9月25日，数十家商业银行将要开启对增量房贷的大批量修正。在此之时，首波“房贷分期付款”的经营方式贷消费市场仍未波澜不惊，有商业贷款中介机构棒果甚至更积极了。
经营方式贷违规进入房地产消费市场是多年的顽疾，商业贷款中介机构或许敢“拍胸脯”保证放贷，仰仗的是其另一面一套完整的社会分工、Zimride体系。据本报记者调查了解，这其中包括壳子公司交易、假经营方式小溪炮制、记帐子公司养壳、关联帐户委托缴付等各个环节。
商业贷款材料全套作假，经手商业银行为什么不查？在被问到为什么“不怕查”的时候，一名中介机构人员道出了他的业务逻辑：那时是商业银行追着顾客商业贷款，保护还顾不上，为什么马萨省？
此轮经营方式贷“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以来，央行大力支持科技型小企业商业贷款，被算入科技型商业贷款口径的经营方式贷基准利率也急速走低，这让违法违规行为有了套利空间。目前有多少科技型商业贷款进入了房地产消费市场，尚无权威统计，但在多方利益的共谋下，其势头难遏。
算账：转换经营方式贷，最高息差2%
近期，趁着增量房贷上调的热点，从事经营方式贷业务的中介机构又掀起了一波捷伊营销攻势。
本报记者走进广州福田一家成立了19年、自称为行业颈部的担保子公司看到，在这座高端商务写字楼里，半层楼的办公区域内容纳了近百名员工，工作状态井然有序。
增量房贷将要上调，对于房贷在身的人，是随行就市修正合算，还是转经营方式贷合算？该子公司人员给证券时报本报记者算了笔账：“按照那时的LPR和广州的房贷上限，商业银行最多只能给你修正到4.5%，但是他们能做到3%，中间有1.5%的息差。300万商业贷款1年能省下4.5多万元本息，10年就是45多万元。”
如此一算，即便是商业银行上调了房贷，与经营方式贷相比，似乎也少了几分“吸引力”。
截至6月末，我国个人住房商业贷款余额38.6多亿元。业内专业人士估算，全国有近1亿个首房增量商业贷款合约，而其中因基准利率偏高面临协商修正的贷款人约4000万户，涉及商业贷款规模可能达25多亿元。基准利率修正后，这些贷款人的平均降幅约为0.8个基点。
根据目前政策，在房贷负担最重的北上广深，首房房贷的上限在4.2%至4.75%之间，也就是说，绝大多数在2019年后签约的增量房贷，最高能上调到4.2%。但据本报记者从广州和广州数家经营方式贷中介机构处了解，现下经营方式贷年化基准利率已经降到3%至3.2%，与修正后的房贷还存在1.2~1.75个基点的息差，这成为经营方式贷中介机构们喊得最响亮的噱头。
对于房贷更高的二房购房者而言，由于经营方式贷不存在首套与二房之分，还能博得更大的息差。
贺平(化名)的增量二房贷超过5.1%，在前不久转成了3.1%的经营方式贷，息差约2%。商业贷款500多万元，每年少了10多万元本息支出。如果向商业银行提出申请降准，他的房贷能降到4.5%，每年可节省3多万元本息。正是在这种对比下，经营方式贷供需两旺，近年规模越滚越大。
“房贷转经营方式贷是一种趋势。”上述广州颈部担保子公司的业务人员表示，自己干了10多年，那时是经营方式贷基准利率最高的时候。
被问及另一面的风险，对方连连摇头，“商业银行那时是追着企业商业贷款，消费市场竞争激烈，对有资产抵押物的顾客，保护都还顾不上，又怎会拒之门外？你只要正常还贷，不触发商业银行的预警系统，商业银行为什么马萨省你？”
一名商业银行内部专业人士则坦承，今年以来，消费市场信贷需求不足，商业银行商业贷款门槛一降再降。“那时的科技型商业贷款有多容易拿到？只要去提出申请，绝大多数都能获批。”而有不动产抵押物的属于优质顾客，是商业银行争相服务的对象，基准利率自然低。
此轮降准周期中，消费贷、信用贷基准利率降到目前5%左右逐渐企稳，而不动产抵押物经营方式贷基准利率则急速下滑。以广深为例，2022年消费市场主流的住房抵押物经营方式贷产品基准利率在3.75%左右，今年已经跌到3.1%。前不久，广州有商业银行推出的经营方式贷产品，基准利率更是跌破了3%。
Zimride：多各个环节瓜分服务费
中介机构或许如此笃定地为经营方式贷的“可靠性”打包票，源自另一面有一套紧密社会分工的支持链。
本报记者从广深数家中介机构机构了解到，提出申请经营方式贷的前提是提出申请者名下必须有壳子公司，是子公司的股东或者法定代表人。经营方式贷分期付款房贷的INS13ZD流程分6步：赎楼(由房贷中介机构垫资)-借壳(分注册或者过户两种方式)-养壳(按月记帐缴税)-提出申请商业银行商业贷款(假想经营方式小溪)-抵押物入库、商业银行发放贷款-提取商业贷款(假想贸易合约、关联方托收缴付)。
整个过程中，商业贷款中介机构、卖壳子公司、记帐子公司和商业银行是四个不可缺少的配角。在授信服务费缴交上，能分四种。
第一种是赎楼的过桥本息，由商业贷款中介机构缴交，通常为商业银行按揭贷款的1%。
第二种是买空壳子公司的服务费(通常由商业贷款中介机构居间介绍)，价格5000元~7000元，由卖壳方缴交。“一般金额比较大的，比如超过300万，他们会建议买一家子公司来操作。”
第三种是经营方式贷办理费，为商业银行按揭贷款的0.8%~1%，房贷中介机构缴交，价格能谈。
第四种是养壳子公司服务费，消费市场价为200元/月，一年2400元。
为了缩短Zimride的链，一些商业贷款中介机构自己也养壳、设立记帐子公司，并声称提供“知根知底、干净安全”的借壳服务。“他们只买子公司净壳，不开对公帐户，不会有任何对外的欠款。”
房贷转经营方式贷过程中，最关键的配角是商业银行，这也是各个商业贷款中介机构的“核心竞争力”。“不同商业银行的要求不一样，他们将根据您的资质和需求匹配商业银行。他们主要和大行合作，大行额度充足。”上述广州颈部子公司专业人士对本报记者表示。
一名商业银行业内部专业人士对本报记者表示，要成功地做成经营方式贷，商业银行里有两个配角尤其重要，一是房贷房贷部门的顾客经理，一个是小企业企业信贷部门的业务经理。前者帮助成功赎楼，后者帮助成功进件并通过审核，其他的事情都能交给中介机构来办。
除了拥有子公司外，向商业银行提出申请经营方式贷需要满足诸多条件，比如证明子公司正常经营方式的小溪、发放贷款时所需要的采购合约、提款时受托缴付的子公司帐户等等，商业贷款中介机构都能一应炮制和安排。
利弊：授信隐性成本及风险不低
以办理300多万元商业贷款转换为例，本报记者综合数家商业贷款中介机构的报价，前述四项服务费之和大约需要7多万元~9多万元。数多万元转换成本，意味着商业贷款人要让渡2~3年所节省的本息，一次性交给中介机构等相关方。
目前房贷分期付款型的主流经营方式贷是10年授信，每3年重签一次，也有商业银行能做到5年重签一次。“合约签下来后，商业贷款基准利率是固定的，重签的时候可能会再谈。”
对于续签是否存在不确定性，中介机构的语气十分轻松：“没有签不下来的。到时他们能帮您递材料，您自己在商业银行APP上签个字就行。”
数多万元的授信成本不算低，但也未能阻挡这个业务的繁荣。一部分人是在算账后被息差吸引，一部分人是因为经营方式贷的偿还方式是先息后本，能切实地降低房贷月供，还有人通过房贷转换经营方式贷，套取更多流动资金。
然而多数商业贷款人并不知道的是，上述算法只算了眼前的息差，却没有算风险账，没有算违规成本。
经营方式贷，是以企业主、个体工商户为服务对象，为满足企业经营方式所需而发放的商业贷款。不动产抵押物经营方式贷是商业银行最传统的信贷产品之一，也是商业银行信贷向房地产消费市场输血的传统管道。经营方式贷必须用于经营方式，这是商业银行发放贷款的前提条件。商业银行在商业贷款合约中也会写明，贷款人不得挪用商业贷款用途，否则商业银行有权提前解除合约、收回商业贷款。
因此，对于手持空壳子公司、依靠虚假材料获取商业贷款的贷款人，看似合算的商业贷款基准利率和商业贷款周期其实全无保障。如果商业贷款的数额较大、给商业银行造成重大损失，还可能承担骗贷的法律责任。
围堵经营方式贷违规进入房市，监管部门一直奉行高压政策。2022年6月9日，原银保监会在小企业金融工作专题会议上强调，提出严肃查处钻政策空子、假想小企业企业商业贷款用途套取资金的违规行为，确保国家的帮扶政策和金融资源真正用在刀刃上。
今年上半年，商业银行业因各种违法违规收到监管罚单1928张，在处罚原因上，“小企业企业商业贷款统计数据不真实”、“小企业企业商业贷款资金被挪用于房地产领域”等违法违规情形被多次提及。
数据：经营方式贷流入楼市知多少？
全国范围内，经营方式贷分期付款房贷的数量有多少？准确数据难以估算，但一组数据可能揭开冰山一角。
2022年6月21日，审计署向全国人大常委会作《国务院关于2021年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，指出“科技型金融政策在执行中存在变形走样的情形”。
在对5家大型商业银行信贷资金流向的跟踪中，抽查517户小企业顾客有364户无实际经营方式。报告还指出，利用商业银行科技型信贷管理漏洞套取资金问题凸显，2家大型商业银行的13.66亿元被一些个人或团伙通过注册壳子公司或假想贸易背景等方式套取，用于购买商品房、偿还债务等。
“抽查到的500多户小企业企业有70%无实际经营方式，很符合真实的情况。13.66亿元只是冰山一角，实际上不止这个数。”一名中小商业银行内部专业人士表示，过去几年，一些商业银行做的经营方式贷业务申报材料经不起检查，也缺少正常的经营方式类商业贷款的贷后检查。
现实的数据可能更加触目惊心。广州一家商业银行顾客经理表示，他所在的支行每月办理的经营方式贷，七成是增量房贷分期付款的情形。在广东省内某中小商业银行总行，超七成个人经营方式贷的实际用途是分期付款增量房贷。
近年，随着对公商业贷款的竞争日益激烈，各家商业银行日渐重视零售业务，其中，个人商业贷款口径下的经营方式贷是业绩增长的重要力量。
证券时报本报记者从万得提取了上市商业银行自2019年LPR实施以来的个人住房商业贷款增长数据，和同期经营方式贷的增长数据做对比，房贷的复合增长率为9.16%，经营方式贷的复合增长率达到26.24%。
值得注意的是，自2021年起，随着提前还贷现象增加，上市商业银行房贷增长势头明显放缓，以半年为统计周期的复合增长率降到1.97%，而同期经营方式贷的增长率仍有10.8%(图1)。
分商业银行类型看，2019年以来国有大行的经营方式贷增长最快，其次是股份行(图2)。
经营方式贷的快速增长，让大量实际经营方式的小企业企业得到了商业贷款支持，但经营方式贷违规流入房地产消费市场、理财消费市场套利的乱象也在狂奔。
探因：违规屡禁不止的另一面
2019年以来，央行引导金融机构加大对科技型口径小企业企业的商业贷款支持力度，成为经营方式贷快速增长的大背景。
为降低科技型小企业企业商业贷款基准利率，央行推出多种专项支持工具以及低息再商业贷款，鼓励金融机构发展科技型小企业业务。一些地方财政也通过专项基准利率补贴等方式，引导金融机构加大对创业型小企业企业的支持。为了引导信贷资源投向小企业企业，商业银行被要求每年在科技型小企业企业商业贷款的增速、户数上实现“两增”。
一边是获得补贴的奖励，一边是完成任务的需要，商业银行内部对科技型小企业商业贷款的重视程度日益增加。为了达成目标，一些商业银行通过开发无抵押物商业贷款、知识产权质押商业贷款等新产品获取增量顾客，一些商业银行注重数据生产要素的开发与使用，解决放贷过程中信息不对称的难题。也有一些商业银行做科技型小企业商业贷款业务时，仍然依赖“砖头”(不动产抵押物)，缺乏对企业真实运营状况的了解。
随着国有大行下沉对小企业客群的服务，地方中小商业银行的消费市场空间受到挤压，完成科技型商业贷款增量任务的压力骤然增大。找到优质小企业客群，是中小商业银行群体的燃眉之急。
科技型商业贷款的发放对象，与房贷人群有着较高的重合度。全口径的科技型小企业商业贷款，包括单户授信额度为1000多万元及以下的小企业企业商业贷款、个体工商户经营方式性商业贷款，以及小企业企业主经营方式商业贷款。不难发现，只要对房贷人群加以包装，便可能成为部分商业银行亟需的“小企业顾客”。
近年，有商业银行推出期限更长(最长可达20年)、额度超高(最高4000多万元)、基准利率低于首房贷的经营方式贷，对准房贷一族的“刚需”，不禁让人怀疑，是否为招揽增量房贷顾客而“量身定制”的产品。
“如果是正常经营方式的企业，商业贷款本息支出会被算作成本用来抵税。为什么有大量的企业没有将经营方式贷本息做抵税申报，而是由企业主个人承担了？这明显不合常理，也说明了一些经营方式贷暗藏猫腻。”上述商业银行业专业人士表示。
种种迹象表明，经营方式贷分期付款房贷的行为，并非难以识别，也不是难以追究，而是多方利益捆绑下形成的顽瘴痼疾，以致在历次整顿中按下葫芦浮起瓢。冰冻三尺，非一日之寒。要根治经营方式贷涉房乱象，还需监管部门和金融机构多方合作，严字当头，常抓不懈。
（证券时报）
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