楼市新政出台后首周效果如何-

六八 2024年06月01日 05:32 70 0

楼市新政后天津市场反应如何?

楼市新政后的天津楼市：新盘交易活跃，存量市场冷淡。

9月1日，天津市楼市新政正式实施。新的房地产政策在实施的第一个周末取得了一定的效果。据报道，天津市中心的六区以及环城的四区（津南区、北辰区、西青区、东丽区）的新盘迎来了销售热潮。与此同时，市中心区的二手房市场挂牌量有所增加，而远郊区的楼市受到环城四区限购放开的影响，交易量有所下滑。

天津市的房地产市场供应相对充足，同等预算下，购房者普遍更倾向于选择新房，因为新房的性价比更高。近几年来，天津的二手房市场一直处于低迷状态，现在的房价已经跌至2013年、2014年的水平。

楼市新政之后挂牌的二手房源有所增加，但真正急于出售的业主仍然是少数。由于房子没有卖出去，置换新房的需求也相应减少，尽管首付款有所降低，但购房者仍然非常谨慎。

房地产调控政策的重要性：

1、经济稳定：房地产市场是一个重要的经济领域，对经济的稳定和发展具有重要影响。通过调控政策，可以控制房地产市场的波动，防止房价过快上涨或下跌，维护经济的稳定。

2、防范金融风险：房地产市场的繁荣与金融系统的稳定密切相关。过度繁荣的房地产市场可能导致房地产泡沫的形成，进而引发金融风险。通过调控政策，可以控制房地产市场的过热，减少金融风险的积累。

3、保障居民住房需求：房地产调控政策的目标之一是满足居民的住房需求。通过控制房价、推动住房供应等手段，可以提供更多的适宜居住的房屋，保障居民的基本住房权益。

4、调整城市结构：房地产调控政策也可以用来引导城市的发展和结构调整。通过控制土地供应、推动住房供应的合理布局，可以促进城市的均衡发展，避免城市过度集中和资源浪费。

全国多城发布房地产调控政策满月效果如何？

二季度以来，部分城市房价上涨较快，土地市场热度偏高，给房地产市场带来不稳定预期。7月，全国多个城市接连发布房地产调控政策，深圳、杭州、宁波、东莞等楼市较热的城市采取多种措施限制投资投机资金，打击炒房，保障城市新市民和年轻人的住房需求。　　8月已过半，让我们看看这些城市的楼市调控政策实施效果如何！　　深圳：715新政后首周交易规模下降，价格理性回归7月15日，深圳住建局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》的要点包括：调整商品住房限购年限，深户购房需落户满3年并提供连续36个月及以上的社保或个税证明，夫妻离异三年以内，拥有住房套数按照离异前家庭套数计算；完善差别化住房信贷措施，已有一套住房的，购买非普通住宅，首付八成起；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。7月29日，深圳住建局出台“新八条”细则，对社保、离婚和新政执行节点等具体细节进行了解读。　　受供应增加带动，新房市场成交规模先降后增，价格整体保持稳定。根据中指数据，深圳7.15新政出台后首周，商品住宅成交面积环比下降近4成，之后两周成交面积有所回升。究其原因，7月深圳商品住宅新批上市面积增加，且集中在中旬和下旬，市场供应端的明显改善，带动成交回升。3月以来深圳新房价格整体较为平稳。尽管短期新政对新房市场影响有限，但预计后期影响将进一步显现。　　二手房成交量先降后增，目前仍保持在高位，价格理性回归。根据中指数据，深圳7.15新政出台后首周，二手住宅成交套数下降至不足2000套，为5月底以来最低水平，随后在需求的强支撑下，回升至相对高位。但在个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等政策影响下，二手房市场挂牌量有所减少，市场情绪受到一定影响。价格来看，根据中国房地产指数系统二手住宅价格指数，7月深圳二手住宅均价环比上涨0.4%，涨幅为今年以来的最低水平，较6月明显收窄1个百分点以上，新政出台对价格的影响更加明显，市场更加理性。　　整体来看，深圳7.15新政出台后，新房、二手房成交量均出现短暂下行，但在市场较强的需求支撑下，以及受新房供应端明显改善的带动，短期成交仍较为活跃。价格理性回归，新房价格整体保持稳定，二手房价格环比涨幅明显收窄。当前，新政对市场情绪带来一定影响，未来仍将进一步显效。　　杭州：新房市场热度有所下降，二手房市场量增价跌7月2日，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，支持自住，抑制投机炒房。具体措施：（一）通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易；（二）对“无房家庭”的认定进行了补充，需满足“自意向登记日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳社保或个人所得税满12个月”的要求；（三）房地产开发企业公证摇号公开销售新建商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；（四）对购房意向登记的有关要求进行了调整，明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。　　7月中下旬新房市场成交明显缩量，价格仍保持上涨态势。根据中指数据，7月杭州新建住宅成交面积同比增长27.5%，环比下降29.0%，7月中下旬成交规模明显缩减。受新政（主要是新政规定一户家庭只能进行一个项目的摇号）影响，杭州新房成交规模虽仍有一定体量，但市场情绪有所降温，新开盘项目中签率和流摇率均在上升，去化率下降。价格方面，新建住宅均价环比上涨0.96%，涨幅与上月基本持平。　　二手房成交量保持高位，均价小幅回落。根据中指数据，杭州7.2新政出台后首周，二手住宅成交套数环比减少近2成，但随着新建住宅与二手住宅之间价差缩小，加之新政出台后杭州新房摇号难度加大，二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套数环比增长6%，同比增长80%。价格来看，7月杭州二手住宅均价环比下跌0.12%，为进入2020年后的首次下跌，新政对二手房价格产生一定影响。　　另外，从土地市场来看，7月杭州（市本级）共成交住宅用地8宗，成交楼面均价为21989元/平方米，环比上涨32.4%，平均溢价率为24.9%，较6月上涨3.5个百分点。其中，下城区文晖单元地块经过2个多小时83轮竞拍，最终由滨江集团以107.4亿元竞得，折合楼面价约35965元/㎡，溢价率21.8%。由此看出，杭州住宅用地热点地块仍在持续推出，土地市场热度仍然较高。　　整体来看，7月杭州新房市场受供应量减少及新政的影响，成交量环比有所下降，同比继续增长，中下旬成交规模明显缩量；二手房成交量短期继续维持高位，预计政策效果仍需一段时间显现。价格方面，新房价格环比涨幅与上月基本持平，二手房价格在新政影响下小幅回落，环比年度首次为负。　　宁波：新房市场成交量回落后趋稳，价格结构性上涨7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》强调加大土地供应力度，调整限购范围，实施区域限购限贷，调整公积金贷款政策，加大市场监管力度。7月22日，宁波市住建局、自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，指出符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。　　新房市场成交量下降后趋稳，受高价项目集中入市影响，新房价格现结构性上涨。根据中指数据，受6月底多个项目集中开盘影响，7月第一周宁波商品住宅成交面积大幅增加；宁波7.6和7.22新政出台后首周，新建住宅成交面积均有所下降，随后在市场需求的强支撑下短期回升趋稳。价格来看，7月在多个高价项目集中入市、短期市场情绪仍较高等因素的带动下，宁波新房价格环比上涨1.83%，涨幅较6月扩大0.5个百分点，预计随着政策逐渐显效，8月价格涨幅将有所收窄。　　从土地市场来看，7月新政出台后，宁波（市本级）共成交住宅用地16宗，成交楼面均价为10968元/平方米，环比下跌9.0%，平均溢价率为18.1%，较6月下跌8.6个百分点。其中，鄞州区、镇海区、江北区等多宗地块均以底价成交，宁波住宅用地热点地块供应量有所减少，土地市场热度降低。　　东莞：调控力度相对较弱，价格上涨，土地市场热度仍较高7月2日，东莞出台《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，《通知》要求申请预售的商品住房项目，总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售。分期申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)。7月25日，东莞住建局等12部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》指出，非本市户籍购买首套一手二手需1年以上社保或纳税证明，二套2年社保或纳税证明；购买的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让。　　新房市场成交量回落后有所回升，房价短期内受政策影响较小。东莞7.25新政力度相对较弱，政策出台后首周，新建住宅成交面积较为平稳，随后，成交面积短暂回落后提升至相对高位，政策效果仍有待观察。价格来看，7月东莞二手住宅均价环比上涨1.54%，涨幅较6月扩大近1个百分点，短期内受政策影响较小，预计8月价格涨幅或将有所收窄。　　从土地市场来看，7.25新政出台后，东莞多宗住宅用地高溢价率成交，土地市场热度仍较高。其中，7月28日和8月6日，凤岗镇油甘埔村成交的两宗地块，成交楼面价分别为21681元/平方米和21199元/平方米，位居城市楼面价前两位，溢价率均超30%。　　整体来看，因深圳、杭州、宁波、东莞四个热点城市的政策力度不同，政策实施的效果也不相同。新政出台后，深圳、宁波、东莞新房市场成交量虽有波动，但短期内楼市活跃度仍然较高，杭州市场热度有所回落；新政短期内对深圳、杭州的二手房成交规模影响较小，政策仍需时间消化。价格方面，新政对各城市新房价格的影响尚未显现，对深圳、杭州的二手房价格影响相对明显，7月深圳二手房价格环比涨幅为今年以来的最低水平，杭州二手房价格环比年度首次为负。未来，在各城市新政的严格落实下，政策将进一步显效，新房、二手房成交规模或有所回落，价格将更趋平稳。

北京房产新政出炉，并未引起预期的“抢成交潮”

11月25日晚，两条北京房产新政出炉，是有关放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的内容。按照有关专家分析：这个新标准表示，北京超八成房屋是普宅，这不仅有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担;最低计税价提高则带来交易成本增加。两项北京房产新政相辅相成，收紧意味更强，表明楼市调控更加贴近市场现状。综合来看，在当前楼市调控的关键时期，这将加剧房价下降趋势。据媒体记者多方走访发现，新政出出炉后，并未出现此前专家推测的出现市场“抢成交潮”。准购房者冷静以待两项有关税费调整的北京房产新政出台时值周末，恰逢准购房者看房“高峰期”。但多家房地产中介人员表示，虽然12月10日起，北京二手房最低计税指导价将上调，但目前并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。多位准购房者向记者表示，对未来房价下跌的幅度仍心存期待，目前不会盲目跟风入市。“虽然税费可能上升了，但是房价一跌就是几万元，甚至十几万元，所以我觉得还可以再等等。” 北京中原地产在周末抽样调查了部分门店，其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询，咨询量比平时增加了50%，但是其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%，关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。北京中原地产市场研究总监张大伟坦言，在所有咨询客户中，明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到，80%客户依然期待房价继续下行。张大伟认为，“我们预期下星期过户量可能会有所上升，但是单日也不太容易超过千套，市场已经进入拐点，绝大部分购房者入市更加谨慎。” 房地产业内人士分析，由于此次两项税费政策的缓冲期较长，到12月10日还有接近半个月，所以“井喷式高峰”应该不会出现。而且，政策并未明确最低指导价格上浮的标准，大部分客户依然需要了解和判断的时间。在房价出现明显下调的背景下，因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本将不可能再转嫁给买家，这势必引起卖家的进一步降价。阴阳合同“被阻” 业内人士指出，此次这两条北京房产新政对六环内多数“非普通住宅”重新定义，有利于刚需购房者。比如，新标准六环路内各环线北部价格上限均较南部高3600元/平方米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将减少税费11余万元。与此同时，此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击。不少房地产中介人士表示，此次两项税费调整后，将不能通过“阴阳合同”避税，投机购房者的购房成本又将进一步增加。根据链家地产最新发布的研究报告，此次新普宅标准“解放”四类“非普通住宅”，税负最高或减轻12余万元。链家地产副总裁林倩认为，新普宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。90—140平方米普宅税负最高减轻12万元。旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米，大多会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下，不超单价上限、改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平方米的房屋，税负最高减少12.22万元。一位首次置业的准购房者蔡先生告诉中国证券报记者，以前自己看房几乎不敢看超过90平方米的房子，“因为那样‘被豪宅’实在是太不值得了。”蔡先生称，新政出台后，税费对于自己这样的刚需购房者有了较大优惠，所以准备再扩大看房范围和区域，争取购置到性价比更高的房子。税费调整继续收紧调控多位业内人士指出，两项北京房产新政中规定的税费调整，并不说明房地产宏观调控政策开始松动，而是更人性化、精细化地保障了刚需购房人群的利益，并进一步挤压北京这样的一线城市的投机需求。林倩认为，两个政策同时出台，显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况，保障基层刚需购房，对买卖高额房产者课以高税。最低计税价的提高，有效填补了旧有的税收漏洞，保证房产交易价格上的透明性。刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加，会抵消由于普宅标准改动带来的税费优惠，相抵后，净购买力会有所增加。对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强，这类交易既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额，同时也被排除在税负优惠范畴之外。这符合目前调控下限制投资性“炒房”的方向，有利于北京整体房价的稳定回落。张大伟表示，北京以前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，此次出台的北京房产新政提高普通住宅标准落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。此次两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，“这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准将继续收紧投资购房”。另外，普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的房产税或者物业税试点中起到比较重要的作用。