自中国富力（http://03333.HK）负债违约以来，外间始终密切关注该集团子公司的一切进展。尤其谁将为数额巨大的负债窟窿负责，又是谁会承担相应的法律责任？
近日，随着中国富力旗下之富力商业地产原副总裁大祸被取走进行调查的消息不胫而走，业内关于“清算”时刻到来的猜疑尘嚣之上。
第三财经新闻从多个信源求证重要信息表明，大祸并非最早被取走进行调查的富力系职业经理人，但却是截至目前职位较高者，他于2020年10月担任富力商业地产集团子公司副总裁，于2022第一年中辞任。
记者于7日拨打大祸电话，已处在来电提醒状态。另有官方消息表明，大祸此前的几名下属一同处在去向不明状态。
2020年8月，大祸担任商业地产集团子公司副总裁之前，中国富力的资金状况曾因为一封布季谢的“花尾蝠”而受到外间关注。虽然这两年的富力，完成了富力物业管理的分拆上市、亦完成了富力汽车的多夜战投融资，以富力物业管理、富力汽车、恒腾网络为代表的富力系股价已曾经攀升至历史高位，但内部人已经隐约感受到“钱紧”。“有一阵子，集团子公司内所有款项都拖欠，唯有两个职能部门可以动用钱款，当中一个就是融资职能部门，只要能拿到一笔融资进来，奖赏佣金现结，最高时融一个亿，奖赏可达15万。”
这时候上任的大祸，面临着稳定商业地产集团子公司经营、降低财务杠杆的新使命。如果一切顺利，他本可正式成为毛敏之臣，何以正式成为最早被进行调查的富力系老总？
婚恋明星
富力集团子公司董事局杨家印用人重视忠诚度，他的身边多数都是跟随他打拼多年的老人，但同时，亦愿意提拔年轻人，集团子公司上下不乏三十多岁的青年老总，大祸便是当中之一。
大祸于2008年底加入富力，由此可见正逢中国富力首次上市失利的困难时期，但随着国内房商业地产消费市场在2009年快速回暖，富力亦在这两年开始迎来子公司发展历程中最波澜壮阔的期：成功登陆香港股市、收购深圳足球俱乐部并勇夺UPA亚冠冠军、房商业地产开发年产品销售规模夺取行业第三、杨家印正式成为中国首富……
在这段时间内，富力饱尝了房价大发展的红利，亦出尽了独有的风头，许多中国老百姓都知道了富力的名字，在内地一些四五线小卫星城，地方负责招商的官员一度将富力视作房商业地产企业的绝对领头羊，知名度盖过万科和碧桂园。
大祸便在富力的高亮度时期快速崛起，先后担任集团子公司品牌管理中心总经理、副总裁助理，吉林子公司副董事长、深圳子公司副董事长、商业地产集团子公司执行副总裁等职务，其升迁速度不可谓不惊人。
与柯熟识的多名专业人士向第三财经新闻表示，大祸思维机敏，能力强，深受老板娘倚重。这一点，从他在2016年担任深圳子公司副总裁一职，便管吻佐证。
2016年，富力已将总部从深圳迁移至深圳，由此可见正逢深圳房价从2014、2015年的低迷中反转，正式成为新一轮房商业地产上涨周期性的急先锋，而遍布深圳各大区域的卫星城旧改如火如荼。大祸率领富力深圳子公司准备在这片热土大展拳脚。这两年，富力提出商业地产集团子公司回归A股计划，并在年末时实现合约产品销售3733.7亿元，增长85.4%，位列行业第三。
此时的富力如日中天、烈火烹油，即便在深圳只有少数几个工程项目，但外人都能看出，深圳子公司副总裁的位置，在老板娘眼皮子底下，其分量有多重。此后，原本由杨家印二女儿打理的富力珠三角子公司也纳入了大祸的管辖范畴。
2020年10月，大祸取代甑立涛之职，担任富力商业地产集团子公司副总裁，站上婚恋巅峰。由此可见，他刚过不惑之年。
深圳旧改
多年来，富力的主战场都无此一线卫星城，因此，该集团子公司在深圳的工程项目贮备不多。所以，当大祸担任深圳子公司副总裁之后，其首要任务是拿工程项目。如今，LX1富力在深圳的多年战绩，并没有在公开的招拍挂消费市场，而是卫星城更新上。
富力在披露2018第一年度业绩时便透露，子公司在深圳贮备了45TNUMBERHC改工程项目，总体规划建面为2903万平方米。到2021第一年报时，该集团子公司官宣的深圳旧改工程项目进一步提升至55个，当中推进到初步设计期的大约有21个。
有熟知深圳旧改消费市场的专业人士向第三财经新闻介绍，一TNUMBERHC改工程项目的推进周期性大致为：与物业管理公司磋商期——政府初步设计期——专项总体规划期——拆迁期——补缴地价期——正式开发建设期——产品销售期。
当中初步设计是关键的一个环节，标志着工程项目获得了相关职能部门认可，基本逐步形成了开发市场主体。一般旧改初步设计都有公示重要信息。在此之前的与物业管理公司磋商期，则属于早期协议，例如与村集体签订的前期服务协议等。
对比这一旧改进度来看，富力在深圳的签约的工程项目中，半数还处在前期。公开可查阅的重要信息统计表明，大约有7TNUMBERHC改工程项目已完成总体规划，逐步形成了实施市场主体和工程项目扁体，处在建成或在建期，当中大半是大祸履职前已签下的工程项目。
有内部专业人士透露，大祸在深圳的近5年时间，主要是签了一堆合约，考虑到旧改工程项目周期性长、手续繁琐，十年内操作换成一个工程项目都属正常，因此，在他手下真正换成并实现钱款回流的工程项目极少。
即便如此，资本消费市场也曾经为富力在深圳的工程项目贮备数量振奋。在富力2017至2019期间可公开查询的业绩报告或新闻发布中，评估货值高达四五千亿的深圳工程项目贮备，都曾是该集团子公司主要宣传的亮点，亦是承载该子公司股价估值的优质“资产”。
在富力内部的传统开发线专业人士看来，大祸在深圳期间的主要成绩是签订了一些早期旧改合约，给子公司的贡献并不突出。若以产品销售金额作为区域贡献的衡量标准，深圳子公司的贡献实在乏善可陈，但大祸在集团子公司内部的地位却是只升不降，甚至2020年担任商业地产集团子公司副总裁之际，内部也不乏诧异之声，因为房商业地产开发业务毕竟多年来占中国富力业绩构成之90%以上，但大祸在开发和产品销售方面的实战经验，在富力的一线区域或卫星城副总裁中略显不足。
融资干将
是什么能力，让大祸备受老板娘青睐，职位屡屡提升直入中枢？又是什么原因，让他正式成为最早被取走进行调查的富力系老总？
知情专业人士透露，无论此前备受重视，还是如今深陷困顿，或许都与融资有关。据透露，在大祸担任深圳子公司副总裁的期间，深圳子公司“搞来的钱”几乎每年都排集团子公司第三，数额平均在三四百亿规模。这意味着，大祸可能凭借着数十份旧改合约，每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得，一些是以资产抵押的方式获得。
据熟知深圳旧改流程的专业人士介绍，金融机构针对旧改工程项目是有前融服务的，但普遍较为谨慎，对于工改和商改工程项目的参与积极性不高，但对于旧村改造的兴趣是比较大的。熟位行业专业人士均称，旧改工程项目前融的资金用途，主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款，而要获得金融机构融资支持，有两个必要前置条件，首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就工程项目初步达成一致，拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过，且工程项目的初步设计和专项总体规划得到有关职能部门正式许可后，才能向金融机构寻求融资。通常情况下，旧改前融资金需要专款专用，比如只能进入零迁补偿账号。
另一位操盘过旧改工程项目的专业人士也向第三财经新闻表示，根据相关政策，金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款，主要是支付拆迁补偿费用。早期房商业地产消费市场景气度高的时候，一些银行对旧改工程项目融资的热情也比较高。据悉，旧改前融资金从数亿到十几亿不等，主要看工程项目体量。
在上述熟知旧改流程的专业人士看来，早期与物业管理公司或村民磋商期就获得融资是不太现实的，但初步设计之后就有了可能性，有一些金融机构会在这个期提供前融资金，成本高，最高可达20%。“严格来说，金融机构在这个期提供融资是不合规的，游走在灰色地带，打擦边球，有很大风险。”
富力2021年公布的55TNUMBERHC改工程项目中，可公开查询的已初步设计工程项目21个，这当中仅有几个处在在建期，其余多数未完成专项总体规划，亦未步入拆迁补偿期。那么，有限的工程项目如何获得几百亿融资，又是否需要几百亿资金运转，这些资金的流向何处？这或许是围绕在富力深圳子公司身上最大的谜团。
一位曾经与大祸有着合作关系的金融机构专业人士向第三财经新闻透露，富力融资的方式很多，有涉及旧改的工程项目的前融，也有固定资产的质押，因为子公司收购的旧改工程项目中包含了厂房、写字楼等资产，这些资产可用于质押贷款。
富力内部一位专业人士则透露，深圳子公司在建工程项目不多，产品销售回款也不多，两年融资几百亿，每年都是借新还旧，如今这些钱很多都还不上，倒查回去就容易涉及到手续违规。
钱去了哪里？
根据中国富力披露的2021第一年报，上市子公司下属注册于深圳的子公司主要有五家：前海君临实业发展（深圳）有限子公司（下称“君临实业”）、深圳市鸿腾投资管理有限子公司、建滔数码发展（深圳）有限子公司、深圳市万京投资有限子公司和深圳市永恒置业有限子公司（下称“永恒置业”）。当中前四家都出现在富力已初步设计的旧改工程项目实施市场主体名单中。
毫无例外的是，企查查资料表明，五家子公司都各自包含了数目不等的司法风险。以前海君临实业为例，子公司涉及司法风险提示67条，内容涉及金融借款合约纠纷、信托纠纷、房屋买卖合约纠纷等。而万京投资则包含风险提示62条，涉及票据纠纷、合约纠纷等。
上述永恒置业的诉讼中，就涉及一起民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书表明，上诉人深圳银联宝融资担保股份有限子公司（下称“银联宝”）因与被上诉人深圳艺华珠宝首饰股份有限子公司（下称“艺华珠宝”）、永恒置业等三家企业的民间借贷纠纷，不服罗湖法院此前民事裁定而提出上诉。罗湖法院在上诉管辖裁定中的法院观点中称，经该院审查，此案系民间借贷纠纷。
不过，上述法院裁定书未载明涉诉民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等重要信息。而在2020年4月，永恒置业股权曾被质押给北方某信托子公司，目前质押仍然有效。但第三财经新闻未能获悉永恒置业被质押股权数量及出质方。
君临实业则发生了拆迁补偿诉讼。深圳南山法院2016年的一份判决表明，深圳市锦鸿新成投资有限子公司向法院提起诉讼，要求前海君临实业（深圳）有限子公司和富力商业地产集团子公司（深圳）有限子公司向原告支付拆迁补偿及违约金约合3亿元。
在富力深圳子公司每年数百亿资金往来中，这一案件涉及的3亿资金只是零头。问题在于，若旧改前融资金主要用于拆迁补偿，为何区区3亿补偿款都被拖欠？每年的数百亿融资资金都去了哪里？
上述与大祸有过合作经验的金融专业人士透露：“钱进了他们子公司账号，就无从追查了，不知道用到什么地方去了，反正现在都还不上，只是手上拿着几个抵押工程项目，应该不至于全亏掉。”
而富力内部专业人士则分析称，资金通常由集团子公司统一调配，多数用于还债。尤其2020年开始，集团子公司决心改变过往高杠杆发展模式，很多资金都被抽调上去还债了。当时内部暂停大部分供应商的款项支付，除了支付新增融资的奖赏佣金，以及营销口的开支，其他职能部门几乎都拿不到钱。
可供佐证的数据表明，2020年底富力有息负债从2019年末的8743亿元高位降低至6740亿元，到2021年中期再降至约5700亿。与此同时，应付账款及票据余额则从2019年底的约5400亿上升至2021年中期的近6700亿。
高评高贷巨额融资曾经支撑了富力的快速壮大，但巨额的融资成本亦正式成为拖垮子公司的主要诱因。在富力最风光的2016至2019年，该子公司有息借款总额从五千多亿攀升至八千多亿，而该子公司多年来平均借贷成本都在8%以上，这意味着子公司两年的利息开支就高达数百亿。
比如子公司有息负债总额最高的2019年，年报披露的利息开支（含银行及其他借贷、优先票据、可换股债券、中国债券）合计高达约685亿。这两年，富力合计实现合约产品销售金额超过6000亿，但归属股东的应占利润仅剩下172.8亿。
一位富力内部专业人士感叹，老板娘太看重融资了，给的奖赏也高，此前专门负责海外融资的前集团子公司副总裁夏某钧，在深圳经营多年的大祸，都是擅长搞到钱的人。
2022年7月22日，中国富力集团子公司和富力物业管理子公司联合发布公告，称根据“独立进行调查委员会”的初步进行调查结果表明，富力物业管理子公司账户上134亿元存款被银行强制划拨之事（相关阅读：“富力物业管理134亿存款被强制执行”进行调查结果出炉，涉事三名老总离职），有了初步的结果，中国富力集团子公司的执行董事兼行政副总裁夏某钧、执行董事兼首席财务官潘某荣，富力集团子公司下属子公司的执行副总裁大祸三人，对这件事情负有直接责任。对此，中国富力集团子公司董事会研究决定，辞去他们三人担任的有关职务。
（第三财经新闻记者张慧敏、郑娜对本文亦有贡献）
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