分析师认为楼市底部或已不远

六八 2024年06月23日 00:03 41 0

10月房价出炉！下跌城市增多一线城市二手房价罕见转跌！专家：楼市正酝酿复苏

11月16日，国家统计局公布10月70城房价数据。

从数据来看，10月，70个大中城市中，房价下降城市个数增加，各线城市房价环比下降。其中，一线城市二手房价整体环比由涨转跌，新房价格连续2个月环比下跌。

业内人士认为，量在价先，受整体销售数据下滑影响，10月房价总体下行的趋势还在延续，房价的变化趋势也显示出目前市场已处于阶段性底部，后续随着政策不断加码，尤其是“金融16条”等大力度政策落地，市场的复苏也正在酝酿之中。

房价下降城市个数增加

国家统计局的数据显示，10月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。

“10月份新房价格下跌城市有58个，是今年下跌城市数量最多的一次，也说明市场的压力较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

从环比数据来看，各线城市房价均有下降。其中，一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手房价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，10月房价下跌城市范围扩大，新房二手房整体环比跌幅均扩大，一线城市二手房价格整体环比由涨转跌，其中上海二手房价格自去年年底以来首次环比下跌，广州、深圳持续下跌。结合量等相关指标看，统计局公布的最新数据显示10月全国新房销售市场下行，贝壳研究院监测的二手房景气指数仍回落，市场预期低迷。预期和量是价格的先行指标，先行指标改善之前价格走势持续承压。

“10月份房价数据特别值得注意的是，一线城市二手房价格连续2个月环比持平后开始首次下调，新房价格连续2个月环比下跌，整体看，在政策已经全面宽松的情况下，市场还在寻底过程中。”中原地产首席分析师张大伟说。

具体城市来看，10月，新房价格环比上涨的10个城市分别是：南充(1%)、合肥(0.6%)、北京和宁波(0.4%)、上海、杭州和成都(0.3%)、长沙(0.2%)、济南和安庆(0.1%)。二手房价格环比上涨的城市仅有5个，分别是成都(0.4%)、南充(0.3%)、烟台(0.2%)、北京和徐州(0.1%)。

“10月份二手房价格上涨的城市数量是今年最少的，从这个指标看，市场压力较大。”严跃进说。

从同比数据来看，10月份，70个大中城市中，新房和二手房价格同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。

其中，一线城市房价同比上涨，二三线城市同比降幅略扩。一线城市新房价格同比上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房价格同比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新房和二手房价格同比分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格同比分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

市场复苏正在酝酿中

对于10月房价下行压力较大的原因，58安居客房产研究院分院院长张波认为，9月底的政策在市场释放的效力还不太明显，尤其是房贷利率层面对市场的拉动边际效应在递减，阶段性放宽首套房商贷利率下限对提升市场热度的作用并不能立竿见影，置换个税退还的政策已经带动二手房挂牌量明显提升，这一点在一二线城市环比价格变化也同步有所反映。由于首套购房需求入市还相对犹豫，导致市场成交量不能同步提升，部分城市二手房市场呈现供大于求，对房价也会形成一定下压。

张波认为，量在价先，受整体销售数据下滑影响，10月房价总体下行的趋势还在延续，市场的降温已达历史性低点，房价的变化趋势也显示出目前市场已处于阶段性底部，后续随着政策不断加码，尤其是“金融16条”等大力度政策落地，市场的复苏也正在酝酿之中。

9月底，人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策，释放了积极信号。随后，各地购房支持政策加速落地，包括放松限贷，实行认贷不认房；放松公积金贷款，上调最高贷款额度；实行购房补贴；减免交易税费等。据中原地产研究院统计，10月单月，全国各地出台稳楼市政策超过90次。

11月以来，房地产支持政策力度明显加大。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月11日，央行、银保监会发布“金融16条”，支持房地产市场平稳健康发展，内容涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、支持住房租赁金融等六个方面。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发文，支持优质房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

张波认为，“金融16条”对后市的影响会非常直接，加之“第二支箭”同步发力，在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下，房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解，这都将有利于市场整体回暖，虽然从今年最后两个月来看，房价依然很难摆脱底部徘徊，但政策春风已至，寒冬终将过去。

刘丽杰则认为，未来价格走势的改善有待各项支持政策的落地。供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策，有助于改善市场预期，防止下行风险进一步蔓延；短期内交易量的筑底仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。在“金融16条”的支持政策下，地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，地方政府加快因城施策，降低购房门槛和购房成本，特别是加大对改善换房需求的支持，才能有效激活刚需和改善性需求的入市，带动成交量增长。预期和量的切实改善才能减缓房价的下行压力。

媒体：三记政策重拳之下，中国楼市下半年会“熄火”吗？

时至年中，中国楼市开始放慢脚步，成交节奏从年初的快速恢复，转向稳中微升。房地产市场避免了全面过热。

去年下半年以来，全球普遍的低利率和货币宽松推动美国、德国、日本等主要国家房价大涨，中国楼市调控难度陡然上升。上半年，“房住不炒”的定位未改，其背后的调控决心更强。记者梳理发现，上半年，中国楼市至少迎来三记政策“重拳”。

资料图为航拍福州市闽江畔一处新建住宅。中新社记者吕明摄

第一记：房地产金融强监管

研究表明，过度金融化是房地产的风险之源，业内有“十次危机，九次地产”的说法。警惕于房地产的金融风险，今年上半年，房地产金融环境持续收紧。

一方面是违规流入房地产的经营贷、消费贷等受到严查。一季度，北京、上海、广州、深圳等多地表示严查违规流入楼市的经营贷，四地合计披露违规资金约10亿元人民币。6月，厦门房管局称，查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市。

另一方面是二季度以来，部分城市房贷利率节节走高。2021年6月，房贷利率参考的5年期LPR为4.65%，已连续14个月保持不变。但重点城市首套和二套房利率不断走高。当月，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，距离2019年11月份的高点已经不远。

今年开始实施的房地产贷款集中度管理制度被视为房贷利率走高的重要原因。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一季度银行使用了大量的房地产贷款额度，因此，二季度银行房贷额度受限，部分银行上调房贷利率，延长放款周期。

房地产开发企业融资也被套上“紧箍咒”。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。与之密切相关的供应链融资也受到严控。此外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模也持续压降。

银保监会副主席梁涛6月表示，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。随着信贷环境收紧，4月起新房、二手房市场均呈现高位回调态势。

资料图：房地产楼盘。中新社记者张斌摄

第二记：严禁炒作学区房

一直以来，学区房都居于楼市“金字塔”顶层，房价易涨难跌。今年4月底的中央政治局会议罕见“点名”学区房，明确提出“要防止以学区房等名义炒作房价”。

此后，包括广州、重庆、厦门、成都、大连、西安等在内的多个城市出手，整治学区房乱象。一些城市还陆续出台“多校划片”“校额到校”“教师轮岗”等教育改革政策，淡化学区房概念。

以北京为例，今年，北京教育资源最为集中的三个区东城、西城和海淀，均执行了严厉的“多校”政策。“买房”跟“上好学校”之间的“等号”被拿走。北京市西城区的知名学区如德胜、月坛、金融街等受到较大冲击，部分业主已开始下调挂牌价。

上海市教委此前也公布了新的招生录取方案，市实验性示范性高中招生名额50%以上分配到区、到校。买了高价学区房就能上好高中的确定性被进一步削弱。

近期，北京、上海、深圳等地部分学区房出现降温迹象。

资料图为一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

第三记：土地集中供应

“集中供地”是2021年楼市的“新事物”。今年年初，自然资源部提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。6月29日，22个重点城市完成今年首批集中供地，成交金额超万亿元。不过，克尔瑞研究中心指出，除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位。

这一新政策有望继续完善。该机构认为，在取得集中拍地有相关经验之后，预计第二、三次集中出让地块的体量较第一次有所增加，供地节奏或将明显加快，尤其是土拍细则调整之下，中小房企的拿地机会也会增加。

值得注意的是，上半年，除限购、限贷、限价、限售、设立二手房参考价格等短期行政性调控外，影响楼市中长期的基础性制度和长效机制建设提速。克尔瑞研究中心多位研究员认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，租赁住房供给和房地产税制改革提速的预期加强。

在此背景下，中指研究院常务副院长黄瑜表示，预计今年全年全国房地产市场销售规模有望实现新突破，销售面积或超18亿平方米，销售额有望达19万亿元人民币。在政策的持续加码下，商品房价格涨幅有望收窄，全年涨幅保持在6%左右。

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基金赎回是什么意思

赎回就是卖掉基金，除了新发行在封闭期的基金，你已经买好的基金，随时都可以赎回，钱在赎回成功后1-5日到帐。基金赎回时是需要收取费用的，一般来说是赎回费，但是如果你申购时是选择后端付费的话，那么还要支付后端申购费，这个费用是直接在你的基金价值里扣去的。股票型基金根据持有时间长短，赎回费逐步降低直至零。如持有超过一年不到两年，赎回费由原0.5%降低到0.25%，持有超过2年，赎回费为零。所谓基金“定额定投”指的是投资者在每月固定的时间（如每月10日）以固定的金额（如1000元）投资到指定的开放式基金中，类似于银行的零存整取方式。由于基金“定额定投”起点低、方式简单，所以它也被称为“小额投资计划”或“懒人理财”。基金定期定额投资具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险。它有自动逢低加码，逢高减码的功能，无论市场价格如何变化总能获得一个比较低的平均成本，因此定期定额投资可抹平基金净值的高峰和低谷，消除市场的波动性。只要选择的基金有整体增长，投资人就会获得一个相对平均的收益，不必再为入市的择时问题而苦恼。投资股票型基金做定投永远是机会，但有决心坚持到底才能见功效。