位下降明显。
不过，对比来看，2022年RMBS前提早偿率指数在0.06至0.14间波动，现阶段的0.149仍处于低位。红塔投资顾问宏观研究员杨欣认为，6月份多家商业银行发布降息公告，激发了住户提早交费的意愿，考虑到从预约、提早交费到审批透过需要1～3月的时间，因此8月时就迎来了一波6月申请提早交费行为的兑现。
展望后市，杨欣认为，环比来看，8月中长期银行贷款增量数据有明显回升，房屋成交的降幅也已缩小，再加上一线城市认房不认贷、降低增量房贷等重量级政策从8月末才开始逐步破冰，后续几个月的住户中长期银行贷款有望持续改善。（第一财经）
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