本文源自QQ公众号：风北京青年报 （ID：fengcaixun），作者：陈文莉，对话嘉宾：陈浩臣（北京金诉辩护律师房产公司秘书长）、六合梅（云南泰仁辩护律师房产公司投资顾问），原文标题：《315文艺晚会曝出名单出炉 八问房产击破潜规则》，头图源自：Kunming
2023年的央视3·15文艺晚会曝出了5大难题，即香精大米、美容针致烧伤、戴头盔成戴刀片、北京人民广播电台“苦情戏”专门骗老人买“灵药”、免费说书机暗藏天价灵药骗局等虽然正文没有提到房地产业，但在北京人民广播电台、博客等地，交房、买房、地产商被提及的频率非常高，不输“文艺晚会主角”。
图源：博客中国顾客协会发布的《2022年全国中消协组织受理举报情况分析》也显示，2022年商品大类举报中，住宅及建材类交易额达到了35513件；服务项目大类举报中，住宅装修及物业管理服务项目交易额22752件的确，新房子承载着一个家庭对未来美好未来的向往，但新房子假如再次出现住宅产品质量、新盘无法交货、地产商强制捆绑销售或虚假宣传、物业管理不做为屡禁不止、廉租房被赶出......任何一个难题，都将影响顾客的生活。
新浪网风北京青年报专访北京金诉辩护律师房产公司秘书长陈浩臣、云南泰仁辩护律师房产公司投资顾问六合梅辩护律师，从购房、交货、廉租房、二手房买卖、物业管理服务项目等多个角度出发，探讨顾客在住宅购买及租住中，怎样更有效地维护自身的合法权益一、住宅产品质量差：小难题磋商，大难题诉讼
新浪网风北京青年报：砖墙裂缝、外立面渗漏等难题普遍存在于住宅交货中，当买房人碰到这类难题，要怎样申诉？陈浩臣辩护律师：做为物业管理公司，假如碰到了商品房产品质量难题，具体操作建议如下：1. 发现难题要及时透过拍摄将具体的难题记录下来，透过口头公函去要求地产商履行相应义务。
发口头公函时亦须做好取证，亦须用EMS发送，亦须在邮单上写明邮寄的内容；2. 梁柱、承重柱、承重梁难题，室内漏水、渗水特别严重等可优先选择提起相关的诉讼，要求退房或赔偿假如是踢脚线开裂、门缝太大、砖墙有裂纹等难题，诉讼常常很难起到效果；。
3. 物业管理公司可透过政府重要信息公开等形式调阅项目的开发手续，进一步核实现在再次出现的难题，挖掘是否还存在其它难题；4. 能透过违规查处等形式提出申请住建等部门对再次出现的产品质量难题及其它可能存在的违规违规难题进行调查处置；
5. 必要的时候，如为第三方专业机构对产品质量难题进行鉴别在诉讼过程中也能提出申请鉴别，透过法院优先选择的鉴别机构相对更加权威上述法律手段是获取磋商筹码的一些形式方法，物业管理公司可在此基础上和地产商进行磋商二、新盘烂尾：不要轻易优先选择解除合约
新浪网风北京青年报：房地产业行业正值调整阶段，住宅交货延迟、新盘停工烂尾的情况不断再次出现，碰到这类难题，买房人应怎样申诉？陈浩臣辩护律师：这两年延后收楼的案子特别多，甚至不乏一些烂尾楼一旦碰到了地产商延后收楼，做为物业管理公司，能透过以下形式申诉：。
1. 诉讼这种方案是最简单直接的，但是常常没法直接实现收楼的目的，只能督促地产商尽快收楼优先选择这种申诉形式，合约是最重要的确凿证据同时，假如酬金过低，要追究额外损失的时候，在外出租的出租合约、房租收据、房租支付记录都是很重要的确凿证据。
尤其需要注意，支付房租的时候亦须不要用现金，亦须用银行转账或者QQ支付宝等可查的形式转账，相关的记录都是确凿证据2. 重要信息公开调查常见的逾期收楼有两种原因：第一是资金难题一般而言，物业管理公司支付的购房款是远高于地产商建房成本的，且是必须到监管账户的。
在项目没有完工之前，购房款只能用于住宅的建设，不能挪作它用假如再次出现了资金链断裂的难题，一般是资金监管出了难题；第二是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法透过规划验收，进而造成逾期3. 违规查处假如透过重要信息公开或者其他形式发现了这个项目存在违规违规难题，能视情况提起相关违规查处。
除此之外，还能透过督促地产商提出申请纾困资金、磋商等形式推动地产商复工收楼六合梅辩护律师：当买房人遇见住宅交货延迟或新盘停工烂尾的情况，一般基于《商品房买卖合约》约定，延迟时间达到约定时间条件（一般是180天至360天左右）
，购房人能优先选择解除合约并要求地产商退回购房款但是，在碰到这样延迟交货住宅的情况下，一定不要轻易优先选择解除商品房买卖合约建议按照如下顺序来判断并优先选择具体处置方案：首先，判断地产商延迟交货的原因，假如是因为地产商爆雷存在破产风险的情况，那么无论怎样也不要优先选择解除商品房买卖合约，因为买房人拥有“购房顾客超级优先权”。
做为购房顾客拥有的破产清偿顺序是第一顺位，优先于建设工程价款优先权及设立抵押的担保物权等而一旦购房人优先选择解除商品房买卖合约，那么对应而取得的收回房款的债权就变为最末尾的普通破产债权，清偿顺序几乎排在最末尾，想要实际取得清偿的机会微乎其微。
破产清偿顺序其次，一旦地产商延迟交货，能根据商品房买卖合约中关于交货住宅条款部分约定，向地产商主张延迟交货的酬金直至地产商实际达到交货条件并完成交货为止此时，虽然取得的酬金债权仍然属于一般破产债权，但是即使无法清偿该部分债权也不会导致房和钱两空的情形再次出现，假如地产商资产尚可，那么破产阶段收回部分酬金还是非常有希望的。
三、地产商违规交货：拒绝交房、录像留证新浪网风北京青年报：部分地产商眼见按期收楼无望，便交货钥匙让物业管理公司先装修，面对这类情况，买房人要怎样应对？陈浩臣辩护律师：首先，做为物业管理公司能直接拒绝交房，并对住宅和项目的现状做好取证。
有一点需要特别注意，假如在不具备收楼条件的时候交房，住宅的一些风险就会发生转移，后面假如再次出现难题，物业管理公司可能就会平添很多责任；其次，能直接给地产商发函，要求地产商提供收楼的相关法定手续文件，比如规划验收批准文件，比如竣工验收备案表等。
透过发函的形式进一步取证；再次，能向相关部门提起相关违规查处提出申请，要求相关部门依法处置假如相关部门不做为或乱做为，还能提起相关诉讼六合梅辩护律师：当买房人遇见此种情况，能根据自身情况自行优先选择，假如商品房确实已经完成工程竣工验收，只是部分收尾尚未完成，买房人急于入住使用住宅的话，能优先选择交房并装修入住。
但假如并不急于入住，那么能根据合约约定审查住宅是否达到交货条件，并拒绝接收住宅若《商品房买卖合约》约定“经竣工验收备案登记后交货住宅”，那么根据合约约定地产商并未完成建设工程竣工验收备案，则地产商属于违反合约约定，即使其达到法定交货条件，买房人仍然能依据合约约定拒绝接收住宅，并要求其赔偿逾期收楼的酬金。
新浪网风北京青年报：收楼时，买房人碰到先签字、先签订免责条款补充协议或先交物业管理费，才能收到钥匙进行验房交房等难题时，有哪些快速且有效的申诉形式？陈浩臣辩护律师：地产商收楼，需要满足三大类条件：第一是法定条件，比如必须透过规划验收、竣工验收，必须具备竣工面积实测报告等条件。
这些都属于法定的，在验房的时候能要求地产商提供第二是约定条件，在所有的商品房买卖合约文本里都会有专门的条款约定收楼时必须满足的条件第三是现场客观情况，比如是否存在产品质量难题假如存在，物业管理公司能视情况拒绝交房的，必要的时候，甚至能要求退房并赔偿损失。
六合梅辩护律师：面对地产商如此无理的要求，买房人能优先选择全程录像，要求其工作人员说明收楼的要求，假如地产商提出任何超出合约约定外的收楼附加条件，那么买房人能优先选择拒绝交房，并据此向法院提起诉讼，要求地产商承担由此导致的逾期收楼的责任。
四、购房合约陷阱：警惕四大难题新浪网风北京青年报：目前多地楼市再次出现复苏迹象，买房者明显增多在签署购房合约时，最常见的陷阱有哪些？怎样识别和避免这些陷阱？陈浩臣辩护律师：常见的陷阱有零首付、低首付、首付分期陷阱；特价房陷阱；送面积陷阱，只要没有写到合约里面，就有可能是违规操作或侵占公摊/公共部分；以及虚假宣传陷阱。
买房一定要把握一个基本原则，只要是合约中没有明确约定的内容，都有可能是假的怎样避免这些陷阱呢？第一，但凡涉及违规违规的，一定不要碰；第二，房住不炒，住宅不是“理财产品”，不要把买房当作一种牟取暴利的渠道；第三，耳听为虚，协议约定为实；第四、千万不要购买无证房；第五、学会看五证。
（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）；第六，对地产商做基本的调查了解，能透过中国执行重要信息网、企查查等形式查清地产商的相关重要信息；第七、亦须关注是否能立即网签，假如签了房但是不能及时办理网签，常常意味着这个新房子是有难题的；第八，注意别让地产商转移预售房款；第九、密切关注不利因素；第十、密切关注项目施工进度。
六合梅辩护律师：购买商品房一般有个流程，先签订《认购协议》收取定金，然后签订《商品房买卖合约》收取首付款，需要特别注意的是，一旦签订任何文件就很难无损退还定金或解除合约了除非以下几种情形：住宅主体结构产品质量不合格；住宅产品质量难题严重影响正常居住使用；延后收楼达到合约约定的解除条件；一房二卖；故意隐瞒住宅被抵押事实的。
新浪网风北京青年报：近日，银保监会部署开展为期六个月不法贷款中介专项治理行动，其中就包含低成本经营贷违规入市买房人以经营贷置换房贷的风险有哪些？陈浩臣辩护律师：在现实生活中，经营贷流入楼市并不少见对于购房人而言，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。
而一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险五、公摊面积“吃大亏”：核实期房得房率，严防虚假宣传新浪网风北京青年报：近日，“女子买74平住宅，套内仅得40平”等关于公摊面积的报道，引发公众热议。
当实际得房率过低时，买房人要怎样申诉？陈浩臣辩护律师：期房的得房率能透过一个简单的办法初步核实：地产商在售楼处是必须公开住宅面积预测报告（期房）或实测报告（现房）的，能从报告中查出要购买住宅的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就能算出公摊比例。
当得房率过低时，买房人首先需要尽快对地产商的得房率宣传材料、购房合约中关于建筑面积、套内建筑面积的数据进行收集与汇总，并与现状比对假如存在现状和宣传的得房率不相符，则为虚假宣传，能按照针对虚假宣传的申诉形式申诉。
六、二手房骗局：谨防银行与中介串通，多渠道举报申诉新浪网风北京青年报：近日，厦门等地再次出现多起银行职员连同中介人员合伙诈骗，将二手房卖家的住宅私自抵押给民间放贷人的骗局，最终钱房两空的违规事件这类情形下，出卖人要怎样识别及申诉？。
陈浩臣辩护律师：碰到这种情况，要第一时间报警，向警方提供相关所有的材料、沟通记录等确凿证据其次，及时向银行进行举报举报，必要的时候，还能直接向银保监会进行举报举报最后，假如以上未果，要及时到法院提起诉讼七、物业管理“胡作非为”：申诉要靠业委会，定期查询财务账目
新浪网风北京青年报：上海“最牛业委会”起诉物业管理获胜的新闻备受关注，不少物业管理公司反映，物业管理存在收费不透明，服务项目上少做为、不做为，甚至是乱做为面对这类情况，物业管理公司怎样申诉？陈浩臣辩护律师：第一，建议物业管理公司成立小区委员会，由物业管理公司委员会聘请物业管理服务项目公司，签署细致的物业管理服务项目合约，透过合约来监督物业管理公司的财务收支和监督物业管理公司服务项目的产品质量标准；。
第二，物业管理公司有权要求物业管理公司公开财务记录，可要求物业管理公司公开财务收支，使得物业管理费的支出变得公开和透明，物业管理公司可定期查询财务账目，透过对财务的监督来给物业管理公司施加压力假如想成功更换物业管理公司，能透过政府重要信息公开等形式对公共部分进行调查核实，带动更多物业管理公司积极加入。
还能透过重要信息公开等形式挖掘地产商的违规违规点，获取更多的磋商筹码八、廉租房受侵权：租的是房，看的是人新浪网风北京青年报：廉租房市场上，存在虚假宣传、黑中介、假房东、二房东跑路、私自隔断、一房多租、强制退房等诸多难题。
对于廉租房人群，在合约签订及后续申诉上，您有哪些建议？陈浩臣辩护律师：首先，廉租房，租的是房，看的是人廉租新房子的时候一定要先看人，假如一开始就觉得人不好，新房子再好也不要租对拟出租的新房子一定要做基本的了解，不仅要看新房子本身，还要看整个小区及周边。
现在的房源绝大部分都被中介垄断了，假如不是直接和房东签署，一定要注意查下中介的口碑尤其是长租公寓，更要注意租客能透过网络搜索或透过中国裁判文书网、最高院的执行重要信息网等进行更权威的核查合约签订时，千万不要提笔就签。
对中介机构或房东承诺的事情和合约进行对比，尽量要把对方承诺的事情都写入合约中自己所签署的所有文件，哪怕是电子文件也都要保存好，亦须保证自己手头留有相关文件或者确凿证据材料此外，租客要慎重优先选择房租贷，牢记“天下没有免费的午餐”。
本文源自QQ公众号：风北京青年报 （ID：fengcaixun），作者：陈文莉，对话嘉宾：陈浩臣、六合梅
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