华泰证券：房价整体处于筑底阶段 华泰证券大跌

如何看待国家统计局：房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段？

我认为很多地方的房地产行情确实不太好，但很多地方也不具备房价继续上涨的基础，所以很多地方的房地产市场并非处于筑底阶段。

这个道理其实非常简单，对于很多城市来说，如果相关城市没有核心的产业作为竞争力的基础，当地就没有办法支撑高额的房价。特别是对于很多二线城市和三线城市来说，因为这些城市的人才吸引能力有限，愿意在当地买房的年轻人的数量也不多，所以当地的房地产市场其实并不稳定。特别是在一些出现拆迁户的城市来说，这些城市的房产基本上都是由少数人掌握，很多普通人其实买不起当地的房子，所以今后的房地产行情可能是会变得越来越差。

国家统计局表示房地产行业处在筑底阶段。

当很多地方的房地产市场呈现下行趋势以后，国家统计局表示我们的房地产行业处在筑底阶段，同时也会大家积极买房。从某种程度上来说，因为不同城市的房地产行情各不相同，所以我们很难用整体的眼光来看待房地产行业的发展趋势，但至少很多二三线城市的房价可能会越来越低。

我个人并不认可这种说法。

由我个人来看，很多城市的房地产市场并非处于筑底阶段，而是处于即将雪崩的阶段。从某种程度上来讲，如果一个城市根本就没有核心竞争力的话，这个城市其实没有办法给居民提供更高的收入保障，所以当地的普通人根本就买不起房子。当买房人的数量越来越少的时候，这个地方的房价自然就会呈现出雪崩的态势了，所以这个情况才是很多地方的真实房地产行情的现状。

最后，我个人并不鼓励大家在房价下降的时候盲目买房，因为很多地方的房价可能会继续下降，我们需要在买房的时候多一点耐心。

一年内基准贷款利率

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。（统筹：马春园）

房产行情还会下跌吗？

中国社科院2015年发布的房地产绿皮书指出，2014年中国住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌，商品住宅进入相对过剩，成交量萎缩，库存水平攀升，预计2015年住房市场将整体衰退。所以会下跌的，一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后，很多三四线城市带来的效益并不高， 而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原 因。不过，从长期来看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利，所以还会上升的。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流。

中国经济什么时候会探底?楼市的发展趋势下一步怎么样?

中国目前已进入通货膨胀与内需有效需求不足的境地，一方面是国内大量企业的产品找不到销路，另一方面市场或政策因素方面导致的通货膨胀不断加剧。扩大内需尤其是扩大普通民众的消费需求，通过增加他们的收入提高其消费需求是扩大内需的有效途径之一。这个过程取决于政策调控的力度和进度，在投资领域如果没有新的龙头性的行业的兴起，中国经济探底时间会相对长一些。从目前开始的几年时是内，中国楼市投机的机会已不大，甚至操作不好会像股票一样被套住，楼市的泡沫需要一定的时间来消化，正如股市一样。