万科郁亮：房价已回落到合理水平地产行业又面临洗牌,看看万科郁亮这些年的关键判断

六八 2024年09月16日 20:02 12 0

如何看待万科郁亮最新发声短期市场已触底？哪些信息值得关注？

万科郁亮最新发声短期市场已触底，这其实也是出于自己是房地产公司高管的立场而说的，我们不必太过认真。在目前的房地产买卖当中，我们要不要购买房地产，首先就要看整体市场环境怎么样，其次则要看一下个人资金信息是否能够支撑得起自己买房地产。

按照目前的市场环境来说，房地产市场发展得确实不是很好，再加上许多房地产的价格都在下跌，所以这也就让许多消费者都处于一种观望的状态。万科无疑是房地产的巨头，而且在当初的一众高管带领下也算是走出了新高度，但万科高管的说法不一定就能够代表消费者的立场，毕竟消费者是需要考虑市场和个人资金信息的，但是对于房地产高管来说却不需要考虑这一点，他们只需要考虑怎么更好地卖出房子就行了。

一、万科郁亮最新发声短期市场已触底：触底不代表可以进入房地产市场

按照该高管最新的动态短期，房地产市场已经触底，而且房地产的销售量在6月份之后将进入环比回升的这种市场状态。这种话看似对房地产市场有比较乐观的态度，但触底并不代表着消费者就可以进入房地产市场，目前的房地产市场整体还是比较萎靡的，如果不是刚需购房者向第2套和第3套购房者，现在进入很有可能会产生亏损的状况，所以我们最好还是持币观望。

二、房地产市场投资需要看整体环境以及个人资金信息

从万科高管的发声来看，其实我们不难发现房地产市场投资必须要看整体环境和个人资金信息。从整体环境来看，目前整体环境处于压力比较大的状态，这也就意味着不适合投资，除非真的有巨大商机。从个人资金信息来看，目前个人资金抗风险能力是很重要的，如果发现自己扛不了风险，那就不要千万去触碰。

万科郁亮提出的房地产发展进入了“黑铁时代”，释放了哪些信号？

万科现在的董事长郁亮在最近的年会中发言说房地产的发展已经进入了“黑铁时代”，这意味着2022年对于所有的房地产企业来说都是一个大洗牌的过程，要么生，要么死，没有第三个选择。同时也预示着我国的经济主体进入了一个转型期。

郁亮本人从年少时候就非常喜欢王小波写的四本书，分别是《黄金时代》、《白银时代》、《青铜时代》和《黑铁时代》，这四本书中的内容迄今为止他都时常提起，似乎这也预示着郁亮总是如此有先见之明。早在10年前，郁亮就已经判断出房地产发展的“黄金时代”已经结束了。

后来，郁亮又准确的预估了房地产发展的“白银时代”，这更让他的话在业内成为左右很多人的风向标。当很多人还在等待他判断房地产业的“青铜时代”该如何应对的时候，现在他却忽略过这个阶段直接提出房地产业的“黑铁时代”已经到来。

对于房地产从业者来说，这无疑是一个令人紧张的信号，可能很多业内人士都要辗转难眠了。但是任何焦虑都是解决不了问题的，所要做的就是如何去面对这不乐观的局面。

郁亮的话让人意识到，如今一招鲜吃遍天的时代已经过去了，企业文化需要更加的细致和深度内涵，才能在这巨大的竞争中坚持下来，不仅是开发客户重要，同时如何进行后续的经营以及做好服务都是需要更多的研究与实践。

另外，各企业之间如何做好合作，如何处理彼此之间的磨合，都是非常考验人的能力的。所以，说到底最重要的就是如何选拔和使用人才。很多企业都在抱怨没有合适的人才，可事实真的如此吗？究竟是企业没有耐心培养，还是说很多企业对于人才的理解是错误的呢。

以你买的一支股票为列,做出宏观的行业分析和个股情况分析

万科A（000002）行业分析：属于房地产行业，属于蓝筹股1在房地产开发与经营中万科A行业排名第17，行业上市公司共102家。万科A独立评级机构家数高于行业内84.3%的公司。 2在房地产业中万科A板块排名第18，板块上市公司共105家, 科A独立评级机构家数高于板块内83.8%的公司公司分析： 1 公司以11.85亿元竞得通过挂牌方式公开出让的无锡蔬菜研究所项目，该项目位于无锡市新区商贸区，冷渎港南侧，长江北路以西。项目净占地面积12.2万平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积29.5万平方米。万科拥有该项目55%的权益。 2公司以7.7亿元竞得通过公开拍卖方式出让的成都锦江沙河堡79亩项目，该项目位于成都市锦江区沙河堡，老成渝路北侧。项目总占地面积8.0万平方米，净占地面积5.3万平方米，容积率3.75，计容积率建筑面积19.8万平方米。万科拥有该项目70%的权益。技术分析; 1万科A过去三年平均销售增长率为61.16%,在所有上市公司排名（161/1710），在其所在的房地产开发行业排名为20/67，外延式增长合理 2万科A过去EPS增长率为10.28%，在所有上市公司排名（828/1710），在其所在的房地产开发行业排名为45/67，公司成长性合理 3万科A过去三年平均盈利能力增长率为55.88%，在所有上市公司排名（457/1710），在所在的房地产开发行业排名为（32/67）。盈利能力合理 4、万科A过去EPS稳定性在所有上市公司排名（726/1710），在其所在的房地产开发行业排名为22/67 。公司经营稳定合理宏观分析: 1受益于宏观调控土地价格平稳回落,目前销售单价平稳,同比仍有较大涨幅,未来2-3年内,公司毛利率有望进一步扩大 2宏观调控导致行业集中度加速提高;人口出生率高峰带来的刚性需求高峰将在2016年左右来临,目前刚性需求处于上升期;越来越多的二三四线城市价格持续上升,成为大中型房企跨区域扩张的理想选择;公司有效市场的持续扩大,战略腾挪空间进一步增大。 3 2010年经济蓝皮书特别强调，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。

共鸣地产会放弃二手房业务吗？

不会。在政策的调整下，伴随着整体经济的不景气，许多购房者都处于观望地段。这就导致了短暂时间的房产方面供大于求。一线城市的许多房产巨头开始调整房价，像万科、金科的，现在房价下调比率已达到百分之十，这就紧缩了房产的利润。内地二线三线城市不会出现大的波动。我国仅以房地产及其相联系的行业产值达到国民经济的百分之十五，所以国家不会真正的打击压制房地产行业，这会让中国在世界经济危机中处于不利地位。所以，在利润缩减时，房产行业的老板不会再放弃任何利润。在有限的经济前景中，只有抓住尽可能利用的资源才会使企业有可能走下去。这只是我小小的见解，不过挺希望您采纳的，谢谢。

万科主席郁亮：房价单边快速上涨时代已结束，这句话是什么意思？

对于这个问题，每日经济新闻编辑郭鑫认为：

万科，作为A股房地产市场的龙头，一举一动都备受投资者关注。3月27日上午，万科在深圳大梅沙总部举行了业绩推介会，万科郁亮在全面接棒王石之后，首份全年成绩单交于大众，引起市场的高度重视。

值得关注的是，在这一次业绩推介会上，万科郁亮的一个观点却引起了社会各界的关注。根据《每日经济新闻》报道，万科郁亮在会上表示，过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣，一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺，这在以前是靠商品房来解决的。郁亮认为旺盛需求的时代已经结束了，全面短缺的时代已经结束了，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨赚钱，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。

对于对行业的趋势判断，郁亮用三句话总结了新时代：关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。

其实，回溯过去几年的资料，对于房价快速上涨时代结束的言论，各方都有表态，但似乎市场以及高层都没有给出肯定的答案。对于国内房地产市场的走向，房价还能不能涨，究竟还要涨多少？很多人都想一探究竟，但事实上房价的影响因素比我们想象得更为复杂，涉及的问题更为繁琐，已经完全超出了市场的心理预期。

追究房价快速上涨的原因，无疑是中国城市化的产物。然而，从近些年各地方以及高层的策略来看，维系房价的稳定是主旋律。去年，各地纷纷出台最严限购政策。在调控趋严的背景下一线房价稳中有降，多数热门城市炒作热潮有所降温。

根据党和国家的要求，“房子是用来住的，而不是用来炒的”这一定位在未来相当长的一段时间内将会存在。与此同时，随着高速城市化进程的逐渐变化，无疑逐渐影响到未来国内房价的上涨根基。由此一来，对于近年来不少上市房企也逐渐做出了不少的转型举动，而对于以往专注于住宅开发与物业服务的万科，也逐渐向城乡建设与生活服务商加快转型，并进一步实现自身的业务延伸，以更好适应未来房地产市场的发展大环境。

房价单边快速上涨时代已结束，未来房地产市场可能将更多地针对于内部需求的结构端，如何让年轻人有尊严的生活，买得起房，将会成为市场关注的问题。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。