本文源自:网龙财经网 网龙财经APP获悉，5月10日，竖研究所发布商业地产月报报告显示，4月，广州福田区申报国土规划内部空间分区整体规划提案，构建“TNUMBERGHz新脊、三轴两片”整体新格局，助力逐步形成高效率产业发展发展产业发展内部空间新格局；天津市市工商局制订22项2023本年度重点项目各项任务，大力大力推进大力推进国际性消费需求服务中心卫星城工程建设。
市场表现各方面，2023年1-3月，全国商业营业用房、办公楼开发投资额、新开工面积、销售面积环比均上升，2023年1-4月，全国300城商办用地推出与成交量整体规划建筑面积环比均上升，成交量楼面均价环比小幅下跌，平均溢价率环比上升。
行业动态各方面，部分头部地产商公布一季度投资物业相关收入，业绩整体呈复原态势 政策动态1.广州龙山将构建“TNUMBERGHz新脊、三轴两片”整体新格局，助力逐步形成高效率产业发展发展产业发展内部空间新格局 4月14日，广州市整体规划和自然资源局申报《广州市福田区国土规划内部空间分区整体规划(2021-2035年)》(提案)，根据该整体规划提案，未来福田区将打造出成“国际级的技术创新之都、现代化的宜庙港、国际性化的魅力Islas”，构建广州市的科技技术创新服务中心、商务金融服务中心，基础教育服务中心、国际性航运交通枢纽、公司总部中国经济及文化创意产业发展的科创区、都市休闲旅游培训基地。
内部空间结构各方面将构建“TNUMBERGHz新脊、三轴两片”的整体新格局，产业发展产业发展发展各方面将逐步形成“北部源头技术创新、中部幼体转化成、南部技术创新公司总部”的技术创新产业发展内部空间新格局 资料来源：竖研究所综合整理竖点评：广州“二三”整体规划中，福田区定位为科技产业发展技术创新、基础教育和公司总部中国经济科创区，重点项目大力推进横琴深港现代服务业合作区、萨贝蒂科国际性体育产业发展城、蛇口国际性海洋城、西丽高铁新城、广州湾超级公司总部培训基地工程建设，打造出龙山中央智力区和国际级技术科技型海港服务中心主城区。
《整体规划》(提案)站在捷伊历史起点，落实“多规合一”改革要求，统筹福田区国土规划内部空间资源配置，科学前瞻描绘2035年福田区国际级技术科技型海港服务中心主城区的美好蓝图2.天津市市工商局制订22项2023本年度重点项目各项任务，大力大力推进大力推进国际性消费需求服务中心卫星城工程建设
4月17日，天津市市工商局印发《大力大力推进恢复和扩大消费需求持续加码上海国际性消费需求服务中心卫星城工程建设2023年行动方案》，从绿色生态消费需求、科仿消费需求、国际品牌培植引入、消费需求内部空间结构、线上架下结合、自驾车文艺活动消费需求结合产业发展发展、“体育产业发展临终关怀展”资源转化成、强化消费需求氛围等各方面明确了22项本年度重点项目各项任务，将聚焦“便民服务”“增效”，促进上海国际性消费需求服务中心卫星城培植工程建设再提升。
提倡绿色生态消费需求，推升科仿消费需求：1.大力提倡绿色生态消费需求;2.促进汽车消费需求升级 加大国际品牌培植引入力度，大力大力推进打造出风尚消费需求新高地：3.大力大力推进引导风尚类零售民营企业在京产业发展发展;4.大力产业发展发展Pois首发中国经济;5.完善本土国际品牌培植幼体体系。
强化消费需求内部空间结构，促进线上架下结合：6.高效率实施商业消费需求内部空间结构专项整体规划;7.扩大高品质消费需求项目供应;8.大力大力推进大力推进“双交通枢纽”国际性消费需求桥头堡工程建设;9.大力大力推进工程建设一刻钟便民服务经济圈;10.促进餐饮业高效率产业发展发展;11.培植壮大网络消费需求市场。
深化“消费需求+”“+消费需求”，促进自驾车文艺活动消费需求结合产业发展发展：12.激发潮流体育消费需求新活力;13.打造出冰雪消费需求名片;14.大力大力推进促进上海“演艺之都”工程建设;15.促进龙湖消费需求增效扩容;16.持续繁荣夜中国经济 大力大力推进“体育产业发展临终关怀展”资源转化成，强化服务消费需求供应：17.培植数字消费需求新场景新生态;18.提升教育医疗医保服务水平;19.大力大力推进促进养老消费需求市场产业发展发展;20.促进酒店业大力大力推进恢复。
技术创新服务营造氛围，持续强化消费需求环境：21.积极探索消费需求领域监管服务技术创新;22.京津冀协同联动开展消费需求季活动 资料来源：竖研究所综合整理竖点评：2023年一季度，上海消费需求市场持续恢复，社零总额环比降幅较2022年全年收窄6.5个百分点，3月社零总额单月增速环比转正，餐饮、实体零售等接触性消费需求明显回暖。
《行动方案》的出台顺应消费需求回暖趋势，推升市场信心，增强市民群众获得感 市场表现(一)新房市场：2023年1-3月，全国商业营业用房、办公楼开发投资额、新开工面积、销售面积环比均上升图：2018-2023年3月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：竖数据CREIS从供应端来看：全国商办用房开发投资额占比降至11.4%，新开工面积占比降至9.1% 2023年1-3月，全国商办物业*开发投资额为2959亿元，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重为11.4%，较2022年底上升0.6个百分点。
2023年1-3月，全国商办物业新开工面积为2194万平方米，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.1%，较2022年底上升0.3个百分点从需求端来看：全国商办物业销售面积占比降至6.6%。
2023年1-3月，全国商办物业销售面积为1980万平方米，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重为6.6%，较2022年底上升1.9个百分点 *新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、商业、办公开工投资：2023年1-3月，商业营业用房开工投资均继续上升，办公楼投资继续上升，开工止增转降图：2020年3月-2023年3月商业营业用房及办公楼开发投资额环比变化图：2020年3月-2023年3月以来商业营业用房及办公楼新开工面积环比变化
数据来源：竖数据CREIS商业营业用房：2023年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为1928亿元，环比上升17.1%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点;新开工面积为1581万平方米，环比上升26.4%，降幅较1-2月扩大8.6个百分点。
办公楼：2023年1-3月，全国办公楼开发投资额为1031亿元，环比上升11.5%，降幅较1-2月扩大3.9个百分点;新开工面积为613万平方米，环比由1-2月的增长9.3%转为上升25.8%2、商业、办公销售：2023年1-3月，商业营业用房、办公楼销售面积环比均上升，但降幅较1-2月有所收窄。
图：2020年3月-2023年3月全国商业营业用房、办公楼销售面积环比变化 数据来源：竖数据CREIS商业营业用房：2023年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1428万平米，环比上升21.9%，降幅较1-2月收窄1.1个百分点。
办公楼：2023年1-3月，全国办公楼销售面积为552万平方米，环比上升21.8%，降幅较1-2月收窄8.2个百分点(二)商办用地1、2023年1-4月，全国300城商办用地推出与成交量整体规划建筑面积环比均上升，成交量楼面均价环比小幅下跌，平均溢价率环比上升。
图：2021年4月-2023年4月全国300城商办用地推出及成交量情况 数据来源：竖数据CREIS2023年4月：全国300城商办用地共推出860万平方米，环比上升27.0%，成交量854万平方米，环比增长23.1%。
2023年1-4月：全国300城商办用地共推出2959万平方米，环比上升14.8%，成交量2384万平方米，环比上升20.4%图：2021年4月-2023年4月全国300城商办用地成交量楼面均价及溢价率情况。
数据来源：竖数据CREIS2023年4月：全国300城商办用地成交量楼面均价为1909元/㎡，环比下跌22.1%，平均溢价率为2.5%，环比上升1.5个百分点2023年1-4月：全国300城商办用地成交量楼面均价为2490元/㎡，环比下跌11.8%，平均溢价率为1.8%，环比上升1.5个百分点。
2、各线卫星城成交量整体规划建筑面积均缩量，三四线卫星城降幅最大图：2018年-2023年4月各线卫星城商办用地成交量整体规划建筑面积及环比变化趋势 数据来源：竖数据CREIS推出及成交量面积：2023年1-4月，一线卫星城商办用地推出整体规划建筑面积为142万平方米，低基数下环比大幅增长50.3%，成交量整体规划建筑面积为166万平方米，环比上升5.3%;二线卫星城商办用地推出及成交量整体规划建筑面积分别为1072万平方米、928万平方米，环比分别上升6.9%、8.2%;三四线卫星城商办用地推出及成交量整体规划建筑面积分别为1745万平方米、1289万平方米，环比分别上升21.6%、28.7%。
图：2018年-2023年4月各线卫星城商办用地成交量楼面价及环比变化趋势 数据来源：竖数据CREIS成交量楼面均价及溢价率：2023年1-4月，一线卫星城商办用地成交量楼面均价为12838元/平方米，环比下跌14.0%，二线卫星城为2205元/平方米，环比下跌34.0%，三四线卫星城为1360元/平方米，环比微幅上涨0.4%。
平均溢价率各方面，一线卫星城商办用地平均溢价率为0.2%，环比上升0.1个百分点;二线卫星城为1.9%，环比上升2.2个百分点;三四线卫星城为3.7%，环比上升1.8个百分点(三)科仿交易：2023年1-4月，竖数据共监测到商业地产科仿交易近30笔
注：本表仅列示4月监测案例，物业类型不含工业、住宅、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在2000万元以内的法拍 数据来源：竖数据CREIS 行业动态
1、南昌首个24小时商业综合体“江旅都市方舟”拟于今年10月正式开业 4月10，中共南昌市委宣传部官方微信公众号发布消息称，南昌首个24小时商业综合体——江旅都市方舟计划于今年10月正式面向市民全天候开放，目前项目整体装修已进入收尾阶段，下一阶段，入驻商户将陆续进场装修。
据悉，江旅都市方舟项目是江西省旅游集团打造出的首个具有微旅游目的地、“不夜城”等特色的现代商业卫星城综合体，借助福州路的区位优势，项目围绕潮玩技术创新，以夜中国经济为核心，引入多家首进江西的夜中国经济高端国际品牌，开业后将成为集风尚购物、文化餐饮、卫星城潜水体验、四季有景可观的生态体验、科技、休闲娱乐等为一体商业综合体。
资料来源：竖研究所综合整理竖点评：2019年4月，南昌出台《南昌市进一步促进夜间中国经济产业发展发展三年行动方案》，其中提到“以商业综合体、购物服务中心为辐射点，打造出购物、餐饮相结合的商圈夜间消费需求形式”，经过4年产业发展发展，南昌夜间中国经济愈发繁荣，成为衡量居民“幸福指数”的重要指标之一。
江旅都市方舟以夜间中国经济为核心，结合时下较为流行的“微旅游”概念，为丰富居民夜间生活提供内部空间载体，助力南昌夜间中国经济产业发展发展，为扩大内需推升消费需求做贡献2、多家头部地产商及商业地产民营企业公布一季度投资物业相关收入，业绩整体呈复原态势
数据来源：民营企业公告，竖研究所综合整理竖点评：2023年一季度，我国宏观中国经济稳步恢复，尤其是与商业地产市场密切相关的服务业中国经济和消费需求市场加速恢复，中国经济恢复为商业地产市场复苏奠定基础，尽管一季度商业地产市场供需两端仍趋弱，但部分头部地产商紧抓中国经济与消费需求恢复机遇，商业地产板块业绩已呈现复原态势。
3、瑞安房地产成功发行规模最大的民企绿色生态CMBS 4月27日，瑞安房地产发布消息称，全资附属公司上海瑞桥房地产产业发展发展有限公司成功发行由旗下商业物业上海虹桥天地支持的CMBS产品——“瑞安房地产-虹桥天地绿色生态资产支持专项计划”，该产品是国内发行规模最大的民企绿色生态CMBS，项目在上海证券交易所上市，发行规模为44.01亿元人民币，优先级信用评级为AAAsf，发行票面利率为3.9%，拟将所得款项净额用于偿还集团现有债务以及用作一般营运资金。
资料来源：竖研究所综合整理竖点评：在碳达峰、碳中和战略目标的引领下，我国绿色生态金融顶层设计持续强化，多层次绿色生态金融产品和市场体系已逐渐逐步形成，未来绿色生态低碳建筑或成为商业地产领域新常态，发行相关金融产品或将成为头部商业地产民营企业融资新渠道。
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