北京楼市有什么变化？
这是去年3月17日前，北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在3月17日，北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。
这项被称为北京楼市最严厉调控措施的“3·17新政”，昨天正好满一年。这一年，北京楼市真的降温了吗？
二手房房价与2016年12月接近
“和去年限购前比，目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧！”
3月13日下午，在北京市朝阳区一家链家门店内，一位中介对经济观察报记者表示，经过一年多的回调，目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一万元左右。”
查询第三方购房平台看到，3月北京朝阳区的二手房均价为71717元/平方米。
2017年3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在实施认房认贷的同时，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策规定：
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。
随后，多数一、二线城市及周边城市也跟进加码调控，全国主要热点城市普遍进入调控序列。
据人民网报道，北京房地产市场史上最严调控政策实施一周年之后，链家研究院3月16日发布的一份报告显示：
2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。
统计显示，2017年的“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。
分城区来看，调控后通州、西城的跌幅显著，这两个区域均价涨幅在2016年也较快，调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调，价格向价值靠拢。
查询第三方购房平台发现，北京通州3月二手房参考均价仅为46024元／平方米；西城区3月二手房参考均价则为109844元／平方米。
除此之外发现，目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%：
东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室，去年4月挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元，降幅达到22%。一位房产中介称，该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。
据梳理多个小区在售及成交记录发现：
东城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米，而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米，降幅达29%；
西城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价14.7万元/平方米，而今年1月底成交的同户型单价11.4万元/平方米，降幅近23%。
从非热门小区的价格来看：
东城区某小区，去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价10.2万元/平方米，而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价9.4万元/平方米，降幅近10%；
西城区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价9.9元万/平方米，而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价7.5万元/平方米，降幅近25%；
通州区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价4.2万元/平方米，而目前在售同户型挂牌总价290万、单价2.3万，降幅为21%；
海淀区某小区，去年3月初成交的某居室总价608万元、单价8.6万元/平方米，而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价7.3万元/平方米，降幅超过14%。
多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。
二手房销量下跌50%
近一年，上述政策效果逐渐显现，不管是新房还是二手房，成交量都出现大幅下滑。
消息称，中原地产研究中心数据显示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合计签约23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新历史最低纪录。
二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房仅签约120821套，与2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。
从2017年3·17限购政策发布至今，北京市的一、二手房的成交数据表现不一，据经济观察报报道，其中一手房去年3月份成交量为2259套，成交均价为44503元/平方米，从成交量来看，限购后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超过2017年3月份，月成交均价则均高于2017年3月。
但二手房的变化较为剧烈，2017年3月份北京市二手房成交量为30737套，评估均价为63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套，评估均价为58319元/平方米。
刚需占比增加
中原地产研究中心数据统计，过去一年，北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。二手房市场全面降温，成交价、成交量均明显下降，成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。
“认房认贷”是3·17调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大。有贷款记录购房者均被认定为“二套”，房贷利率从之前的95折（首套）到调控后的上浮20%。
以2017年500万总计的“低总价改善”房源的首付、利率同比变化为例，数据显示虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。
统计数据表明，与换房首付比例大幅增加不同的是，纯刚需的首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400万总价的房源成交占比明显提升。
对于今年北京二手房市场量、价走势，链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时预计，在现有政策延续不变的情况下，2018年二手房成交量将和2017年接近，原因在于，2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，预计今年会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看，预计2018年价格总体将保持平稳。
北京为何密集调控楼市？
从“3·17”新一轮楼市调控政策出台，到“4·3”国有土地上住宅平房纳入限购，短短的18天里，北京针对房地产市场一连使出10个“大招”，招招剑指炒房。
从多部门联合对“过道学区房”说“不”，到新建及在售商办项目禁售个人，这18天里，北京打出一套“组合拳”，“冒头就打”，确保房地产市场平稳健康发展。
从西城区丰汇园等小区周边10家中介涉嫌炒作“天价学区房”被停业整顿，到53家房屋中介、分支机构被禁止从事房地产经纪业务，18天的执法检查，让开发商、中介感到从未有过的威慑：严查房地产市场绝不是一阵风。
“没想到，真是没想到，北京这一轮调控这么‘狠’！”清明小长假一直是楼市买卖的旺季，但干了五六年的售楼员小宋今年则在家彻底休息了起来。他所代理的大兴某楼盘，因“商改住”被停止网签。
北京这一轮楼市调控起于3月17日出台的“加强版”调控政策。当晚小宋还窃喜：住宅限得越紧，就有越多人来买“商住房”。此前，这种违规“商住房”总打着“不限购”的旗号疯狂叫卖，炒房人扎堆，扰乱着北京房地产市场。
但很快，板子“打”到了“商改住”的身上——3月26日，本市出台新政：新建、在售商办项目禁售个人，银行也不得提供贷款。
类似的板子一块接一块。从3月17日到4月3日，北京多部门针对房地产市场调控出台10项措施。“这一轮调控，北京并未像过去一股脑出台大政策，而是换成若干个小政策，这样的针对性更强、效果也更好，做到有的放矢。”市住建委相关负责人说。
“过道学区房”太热，市住建委、市规土委、市教委、市公安局就联合发布“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。
住宅平房异常走俏，市住建委立即出台新政，将国有土地上的住宅平房纳入限购，与通州以外普通楼房住宅的限购政策划上了等号。
有人靠离婚炒房，央行营业管理部等部门就联合打击，离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款都算二套房。
“系列政策也在提醒消费者，炒房需谨慎，不要再想方设法去钻任何政策空子了，因为你能想到的、去炒的，很有可能就是下一个政策出台的原因。”北京市房协秘书长陈志说。
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