作 者丨李嵩编 辑丨梅俊彦图 源丨图虫近日，天猫拍卖行网站上，一篇不当资产债务人招商引起公众关注报告书表明，上海赫华万通房地产开发股份有限公司不当债务人受让工程项目，其处理主体为中国信达资产管理股份股份有限公司天津市总公司。
截止2023年1月31日，债务人金额为46.95亿，其中债务人本息37.5亿更为重要的是，本次不当债务人受让工程项目的抵押为上海万柳义学的写字楼、商业服务综合楼以及停车位报告书表明，万柳义学写字楼小区本次被挂牌受让的75套商品房状态为“余套”。
事实上，“余套”并不代表没有产品销售，也存有已产品销售但未不动产交易的情形此外，市场有传闻称这些余套商品房不少都被开放商擅自转卖了，存有一定的纰漏万柳写字楼小区的不动产中介机构赵先生说21世纪末中国经济报导记者，该写字楼小区商品房均销售一空，多于成交。
据21世纪末中国经济报导记者查核，仅在报告书表明的2号楼1模块的6个余套商品房中，就有2个商品房在天津市住房管局官网上已注册登记不动产交易截止截稿，记者未收到拍卖行方和中国信达方面对商品房是否存有“滥”问题的申明有知悉人士说本报记者，。
已产品销售商品房或存有“以租联营”的情形。“以租联营”主要其原因是买房人由于限牌政策只能租不能买，或者开发商意欲资金回笼系因。
（图：万柳义学75套部分余套商品房，源自天猫拍卖行网）
（图：万柳义学2号楼产品销售情形， 源自天津市住房管局官网）上述已注册登记不动产交易但列在报告书“余套”目录的房子说明，该商品房并未受让不动产交易和受让涉及到了不动产证，多于受让后，房屋产权才属于物业公司 中国经济法学硕士、最高人民检察院前高级检察官陈琪分析认为，从民事实践来看，房屋已转卖但未转移注册登记到买房人赠与的其原因主要有以下三种情形：。
第一，开发商与他人恶意串通，虚构房屋买卖关系，从银行骗贷，以缓解开发商的资金压力第二，开发商与其利害关系人恶意串通，虚构房屋买卖关系，将不动产由后者代持，以逃避公司债务执行；第三，开发商将不动产先抵押、再转卖，导致无法不动产交易受让；。
第四，开发商拒不配合买房人办理转移注册登记；第五，买房人自身其原因未办理转移注册登记目前公众最关心的问题是：如果是开发商抵押再售导致买房人不能顺利受让，该如何处理呢？如果竞拍人获得相应的资产后，是否能顺利入主这些不动产？。
先来看看相关的法条本身依据民法典406条，抵押财产受让的，抵押权不受影响，故买房人的权利不能优于抵押权人另外依据《最高人民检察院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条（下称“29条”）规定：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人赠与无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
符合以上情形应当支持商品房消费者的诉讼请求4月20日，《最高人民检察院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债务人的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定在房屋不能交付且无实际交付可能的情形下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债务人的，人民法院应当予以支持。
以万柳义学动辄七位数的总价来看，这类型房屋是否属于以居住为目的的消费品？陈琪表示，上述29条规定，从文义解释来看，并未根据房屋的价值高低来区分是否“用于居住”，而是以“买受人赠与无其他用于居住的房屋”来印证“唯一房屋一般就是用于居住”这一结论。
但更为重要的是，最高法院出台的《九民会议纪要》第125条第2款进一步解读“商品房消费者赠与虽然已有一房屋，但购买的房屋在面积仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”由该表述可知，上述29条中的“用于居住”或应进一步限定为“满足基本居住需要”。
而豪宅显然不符合“基本需要”性质，综合来看，若开发商抵押再售导致买房人不能顺利受让，豪宅购买人要依据上诉规定维权，还存有不确定性如果当下占有不动产的“物业公司”是以租联营获得占有，由于以租联营本身违规，那么则可能面临法拍房被强制腾退的情形。
针对法拍房腾退难点，一位法律人士表示，法拍房腾退难点主要在于被执行人是否配合，尤其是对方以唯一住房为由拒绝搬离这类情形依据《最高人民检察院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》20条，可按照当地房屋平均租金标准从房屋变价款中扣除一定年限的租金。
另外，法拍房执行时，一般需要提前协调法警，联动派出所、街道居委等部门到现场见证强制执行全过程素有“万柳的墙”之称的万柳义学被视为京城顶豪之一，其周边还环绕着清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等名校，被海淀妈妈们视为学区房中的天花板。
万柳义学2015年开盘，共有307户，面积在208平方米——703平方米之间，贝壳找房经纪人说记者，万柳义学不动产价格在28万元平方米—32万元/平方米更为重要的是，本次报告书中，中赫集团股份有限公司是共同债务人。
中赫集团是万柳义学的工程项目开发商中赫置地的控股股东中赫置地聚焦于高端不动产工程项目开发，还曾操盘过号称上海最贵豪宅——“钓鱼台7号院”中赫置地一直未上市，其财报数据也未曾公示目前来看，中赫置地资金压力较大GW2查表明，2022年以来，中赫置地新增多起民事纠纷，涉及票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷。
爱企查信息表明，2023年2月27日，中赫置地法人周金辉因失信被法院限制高消费SFC本期编辑 刘雪莹 实习生 向添雨 楼市突发重磅！两部门联合出手上海土拍“火出圈”背后：新房热销，豪宅走俏明星基金经理买了1.7亿翠湖豪宅？链家、葛兰、李蓓接连辟谣
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