首批公募基金REITs上市交易转瞬即逝。为更好地判断公募基金REITs股权投资价值，近日，中国证券报本报记者实地考察调研了广发民泽中国建设银行园封闭式基础设施证券股权投资基金（以下简称为民泽REIT）的下层资产——民泽中国建设银行园。
民泽REIT的募资金额为14.95亿元，募资资金主要就继续股权投资于北京民泽大学城的三个产业发展服务工业园区工程项目30家特大型民营企业进驻民泽中国建设银行园位于北京市浦东新区夏日路500弄，从北京地铁2号线T7606站（2号口）出发，徒步800米处便可到达。
北京集挚咨询管理有限公司（民泽中国建设银行园运营政府机构）总经理所收晶对本报记者如是说，民泽中国建设银行园占地20914.50万平方米，总占地面积50947.31万平方米，共有7栋研制楼，吸引进驻民营企业30家。
民泽中国建设银行园中部，本报记者黄一灵摄制
进驻民泽中国建设银行园第1栋楼的商家，本报记者黄一灵摄制本报记者现场观察发现，7栋研制楼进驻民营企业主要就都是上市公司、外资500强、持牌金融机构、金融行业头部民营企业等特大型民营企业，金融行业类型主要就包括器件、新浪网新经济、金融科技、先进制造业。
民营企业能选择按楼层租，也能洋房出租，例如晶灵卖菜不仅整购下6-7号楼，同时还在别的研制楼购下努梅罗夫。“现阶段，晶灵卖菜是工业园区内比较大的租客之一。”所收晶告诉本报记者。
民泽中国建设银行园2号楼1F，本报记者摄制产业工业园区的一大竞争力即是饮食起居等基础建设是否完善、快捷餐饮业各方面，民泽中国建设银行图书室下一层即是饭堂、停车场和设备综合楼所在地，所收晶称，“饭堂可满足民泽中国建设银行工业园区所有办公设备人员科唇的餐饮业需求，如果上工错失饭堂开放时间，三幢楼的1楼除了红酒室贩售点。
”除此以外，民泽中国建设银行园中除了商业基础建设，主要就包括全家超市、麦当劳、瑞幸红酒等乘车各方面，民泽中国建设银行园有较强的区位优势，其距北京汽车站约17千米，距首都机场约25千米，工程项目不远即是地铁2号线，对外交通快捷。
食宿各方面，所收晶如是说，虽然没有雇员学生宿舍，但工业园区进驻民营企业的雇员均能申请民泽人才公寓楼，收费相对较为便宜现阶段处于新开业状态公开资料显示，民泽中国建设银行园的投资收益主要就源于出租及物业管理费用总收入，主要就包括房租、电费和其他总收入。
从这个角度来看，出租率是评价民泽中国建设银行园资产质量的重要指标数据显示，2018年末-2020年末，民泽中国建设银行园的出租率分别为74.13%、97.39%、99.51%所收晶告诉本报记者，现阶段民泽中国建设银行园已是新开业的状态。
从金融行业来看，租约集中到期是工业园运营的一大风险据悉，民泽中国建设银行园租约一般是3年一签，根据披露的招募说明书，民泽中国建设银行园2021年到期面积14004.81万平方米，预测续约面积11061.43万平方米，续约率82.28%。
2022年到期面积26406.69万平方米，预测续约面积24352.23万平方米，续约率92.22%，预计未来两年整体续约情况良好民泽高科副总经理赵海生认为， “民泽大学城产业生态成熟，民营企业对于研制空间出租需求旺盛，现在整体市场处于‘一房难求’的状态。
此外，受主导产业及产业聚集度影响，民泽中国建设银行园的物业房租水平在北京产业工业园区中也处于较高水平，这体现了民泽中国建设银行园的竞争力”赵海生对民泽中国建设银行园的信心来源于工业园区的区域优势和产业生态民泽中国建设银行园位于长江三角洲区域、中国（北京）自由贸易试验区、国家级高新技术工业园区民泽大学城（民泽高科技工业园区）、北京特色产业工业园区-北京器件设计工业园中核心位置，民泽大学城现阶段建有医药、信息、器件、半导体、软件、网游动漫等多个国家级基地。
“为什么器件公司都愿意来民泽？从设计到封装，再到测试、制造，整个产业链的民营企业都汇聚在民泽，民营企业来民泽发展，它得到的是整个产业链的支撑”赵海生进一步解释道据他透露，即即是在2020年新冠疫情期间，民泽中国建设银行园的经营没有受到任何冲击并保持稳定发展。
理性看待首批公募基金REITs上市后的价格波动公募基金REITs是一项全新的股权投资产品国泰君安资管结构金融部总经理徐刚称：“公募基金REITs与股票、债券有一定的区别，不同类型的公募基金REITs关注点不尽相同产业工业园区公募基金REITs主要就关注三大各方面：一是聚焦下层资产的区位情况、租客质量和区域发展，二是关注资产运管能力，三是是否有完善的治理机制和管理架构。
”对于股权投资者而言，股权投资公募基金REITs，收益无疑是最为关心的问题根据民泽REIT基金份额发售公告，以认购价格计算，民泽REIT 2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为4.66%和4.04%“由于下层资产类型的差别，产权类和经营权类工程项目在现金分派率各方面也有一定差异，不能简单来比较现金分派率的高低。
像工业园属于产权类，其收益来源既主要就包括出租资产获得的房租分派，除了下层资产增值潜力带来的长期增长空间”广发基金相关负责人补充说道广发基金认为，民泽REIT产品本身具备一定扩募和展期的成长可能性，后续民泽优质的储备资产也能装入，下层资产也具备成长性。
首批公募基金REITs发行阶段股权投资者认购踊跃，全部实现了超额认购公募基金REITs与新股并不一样，建议股权投资者还是要理性看待首批公募基金REITs上市后的股权投资价值和价格波动编辑： 常佳瑞
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