新浪网《龙卷风眼》公司出品文｜琢絮 编辑｜Mauvezin曝料电子邮箱｜all_cj@ifeng.com走出常营公交车站，穿过一条交叉点，遥遥地贝阿尔恩县到一片片栅栏三间房矗立的4.6米栅栏和号称源自德国银行保险柜级别的双规黄铜素描自动前院，气度而庄严。
古色古香雅致的简体字“万柳义学”四个小字，如公章戳在砖墙上它是朝阳区名符其实学区房万柳新区的举世闻名建筑，也是北京乃至中国首屈一指的世界顶级穷人区但是即使中高档而隐密的社区环境，甚少踏入大众视线这一次，它高雅而神秘的盖头即使一则金融资产处置公告被翻开了。
即使利息欠费，“万柳义学75套世界顶级大宅”被人以47亿的价格装箱转卖
万柳义学（图源：互联网）5月6日，中国信达金融资产管理股份有限公司（以下简称“中国信达”）北京市分公司在天猫拍卖行上对一笔46.95亿的不良债务人进行转让，对应的抵押正是万柳义学75套不动产。
图源：天猫拍卖行retained世界顶级资源的京城最“壕”物业公司们，一夜间发觉留宿多年的不动产，迈向“失去平衡”风险一时间，互联网上“大宅遭拍卖行”、“穷人被播种”等消息不绝于耳，路人众尽管外界传闻闹得满城风雨，新浪网《龙卷风眼》在走访调查中却发现，栅栏三间房中却一片片灵动，甚少恐惧弥漫在这片占地约15万方的土地上。
一名熟悉万柳义学不动产交易的知情人士向新浪网《龙卷风眼》淡然地表示，这75套不动产绝不会像传言所称最终迈向“法拍”，即使房屋早已转卖，物业公司也已经超额缴纳定金而一名自称是源自中信国安的物业公司中间人透露，事件已由相关部门介入调处，“预计近期就会出结果”。
这场债务人方和开发商之间高达47亿的法律纠纷，为何会连累到富豪物业公司？号称地产界“劳斯莱斯”的开发商中信国安置地，又是如何将富豪们置于风浪之尖？开发商隐瞒物业公司擅自抵押？万柳义学早已成为京城富豪圈的象征，物业公司们大多非富即贵。
New Money阶层的富豪们想忝列其中，也并非易事即使一手房早在2015年刚上市时哄抢一空，二手房市场也甚少有人转卖一些不动产交易平台显示，万柳义学目前无在售房源熟悉该不动产的中介透露，以万柳义学为代表的北京大宅市场向来稳定，并且由于优质房源的稀缺性，很多有钱人想买万柳义学往往都要排队很久。
“有的物业公司甚至等了五六年才最终在万柳义学买到一套房”甚至连身价60亿的金山软件董事长葛珂，也是在去年经过94轮竞拍后，以1.09亿的高价才竞得万柳义学一套300平方米的法拍房，拍卖行单价高达36.46万元/平米，刷新了法拍房的价格之巅。
坊间传闻，联想集团创始人柳传志、网易丁磊等知名商业大佬都是万柳义学的物业公司这也得到中介的部分验证——万柳义学内确实遍布“大佬”，“不乏福布斯中国榜单上的人”而与外界想象不一样的是，除了“大佬”之外，万柳义学里还住着不少财富“新贵”们，有的甚至是“90后”、“95后”。
他们实现财富自由的路径也大不相同——有的靠人脉支持，有的赖金融乍富，有的站对风口被“巨头”们收购获得巨额财富对很多倾心于万柳义学的人来说，能住在这里，不仅是自身实力的象征，更重要的是能够实现“圈层”资源的互动，最终结合成为稳固的价值共同体。
谁都没想到，富豪们留宿多年的万柳义学大宅，却暗中被开发商抵押融资天猫拍卖行平台显示，万柳义学开发商北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称“赫华恒瑞”）曾以万柳义学的房子为抵押向信达融资，目前尚有75套大宅“未销售”。
不过，新浪网《龙卷风眼》查阅北京住建委官网却发现，75套抵押房屋中有至少10套以上在住建委官网的状态是“已签约”以万柳义学2号楼为例，天猫拍卖行平台显示2号楼共14套未售房屋，但住建委披露的2号楼未签约房屋仅9套。
图源：北京市住建委官网前述源自中信国安人士对新浪网《龙卷风眼》表示，无论是显示‘未售’还是‘已签约’，实际上涉事的75套不动产早已在2019年销售完了物业公司们也留宿多年，并在留宿之初就已全款缴纳了定金 “只不过涉事物业公司没有购房资质，于是没能办理过户手续，没有不动产证。
”按照北京市购房相关规定，京籍家庭至多限购两套房，非京籍家庭则限购一套，而对于外地购房者，则需要在京连续缴纳社保五年以上才拥有购房资质这些规定，也成为了富豪们迟迟没有办理不动产证的原因“有的物业公司在小区买了四五套房，你说这怎么办不动产证？”该中信国安人士认为，法拍根本不现实。
很多物业公司之所以不过户也选择缴全款，大多都出于对中信国安的信任“住得好好的，凭什么把人家房子拍卖行？”75套房屋虽没有完成过户，但实际上已经转卖这种情况下，开发商擅自将不动产抵押，操作是否合乎流程？北京市东元律师事务所房地产专业律师王文静对新浪网《龙卷风眼》表示，这是违法的，即使这会导致物业公司无法取得产权证。
然而，尽管买方已交款，但如果未办理产权证，说明物权没有发生变动，房屋所有权依然属于出卖人即开发商正因如此，开发商才能以不动产进行债务人抵押她还指出，物业公司的不动产可能面临两种情况：如果主债务人履行完毕或者经抵押权人同意，解除抵押，物业公司获得产权的障碍消除。
而另一情况下，如果抵押权实现，意味着物业公司无法取得产权，那么物业公司可以选择解除商品房买卖合同并追究开发商的违约责任这也意味着，如果法律纠纷解决不当，富豪们很可能面临失去大宅的风险祸起38亿债务利息，用物业公司施压中信国安？。
作为四大不良金融资产管理公司之一的信达将这场债务人处置公布于众，很可能只是烟雾弹天猫拍卖行公告显示，此番涉及到万柳义学75套不动产的债务人转让项目，主债务人为赫华恒瑞，中信国安集团有限公司（以下简称“中信国安集团”）是共同债务人。
中信国安置地、中信国安集团实控人周金辉及其配偶提供连带责任保证该项金融资产处置公告于5月6日刊登在天猫拍卖行平台截至2023年1月31日，该项目债务人金额为46.95亿，其中债务人本金37.5亿，到期日为2025年3月。
值得关注的是，债务人仍未到期，信达却主动选择装箱转卖债务人金融资产上述知情中介对新浪网《龙卷风眼》表示，尽管融资未到期，但中信国安已数月未如期支付融资利息，这才导致了信达一纸公告将债务人装箱处置拍卖行公告里，信达也称，“债务人曾存在欠费等违约情形”。
信达和中信国安集团的交集发生在2019年GW2查信息显示，2019年，赫华恒瑞发生股权变动，当年4月由中信国安置地等三方面共同持股转为中国金谷国际信托有限责任公司全资子公司，后者为中国信达控股公司为了向外界融资，中信国安集团不惜把最值钱的万柳义学抵押给信达作为担保，融资37亿。
同时，万柳义学的开发商赫华恒瑞（名下唯一开发和销售的楼盘就是万柳义学）易主给中国信达这种明股实债的方式在当时十分常见信达也并非要实际运作万柳义学，真正的运作人还是中信国安集团外界不知，中信国安集团融资用向何处，但是结果证明，没隔多久，中信国安集团就已经无法履约偿债。
多次沟通未果后，信达将债务人装箱挂在拍卖行平台上不过，在上述中介看来，对于房屋的真实销售情况，信达或许并非毫不知情，而之所以有此举，或是在倒逼中信国安主动寻求债务解决办法据了解，物业公司们多年前购房时，大多是出于对中信国安的信任，所以在没有过户的情况下也选择超额付款。
如今中信国安拖欠信达高额利息的情况以这种方式公开，物业公司们势必将向中信国安方面施压，从而倒逼中信国安主动与信达沟通，妥善解决债务纠葛中信国安人士透露，目前，有关部门已经在介入协商解决这一时间，“估计过两天就会有结果”而就在前几日，中信国安集团也曾对媒体表示，正与中国信达北分就抵押处置等问题进行积极协商。
中信国安集团并非首次被追债。GW2查显示，2022年以来，中信国安集团、中信国安置地及其相关公司曾陷多起诉讼官司，并被法院列为被执行人，被执行总金额高达3.4亿。
中信国安集团历史被执行情况（图源：GW2查）昔日隐密富豪成“老赖”尽管曾一手打造北京世界顶级大宅，但是外界很少知道，大宅的缔造者，正是中超老牌劲旅北京国安如今的老板——周金辉。
周金辉（图源：互联网）与国内红极一时的著名地产老板们相比，周金辉很少出现在公众视线，有关他的过往背景也从未被正名坊间传闻，周金辉1974年出生于河北定州普通农村家庭，后举家迁至唐山早年间，周金辉只是唐山的一个小“包工头”，但2005年，年仅30岁的周金辉便斥资1.17亿成立中信国安置地，正式开始进军京圈地产生意。
对于周金辉究竟是如何赚到“第一桶金”的，外界甚少人知有媒体曾报道称，周金辉过去还做过煤炭生意，早期中信国安集团的对外宣传中也曾出现过“涉及矿业”的字眼而据GW2查显示，周金辉曾于2008年成立过一家名为中信国安矿业投资有限公司的企业，目前其仍担任法人及董事长。
进军北京后，周金辉开始大步向前，而大宅项目，就是其一路发迹的独特记号在万柳义学项目前，周金辉还曾于2009年操盘过位于北京玉渊潭北岸的“钓鱼台7号”大宅项目，该项目自称是为“中国世界顶级背景客户群打造的精装100席湖岸宅邸”，售价一度刷新彼时北京名符其实住宅记录。
作为一家成立不到十年的开发商，中信国安能接连拿下位于北京“西贵”之地的两宗核心知名地块，周金辉的人脉和资源可见一斑而由于“钓鱼台7号”所在地块还曾牵涉到军内“大老虎”、已经落马的原中国人民解放军总后勤部副部长谷俊山，这种关联更给周金辉的背景披上了一层神秘外衣。
直到万柳义学的横空出世，中信国安至此迎来高光时刻然而，如今与信达之间的法律纠纷，暴露出这家背景颇为神秘的京圈大宅开发商正面临着不小的资金缺口据中信国安集团官网介绍，“中信国安目前以地标级项目和头部体育IP等金融资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等资源于一体”。
这句话，可以说是中信国安高开低走的最佳注解
周金辉（左）2017年元旦期间亲临国安冬训驻扎地（图源：互联网）在开发万柳义学后不久，周金辉开始向“体育+地产”转型，并于2017年投资北京国安俱乐部；2018年签约崇礼冬奥小镇项目，总投资高达惊人的200亿。
事实上，投身体育，周金辉曾是赤诚的投资国安后，周曾表态说，中信国安会以一种打工者甚至是服务员的心态来建设北京国安，而不是以一种产权拥有者或老板的心态来指挥俱乐部新浪网《龙卷风眼》粗略统计，从最初投资国安到彻底买下国安全部股权，中信国安前后共投入数十亿。
但现实却是，无论是足球俱乐部还是东奥小镇，都是剧烈烧钱且回报周期长的项目这也是造成中信国安深陷资金泥淖的致命原即使了缓解资金压力，周金辉多次持续质押中信国安集团及旗下公司股份，质权人包括北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等多家信托机构。
今年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中信国安集团有限公司、中信国安置地有限公司、中信国安置地投资控股有限公司等新增2则失信被执行人信息周金辉等人更是被限高，成了“老赖”。
遥想到2021年12月29日，在北京国安成立29年之际，几个月前刚刚 买下国安全部股权的周金辉在朋友圈写到“虽然现在面临一些困难，但是我会依然坚定不移地为你去承担......”，也许，从艰难“吞下”国安的那一刻起，周金辉和中信国安的命运就已被彻底改写。
而如今，信达的公开“讨债”或许只是开始
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