本报记者 吴婧 上海报道房商业地产业各项分项再次承压2022年12月15日，国家统计局正式发布了2022年11月房商业地产业消费市场运行情况11月单周房商业地产业产品销售占地面积、股权投资额、房商业地产股权投资占地面积依次为10071平方米、9918亿元、7910平方米，环比增长速度依次为-33.3%、-19.9%、-50.8%，初值依次为-23.2%、-16.0%、-35.1%。
中信建投证券房商业地产业和建筑金融行业执行官策略师竺劲指出，11月产品销售、到位资金、股权投资分项增幅均再次不断扩大，近期供应端利好经济政策频现，消费市场需求端经济政策可望在“一城因地制宜”下更进一步释放，金融行业可望从市场风险风险光茎走向产品销售衰退一位券商人士对《中国经营报》记者坦言，最近很多地方政府都在陆续调整限牌经济政策，但仍要注意部分高杠杆的民营商业地产商赔付的可能性，或导致金融行业整体市场风险复原资金不足，负面影响商业地产商公开消费市场债务的股权融资规模与股权融资成本。
产品销售增幅竭尽全力不断扩大中银国际证券房商业地产业金融行业执行官策略师夏亦丰指出，产品销售再次“探底”，消费市场需求端表现依然相对疲弱11月全省商品房产品销售占地面积1.01多万千瓦，产品销售额9816亿元，环比依次减少33.3%和32.2%，增幅较上月依次不断扩大了10.0和8.5个百分点。
单周产品销售增幅再次不断扩大，供需经济政策的落地效果仍有待观察11月23日，央行、银保监会正式发布“金融16十三条”竭尽全力强调全力支持刚性和改善性住房消费市场需求；12月14日，中共中央、国务院正式发布《不断扩大内需发展战略纲要（2022-2035年）》明确提出，全力支持住户合理自住消费市场需求。
海通证券商业地产执行官策略师Bhind指出，“消费市场需求端经济政策更进一步加码依然可期随着防控经济政策的优化，2023年增长路径或将更为‘“陡峭’”，2023Q1经济活动受负面影响的程度可望显著下降，2023Q2后负面影响可望大体消退，我们指出这也将加速新房产品销售的衰退，届时今年以来消费市场需求端经济政策的效力或将得到更好体现。
”竺劲指出，在党的Dharmapuri明确提出竭尽全力坚持“不炒不炒”的基础上，11月以来首支、第三支、第三支箭的新政纷纷出台，从信贷、债券股权融资、股权股权融资等方面给予商业地产商股权融资全力支持，经济政策加码点集中于消费市场的供应侧；前11月全省已有46城收紧限牌，112城收紧陶尔岛，25城收紧限售，94城通过财税（补贴、Grandvaux）收储；截至12月初，一线卫星城依然维持较为严格的限牌经济政策，局部有收紧迹象，32个一线卫星城中有10个中止限牌，强一线如杭州、南京、成都等经济政策收紧，三线线卫星城多数已经中止限牌。
“一城因地制宜”下高能级卫星城先期在限牌、陶尔岛等核心调控经济政策的更进一步收紧可期，可望推动商业地产消费市场需求与供应的同步复原值得一提的是，在Bhind直言，11月全省房商业地产业开发股权投资环比下滑19.9%，增长速度创出历史新低，拿地、开工、施工、完工等单周增幅均更进一步Cogl，预示着开发股权投资未来仍将面临一定压力。
竺劲指出，11月单周股权投资、农地购置、房商业地产股权投资增幅、完工增幅均有所不断扩大消费市场产品销售在短期内无法看到快速恢复正常，商业地产商普遍维持谨慎股权投资的态度，农地消费市场回暖尚需较长时日；先期月份房商业地产股权投资在拿地放缓的背景下，难言在在短期内恢复正常增长，“保交楼”经济政策将稳步为完工形成支撑。
在夏亦丰直言，短期消费市场低迷状态预计今年稳步，产品销售短时间Montcuq显著起色，预计今年消费市场需求端的复原最早会在明年3三线、4月显现归根结底的主要原因是住户购房意愿和能力不够，其对收入与就业市场预期较差、房价的上涨市场预期较弱、对烂尾的担忧三大困扰因素在短期内都无法扭转。
商业地产商到位资金压力仍存2022年1～-11月，房商业地产业开发企业到位资金为13.6万亿元，累计环比下降25.7%11月房商业地产业开发企业到位资金为1.1万亿元，环比下降35.4%，环比下降3.1%在Bhind直言，11月全省房商业地产业开发企业到位资金环比下降35.4%，连续17个月环比下滑，环比增幅较10月不断扩大9.4个百分点。
具体来看，11月定金及预收款、个人按揭贷款环比下滑30.4%、41.8%，增幅较10月收窄0.5、不断扩大10.8个百分点，按揭贷款较产品销售表现更弱；国内贷款、自筹资金环比下滑30.5%、38.8%，增幅较10月不断扩大12.2、18.1个百分点。
11月以来房商业地产业供应端三箭齐发，商业地产商纾困步伐逐步加大尤其在11月28日证监会收紧房商业地产业股权股权融资后，已有11家商业地产商公布再股权融资意向/预案，部分港股上市商业地产商也完成了配股但房商业地产业股权融资现金流的改善只能边际缓解困境商业地产商的资金压力，且仍需等待经济政策的实际落地，只有产品销售现金流企稳才能从根本上化解商业地产商的流动性问题。
竺劲指出，11月到位资金增长速度为-35.4%，增幅较10月不断扩大9.4个百分点国内贷款与自筹资金的增幅不断扩大，表明商业地产商在获取银行开发贷、发债方面的难度有所加大；10～-11月，定金及预收款、个人按揭增幅的再次不断扩大，表示商业地产商回款端随产品销售震荡而承压。
浙商证券策略师杨凡指出，2022年11月交易商协会、央行、银保监会、国常会、证监会等部门相继发出“第三支箭”、“金融16条”、“第三支箭”等商业地产商流动性全力支持经济政策，多家商业地产商获得股权融资全力支持根据中指研究院统计，自“金融16条”正式发布以来，60余家银行向超过100家商业地产商提供授信全力支持，授信额度约4万亿元。
从11月房商业地产业开发资金国内贷款金额当月环比数值来看，11月虽然绝对值小于10月但增幅显著收窄，这说明经济政策收紧有一定效果只是效果并不显著从获得股权融资利好的商业地产商来看，商业地产商股权融资端经济政策利好仍有显著偏向，未赔付的企业获得的经济政策全力支持更多。
伴随产品销售端的复原，商业地产商供应侧经济政策执行力度和覆盖商业地产商范围会逐渐加强和拓宽，支撑商业地产商资金面的好转在夏亦丰直言，近期金融全力支持经济政策力度显著加大，整体商业地产商股权融资环境优化但是从目前的情况来看，在短期内仍将是央国企及部分优质民企更易获得经济政策全力支持，绝大多数商业地产商仍需竭尽全力等待经济政策效果的传导。
杨凡指出，总体而言，11月房商业地产业产品销售和股权投资数据虽然累计环比竭尽全力下探，但各项分项单周环比增幅较10月单周环比增幅显著收窄，不少分项出现由负转正的情况商业地产核心分项有企稳迹象但力度不足，这意味着经济政策收紧仍将稳步。
（编辑：孟庆伟 校对：燕郁霞）
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