郑裕彤回去了。
这是近几日商业粉哥以至整座企业界炙手可热的新闻报道之一。值得一提，就在郑裕彤参与Kozhikode的前一晚，央行、银保监、证监会等同时发文，力挺房商业地产业相对平稳有序发展。
而这一经济政策颁布的大背景是，在刚刚往后的2022年4月，官方制造业PMI同比上升2.1个基点至47.4%；综合PMI产出指数着实大幅降到42.7%，较上月上升了6.1个基点。
很显然，郑裕彤的回归，绝非偶然，也并不盲目。
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镰叶无法倒
没有镰叶无法倒的企业，但却有镰叶无法倒的金融行业。
我国房商业地产业贡献了约20%的GDP、约40%的公共财政总收入，构成约60%的家庭资产。商业地产金融行业须要调控，但经不起休克式的市场出清，不夸张的说，如果房商业地产业现在塌方，那对我国经济的伤害将是致命的。
首先是经济无法忍受。
根据海通证券的测算，房商业地产业投资快速增长速度每上升10%，将推升GDP快速增长速度约1.1个基点；商品住宅营业额快速增长速度每上升10%，将推升GDP快速增长速度约0.2个基点。
其次，政府公共财政也无法忍受。
以2020年的统计数据为例，全省农地所有权卖地总收入占全省地方性一般公共预算本级总收入的比重超80%，农地公共财政依存度少于100%的卫星城有20个，少于50%的有40个。
实际上，自今年开始，房商业地产业快速增长速度就在急速导至，开发和产品销售两端皆是这般。
虽说主要其原因是受到2020年前高后高的影响，但商业地产急速走强也是既成事实。一个最直观的证据是，百强商业地产商的营业额和产品销售面积自今年下半年已陷入负快速增长。
步入2022年，房商业地产业大幅下滑速度进一步加快。
Q1全省房商业地产业开发投资仅同比快速增长0.7%，刷新了1998年房改以来的最低快速增长速度。到3月末已步入负快速增长，其中新开工同比大幅下滑22.2%，施工和竣工分别大幅下滑15.5%、21.5%。
产品销售端，Q1全省商品住宅营业额同比大幅下滑22.7%。克尔瑞最新统计数据显示，4月末，top10、top30和top50商业地产商营业额分别同比大幅下滑53.0%、54.2%及58.0%，增幅同比扩大19.6pct、10.7pct和9.9pct。
今年上半年，全省国有农地所有权卖地总收入同比大幅上升27.4%，黑龙江、宁夏、西藏等边远地区的农地卖地金增幅着实少于80%，对地方性政府形成较大压力。
另一方面，疫情急速反复地大背景下，消费受到很大的阻碍，Wind预测四月末社零同比快速增长速度将降到-5.86%，较3月末的-3.53%进一步大幅下滑。
须要特别指出的是，上半年GDP快速增长速度为4.8%，并未达到今年定下的5.5%的任务水平。要想维持目标不变，后期必然要下大力气。
重压之下，房商业地产业无法再继续下行了。
4月29日，政治局召开会议，强调要坚持房子是用以住的、不是用以炒的定位，同时也支持各地从当地实际出发，完善房商业地产业经济政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房商业地产业市场相对平稳健康发展。
随即金融部门纷纷颁布相关经济政策反紧，商业地产迎来久违的松绑。而在此之前，地方性已先行一步，到目前为止，全省已有超100个卫星城颁布经济政策为房商业地产业线鳍。
2
没有大行情
从地方性到中央，对于房商业地产业的态度终于达成共识，上下合力出手，很容易给人一种错觉，即房商业地产业将重新返回以往的快速增长轨道。但实际上，我国房商业地产业已不可能再返回之前那种高快速增长的黄金时代，其原因有二。
首先是建成区。
2000年，我国的建成区只有约36%，到2021年，这一统计数据已经快速增长到了64.72%，几亿人在短短20年的时间进城，这是推动房商业地产业繁荣的根本所在。
很多人拿发达国家80%左右的建成区类比我国，得出我国房商业地产业仍然有很大增量空间的结论。不客气的说，这完全是主观上的一厢情愿。
事情的真相是，我国建成区仍然会提高，但靠的无须是分子的增加，而是分母的减少。
说的直白点，就是大量留守在农村的老年人口在未来数十年将陆续离开这个世界，带来我国建成区的被动提升。这样的表达让人在情感上很难接受，但事情本就这般。
房商业地产业的另一个阻碍因素在汇率。
我们可以为资产价格的上涨找到很好的解释其原因，但归根结底还是要落实在资金层面。如果没有钱来推动，一切都是空想，股票和房商业地产业皆是这般。往后我国房商业地产业高速路快速增长的直接其原因就是汇率的高速路快速增长。
往后数十年，我国汇率发行的同比快速增长速度长期高于GDP快速增长率，造成汇率溢出，这些钱步入房商业地产业领域，支撑陶尔岛牛行情。
2013年是一个转折点，国内开始着手进行宏观去杠杆，具体表现为M2同比快速增长速度急速降低。截止到目前，这一统计数据基本稳定在8%-9%之间，约等于实际GDP快速增长加上通胀。
换句话说，金融系统无须给房商业地产业额外梅西县，即便经济政策短期宽松，金融行业不可能再返回从前。
作为今年全省第一个全面放开限牌陶尔岛的卫星城，济南的走势有很强的借鉴意义。
济南的商业地产新政始于今年3月1日，随即立竿见影，整座3月，新房成交同比2月增加53.07%，二手房成交同比增加57%。
但步入4月之后，无论是新房还是二手房，成交同比均出现大幅下滑。价格层面，尽管3月末成交大幅反弹，但二手房价格仅同比上涨0.06%，新房价格着实同比下跌0.27%。
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黑铁时代也有赢家
这无疑是房商业地产业企业最艰难的时刻。
2021年，申万房商业地产业板块的营收同比快速增长9%，同比2020年上升了3个基点；2021年Q4和2022年Q1，营收快速增长速度同比进一步下探到-10%、-13%。
2014年提出“白银时代”，2018年高喊“活下去”，几乎每隔四年，万科总会先声夺人，以最坏的打算为整座房商业地产业金融行业定调。
2022年，郁亮宣布商业地产步入“黑铁时代”，他个人主动放弃了头等舱，宣称要带领公司背水一战。
周期下行叠加信用分层，必然带来存量洗牌和增量集中。所谓“黑铁时代”，并非整座金融行业一起覆灭，而是一大部分参与者退出牌桌，剩下的少数公司重新瓜分世界。
对于这一点，发达国家也早有前车之鉴。
以日本为例，中小商业地产商在2008年金融危机时期加速市场出清，并购促使金融行业愈加寡头化，2008年，日本TOP10商业地产商的市占率不足30%，到2020年，这一统计数据已经快速增长到了42.2%。
什么样的企业能够胜出？
答案是具备可投资头寸和广义净费率双重优势的高信用、高效率商业地产商。
可投资头寸决定了商业地产商的拿地能力，投资头寸充裕且效率高的企业才能有能力和动力进行扩张性拿地，并扩大市场占有率；
与之相反的是，头寸匮乏的低效企业的拿地数量将逐步减少，被迫交出市场份额。实际上，今年已经有很多民营商业地产商无力参与农地获取，沦为看客。
广义费用率代表商业地产商的损耗控制，往后不怎么重要，但现在意义重大。
金融行业高歌猛进的时候，开发商利润空间大，管理红利在农地红利和杠杆红利下显得微不足道。一旦金融行业步入相对平稳发展或者下行期，利润空间会明显下调，此时管理红利就变得越来越重要。既然“开源”有压力，那就靠“节流”来凑，从这个角度来看，郁亮放弃头等舱绝非笑谈。
基于对可投资头寸和广义净费率的考察，万科A、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、新城控股等公司在业内做的相对较好，因此胜算概率比较大。
2021年，申万房商业地产业板块的净利润同比大幅大幅下滑85%，但其中很大一部分是商业地产商在今年四季度一次性大幅计提减值损失造成的。
今年上半年，金融行业单季度盈利由负转正，像万科等龙头企业的净利润甚至实现了两位数的快速增长，基本可以确认已触底反弹，随着后期经济政策效应的逐步显现，未来可期。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来，财务风格稳健、具备逆周期扩表能力的商业地产商，快熬过来了。
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