违规建筑仍未被行政管理执法政府机构拆毁前，或是没有获得房屋产权注册登记的无牌住宅，人民高等法院能否做为继续执行正股予以继续执行？有些高等法院往往一刀切，指出违规建筑或无牌建筑房屋产权不受法律条文承认和为保护，一律不予继续执行本栏结合有关明确规定及最新判例指出，无论违规建筑还是无牌建筑，其采用、投资收益价值能按现况拍卖处理。
一、违规建筑的判定及与无牌建筑的关系现阶段，行政管理主体对违规建筑以及违规工程建设犯罪行为的判定标准不明确依照我省《农地管理法》的有关明确规定，对农地的管理应全面总体规划、严管为保护、开发农地资源，制止非法挤占农地的犯罪行为。
基层单位和个人在采用农地时应符合农地利用总体总体规划，工程建设挤占农地应经过有关职能部门核准并办理有关相关手续依照我省城乡总体规划法的明确规定，未获得工程建设项目总体规划许可或是未依照工程建设项目总体规划许可的明确规定展开工程建设的，在乡、村庄总体规划区内未司法机关获得乡间总体规划许可或是未依照乡间工程建设总体规划许可明确规定展开工程建设的，由市级以内上海市人民政府总体规划职能部门或是乡镇上海市人民政府对其展开行政处罚。
依照我省《建筑法》的明确规定，在建筑工程开工前，工程建设基层单位应依照国家有关明确规定向工程所在地市级以内上海市人民政府工程建设行政管理行政职能部门申请申领施工许可，对未申领施工许可而展开施工的，由工程建设行政管理行政职能部门展开行政处罚通过对以内法律条文明确规定的总结分析，对违规建筑能定义如下①：违规建筑是在城乡总体规划区域内未获得工程建设用地总体规划许可、工程建设项目总体规划许可、乡间工程建设总体规划许可、临时工程建设项目总体规划许可、工程建设项目施工许能及未依照总体规划许可的明确规定新建、改建、扩建的建筑物、违章建筑、设施和超过核准采用期限的临时性建筑。
实践中，有些行政管理国家机关或人民高等法院常把违规建筑与无牌建筑相混淆无牌建筑又称需经注册登记建筑②，需经注册登记建筑在法律条文性质上是没有经过有权国家机关判定的，可能是违规建筑，也可能是合法建筑判定无牌建筑是否为违规建筑应由有职权的行政管理国家机关负责，而非人民高等法院判定。
①寇笑诚，《详解违规建筑的法律条文治理》，载《法制与社会》2020年2月上，P54②江苏省常州市中级人民高等法院研究组，《关于需经注册登记建筑征收问题的若干思考》，载人民司法（应用）2013年21期二、违规建筑或无牌建筑可做为继续执行正股展开现况处理。
违规建筑或无牌建筑具有一定的个人财产价值，建造人对违规建筑具有历史事实上的管理与控制，享有占据自身利益，对违规建筑或无牌建筑可历史事实占据、采用和投资收益有的是无牌建筑能补救展开正式化世戈教；有的是违规建筑虽属强制拆毁范围，但仍未拆毁的仍具有采用价值；有的是违规建筑虽立即拆毁，但拆毁后仍会产生FV。
所以有的是高等法院指出③，违规建筑被行政管理国家机关行使公权拆毁或自行拆毁前，违规建筑具有一定的采用价值，应视为被继续执行人的具有采用价值的可供继续执行个人财产继续执行高等法院只对违规建筑占据的是历史事实状态展开了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违规建筑通过协助继续执行犯罪行为正式化的情况，不影响行政管理国家机关今后对违规建筑作出处理决定。
本栏赞同该观点，该种情况下的违规建筑如不做为继续执行正股有违公平原则，也不能切实维护当事人合法权益但是，需要说明的是，对违规建筑占据为保护是在自身利益发生冲突时消极地承认并给予为保护，并非法律条文上积极的评价《最高人民高等法院关于转发住房和城乡工程建设部的通知》第二条明确规定：“继续处理程序中处理没有办理如上所述注册登记的住宅时，具有如上所述注册登记前提的，继续执行高等法院处理后能司法机关向住宅注册登记政府机构收到《协助继续执行申请书》；暂时不具有如上所述注册登记前提的，继续执行高等法院处理后能向住宅注册登记政府机构收到《协助继续执行申请书》，并写明待住宅债务人或承受人完善有关相关手续具有如上所述注册登记前提后，由住宅注册登记政府机构依照《协助继续执行申请书》予以注册登记；不具有如上所述注册登记前提的，原则上展开‘现况处理’，即处理前披露住宅不具有如上所述注册登记前提的现况，债务人或承受人依照住宅的权利现况获得住宅，后续的房屋产权注册登记事项由债务人或承受人自行负责。
”依照上述明确规定，对无牌建筑分为三种情况处理：1.对于已具有如上所述注册登记前提的无牌住宅，继续执行高等法院能直接强制继续执行，处理后注册登记职能部门应予以协助办理注册登记相关手续；2.对于暂时不具有，待完善有关相关手续后可具有如上所述注册登记前提的无牌住宅，继续执行高等法院也能强制继续执行，处理后注册登记职能部门应予以协助办理注册登记相关手续；3.对于不具有如上所述注册登记的无牌住宅，高等法院能展开“现况处理”，债务人或承受人依照住宅的权利现况获得住宅，对于将来可能面临无法注册登记、违建拆毁及损失补偿等风险由债务人自行负担。
这里的无牌住宅可能已被或事后被行政管理国家机关判定为违规建筑，但此时不影响人民高等法院继续执行③参见最高人民高等法院（2016）最高法执监161号继续执行裁定书三、关于违规建筑或无牌建筑被继续执行典型案例【典型案例一】裁判主旨：无法依照房屋产权国家机关的注册登记情况确认其所有权归属的建筑物，其采用、投资收益价值能按现况拍卖处理。
案例检索：广西壮族自治区高级人民高等法院（2021）桂民终1585号裁判说理：本案争议的继续执行正股是被继续执行人在红线范围外租用村民集体农地上修建的无牌建（构）筑物虽然农地是租用村民集体农地，但地上建（构）筑物是被继续执行人修建的，被继续执行人依照农地租用合同对该建（构）筑物享有采用权，该建（构）筑物做为被继续执行人的个人财产能拍卖。
【典型案例二】裁判主旨：对正股物包括无牌建筑以现况整体处理，更符合意向竞买人参与拍卖的购买意愿，更有利于正股物变现，且按现况整体评估拍卖并没有损害被继续执行人的财房屋产权益案例检索：桂林市中级人民高等法院（2019）桂03执异26号。
裁判说理：本院拍卖公告明确按“现况”拍卖，该1591.34平方米的建筑面积与之相连的建筑物是一个整体，不可拆分，一起处理更能实现价值最大化在整个继续执行过程中，评估拍卖以现况整体展开，评估拍卖的本义是要将正股物的所有建筑面积做为一个整体展开处理，所以客观上1591.34平方米的建筑面积已经纳入评估拍卖范围。
如果将阳朔一尺水公司红线内的建筑面积与阳朔县政府没收的红线外的建筑面积割裂处理，势必会降低彼此的价值，而且评估公司在评估时也是以建筑物是一个完整的整体来估价的，对估价对象房地产评估价值也是以整体总价值形式展开表述的。
同时，对正股物以现况整体处理，也更符合意向竞买人参与拍卖的购买意愿，更有利于正股物变现，且按现况整体评估拍卖并没有损害被继续执行人的财房屋产权益【典型案例三】裁判主旨：继续执行裁定仅依照个人财产现况处理违规建筑物的采用权，并不会改变建筑物的所有权，不会损害当事人的合法权益。
案例检索：最高人民高等法院（2021）最高法民申4449号裁判说理：在本案中，强制继续执行的是案涉建筑物（违规建筑）的采用权，并非该建筑物的物权，不适用“房地一体，房随地走”的处理原则T村委会、T公司已与诠明有限公司签订《“农地采用”协议书》，约定将案涉农地有偿提供给诠明有限公司采用。
由此可见，在合同期内，案涉建筑物的采用权不属于T公司所有因此，继续执行裁定仅依照个人财产现况处理案涉建筑物的采用权，并不会改变建筑物的所有权，不会损害T公司的合法权益依据《农地管理法》以及《国城乡总体规划法》的有关明确规定，法律条文赋予权力的行政管理国家机关可对违规建筑展开判定和处理。
T公司就案涉建筑物做为历史遗留违规建筑展开了申报，但行政管理国家机关并未就案涉建筑物的权属作出判定，潭头公司也未对案涉建筑物展开变更注册登记故其该项申报，并不能证明案涉建筑物归潭头公司所有，亦不影响深圳中院对案涉建筑物采用权的处理。
通过上述三则案例能看出，人民高等法院有权对违规建筑或无牌建筑展开现况处理继续执行高等法院对违规建筑或无牌建筑的继续执行并不意味着违规建筑正式化，继续执行高等法院在处理违章建筑时，一般会告知承受人存在于其上的权利瑕疵，由承受人决定是否承受。
做为债务人或最终接受以物抵债的继续执行申请人，应对于受让违规建筑或无牌建筑后，是否被行政管理职能部门决定拆毁或承担相应行政管理行政处罚责任作充分的心理预期，风险自担四、金融政府机构涉违规建筑继续执行的实务建议金融债权继续执行中，对于被继续执行人建造的违规建筑或无牌建筑不要放弃继续执行，可就违规建筑的采用价值申请高等法院展开现况处理。
当被继续执行人或案外人以违规建筑为由阻却继续执行时，金融政府机构应积极抗辩，现况处理的结果并非改变违规建筑的性质，而是改变占据状态，亦不会影响行政管理国家机关对违规建筑的处理高等法院应在拍卖公告中明确告知竞买人继续执行个人财产现况及风险。
虽然其价值明显低于合法建筑的价值，但是部分继续执行回款总比没有个人财产可供继续执行强得多
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