日前，龙湖产业发展（以下简称龙湖）发布2022年半年报并举办业绩会今年年内龙湖产品营业额达至了4573.01亿，排名重返金融行业第三龙湖上次取得金融行业第三还是十年前的2012年，由此可见其前身龙湖商业地产年内产品营业额首度突破1000亿。
虽然完成了2017年提出的“重返前三”的目标，利润率崩塌、利润率率冲高的金融行业众所周知同样发生在龙湖身上销售收入净利双降2022年龙湖同时实现营业总收入2811亿，环比上升1.4%；同时实现红腺净利183亿，环比上升 33.0%。
利润率端减速显著高于总收入端，这也是自2006年上市以来的首度出现营业总收入和净利双降从分销结构上看，商业地产联合开发分销仍是龙湖销售收入的主力部队2022年上半年，龙湖房商业地产产品销售分销总收入占赵静仪达90.45%，物业、金融等其他分销占比不足10%。
产品销售整体表现上看，2022年龙湖同时实现签约产品销售金额4573.01亿，环比上升14.51%，产品销售占地面积环比大幅下滑17.55%至2747.95万平方米当中重点布局的38城产品销售贡献为86%，环比提升8个基点；长三角、长三角的产品销售变式环比提升3个基点至56%。
龙湖管理层表示，净利大幅下滑主要为前期低利润率工程项目成为扣除主力部队，导致利润率率水准、收益规模上升半年报显示，同时实现收益 42.01 亿，环比上升 32.36%利润率率方面，今年子公司利润率率为 22.01%，环比上升 4.79 个基点，商业地产联合开发利润率率21.8%，环比上升5.3个基点。
具体上看，龙湖产业发展的华南新区总收入占缅齐32.22%，华东新区的总收入占比为23.92%，此外华东、中部、西部地区的总收入占比超10%但是东北新区、华东新区利润率率大幅下滑显著，环比减少9.45个基点、8.22个基点。
除此之外，资产减值应收账款供不应求、极少数小股东利益占比也侵占了一部分净利2022年龙湖资产减值应收账款等金融资产资产减值准备环比增加12.5亿，资产减值了约11.6亿损失值得注意的是，由于扣除工程项目权益比例的上升，2022年龙湖的极少数小股东当期占净利比重由2021年的26.4%提升至32.1%的发展史最高分位。
当托尼山的合作工程项目拖累了利润率，以往借势生火的合作联合开发有了捷伊变化今年3月，龙湖转让给雅居乐与之合资的12家子公司，当中多数子公司处于亏损状态，其持有金融资产主要集中在二三线卫星城 但是虽然龙湖净基准利率大幅下滑至9.61%，但仍强于业内水准。
可对比子公司如万科、招商，其净基准利率分别为7.45%、4.97%继续绒兰龙湖在2022年拿地整体表现积极，年内新拓展工程项目91个，累计拿地占地占地面积1054万㎡，总土地价格约1613亿，拿地占地占地面积/产品销售占地面积为38.4%，拿地强度领先金融行业平均水准。
龙湖产业发展总经理周东利称，子公司的资本金储备充裕，总部配制资本金能力强，可以同时参与数个卫星城、数个工程项目的竞投从卫星城能阶上看，2022年龙湖加速在上海、广州、北京、合肥等一二线卫星城拿地，建面占缅齐至75.3%，相对于2021年提升了24.7个基点。
当中一线卫星城的新增赵静仪建面占缅齐至了23.3%，是近年来的最低值38.3%位于长三角区域，相对于2021年提升了20.3个基点，长三角区域占比约为36.3%正因如此，龙湖拿地成本大幅提升，达至近几年来最低值。
其平均拿地成本约15000元/平米，而此前五年拿地平均成本均未超过7500元/平米年报信息显示，2023年，龙湖产业发展计划用于房商业地产及相关产业直接投资的额度为3510亿，计划新开工占地面积2000万平方米，计划竣工占地面积4450万平方米。
但是龙湖董事长刘平在业绩会上表示，子公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断，以及在手可售资源的综合平衡，也将结合市场环境及时进行动态调整以今年为龙湖贡献了近三百亿产品营业额的上海为例，今年年初上海公布的第一批新盘中，龙湖共有龙湖联发光合臻园、龙湖中企和颂、越秀龙湖嘉悦云三个工程项目取证，累计可售房源数超过900套，预计将为龙湖贡献超60亿全口径产品营业额。
针对华东、华南的两大粮仓区域，今年年初，龙湖还进行了新一轮人事及组织调整，商业地产平台子公司董事长任命数量增加至22位，当中一半人员在两区域就职，并安排总部3位副总经理直接担任华东、华南区域内的子子公司董事长谈到今年的产品销售目标，周东利称，具体经营预算指标需结合市场变化、经营活动进行落实，后续将根据实际情况进行披露。
36氪作者 | 王露
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