基于租赁关系的优先购买权能否撤销司法拍卖——（2020）最高法执监171号
云贵川的私塾一是，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”即，根据承租人承租房屋的使用功能是否独立和所占比例是否过半，区分承租人优先购买权及于的房屋范围。
二是，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值司法拍卖程序中可能存在恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。
三是，在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价基于此，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。
即使网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序正进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出拍卖程序损害了竞买人利益的结论。
即，只要程序合法，允许一人竞价四是，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合法律设立优先购买权的立法本意。
即，承租人的优先购买权与抵押权设立时间无关五是，法院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。
法院在执行复议程序中审查认定租赁合同系实质上属于合同之债，不构成真实有效的租赁关系，亦超越了执行程序中对相关实体权益应进行形式审查的范畴，亦有不当即，执行程序不对实体权益作审查和判断六是，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。
共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持
云贵川的私塾申诉人韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司（以下简称金恒泽欣公司）不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2017）苏执复96号执行裁定，向本院申诉本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）在执行招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与常州市润丰新材料科技有限公司（以下简称润丰公司）、江苏双欣环保材料有限公司（以下简称双欣公司）、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案中，于2016年10月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖处置了被执行人润丰公司名下位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋、土地使用权上述房产的装修及附属设施等。
对此，韩守彪、金恒泽欣公司分别向常州中院提出执行异议，主张其分别承租了润丰公司的部分厂房和土地，因常州中院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权，故提出执行行为异议，请求撤销对被执行人润丰公司名下土地使用权及房屋的拍卖并重新拍卖。
常州中院查明，招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）与润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，常州中院于2015年4月10日作出（2014）常商初字第271号民事判决：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息199203.63元（利息暂计算至2014年7月24日，自2014年7月25日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定继续计算支付）；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋和土地〔他项权证号为：常房他证戚字第002461**、常房房他证戚字第002461**常国用他项（2013）押字第580号〕进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；四、润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风向招行信贷中心支付本案律师代理费353442元；案件受理费、财产保全费合计85924元，由润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风迳付招行信贷中心。
判决后，因各被告未履行义务，招行信贷中心向常州中院申请执行，该院于2015年10月30日立案执行2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）对本案抵押物（潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地）进行评估后由法院上网拍卖。
2016年7月12日，鲲鹏公司出具了常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的土地使用权〔权证号常国用（2012）第6953号，即本案抵押的土地使用权〕价值为6380000元；同日，鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋〔包含抵押的有证房屋、无证房屋（食堂、车间、浴室、仓库、办公、门卫、厕所）以及构筑物（围墙、铁棚、水泥场地）〕价值为15636000元；上述房屋总面积为16529.56㎡。
〔无证房3的面积为2224.8㎡，无证房1的面积为4702.5㎡；有证房3幢的面积为2098.44㎡，4幢的面积为4380.91㎡〕2016年8月3日，常州中院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告2016年9月13日，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为常州市潞城镇政新村委颜家村88号房地产，注明“由于该拍品存在长期租赁，××自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，并在《拍卖（变卖）标的调查表》上列明有租赁。
2016年10月26日，第三人常州市富腾机械有限公司（以下简称富腾公司）参加第三次拍卖，以14090200元竞拍成交，并已支付了全部成交价款常州中院再查明，本次拍卖的润丰公司的土地使用权和有证房屋在2013年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为招行信贷中心。
招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继招行南京分行答辩称，对韩守彪的租赁合同有异议；金恒泽欣公司是在抵押之后签订的租赁合同，也未提交租金支付证明请求驳回其异议常州中院认为，一、异议人不享有承租人优先购买权。
从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，常州中院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。
总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权二、本案拍卖合法有效异议人不享有承租人优先购买权，本案也不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形。
综上，常州中院于2017年4月1日作出（2017）苏04执异2号执行裁定，驳回异议人韩守彪、金恒泽欣公司提出的执行异议金恒泽欣公司、韩守彪不服，向江苏高院申请复议，请求撤销（2017）苏04执异2号执行裁定以及案涉拍卖。
金恒泽欣公司申请复议主要理由为：一、本案拍卖存在竞买人恶意串通情形本案第三次拍卖中仅有两名竞买人，且该两名竞买人相互代为缴纳保证金、拍卖成交款，其中一方以保留价成功竞买，明显违背了竞价充分的拍卖要求，构成恶意串通。
二、本案拍卖未按照法律、司法解释的规定发布公告常州中院在本案第三次拍卖前，只在网络平台发布一次性公告，没有在纸质媒体上发布公告，违反《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条，直接导致异议人丧失公平参与竞价机会。
三、本案拍卖程序严重违法，且损害了优先购买权人的竞买利益1.金恒泽欣公司在租用土地上自建了厂房，该自建厂房不属于抵押物，所有权属于金恒泽欣公司2.金恒泽欣公司享有租赁权及优先购买权，但该合法权益受损，完全系常州中院未尽必要调查、通知职责，及违法拍卖行为所致。
四、本案执行标的物虽由多个承租人分别承租，但总体承租面积达到百分之一百，该情形与最高人民法院复函所涉情况并不相同原审裁定援引该复函，属于法律适用错误复议申请人与案涉其他承租人愿意联合购买本案拍卖标的物，承租面积相加超过拍卖房地产总面积的一半，行使优先购买权合理合法。
韩守彪除提出上述复议请求和理由外，另提出其与本案被执行人于2012年8月10日签订的租赁合同合法有效，且租赁合同成立于案涉厂房、土地使用权设定抵押之前，故其对租赁的房屋享有租赁权及优先购买权江苏高院另查明，一、关于本案案涉房地产被评估、拍卖的有关情况。
1.2015年10月27日，招行信贷中心向常州中院书面申请强制评估、拍卖其于2014年8月7日起诉后诉讼中已查封的上述被告润丰公司抵押房地产2015年10月30日，常州中院立案执行，案号为（2015）常执字第0598号。
2.2016年8月1日，常州中院作出（2015）常执字第005982号执行裁定：其中载明，“双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、《土地估价报告》确定：在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。
上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号的房屋、土地使用权、上述房地产的装修及附属设施等（拍卖财产清单详见上述二份评估报告）。
”2017年3月27日本院收到常州中院于2017年3月23日作出的（2015）常执字第00598号之四执行裁定：“（2015）常执字第005982号执行裁定中第2页第10行‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。
上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元’表述错误，现补正为‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为638万元上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计2201.6万元。
鲲鹏公司作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》显示：已提供抵押的常房权证字第**、第××号的有证房屋合计8531.48㎡、评估值为849.3万元；无证房屋合计7998.08㎡、评估值为622.9万元。
估价对象房屋现值1472.2万元，构筑物价值91.4万元，房屋的总价值为1563.6万元3.经公告，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房地产进行公开拍卖：2016年10月8日10时起至2016年10月9日10时，第一次拍卖流拍；2016年10月17日10时至2016年10月18日10时，第二次拍卖流拍；2016年10月25日至2016年10月26日10时第三次拍卖中，交付保证金竞买人为邵丽芳/海泰广告、陈洁敏，2016年10月26日，第三人富腾公司以第三次拍卖起拍价14090200元成交。
淘宝网司法拍卖网络平台显示该次拍卖无优先购买权人记录4.执行异议审查过程中，2016年12月23日，常州中院作出（2015）常执字第005983号执行裁定：其中载明：“在执行中，双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》确定：在估价时点，常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房房权证戚字第**、××号建筑面积8531.48平方米、无证房7998.08平方米合计16529.56平方米（含有证、无证）房屋价值为1563.6万元、土地证编号为常国用（2012）第6953号，面积为14799平方米，土地使用权价值估价为638万元。
2016年8月26日，本院依法裁定上述业经评估的被执行人的房地产以2201.6万元进行上网拍卖上述财产经三次拍卖后，××常州市富腾机械有限公司以三拍价1409.02万元竞得现××常州市富腾机械有限公司已付清全款。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第二十三条、二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房权房权证戚字第**、×号及无证房合计16529.56平方米、土地证编号为常国用（2012）第6953号面积为14799平方米的土地使用权归××常州富腾机械有限公司所有；二、××常州市富腾机械有限公司可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户手续。
”上述执行裁定书以及《成交确认书》、致常州市不动产登记中心的《协助执行通知书》已于2017年1月5日向富腾公司送达二、关于常州中院裁定拍卖前是否进行通知、公告问题1.本案卷宗中留存的网上司法拍卖（变卖）信息表显示：“公告时间：网络：2016年9月13日；报纸：2016年9月14日《常州日报》第1拍公告。
优先购买权申报时间：每轮拍卖竞价开始前两日等等”2.2016年9月13日，常州中院于淘宝网司法拍卖网络平台发布的《关于常州市潞城镇政新村颜家村88号房地产的拍卖公告》第四条规定“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。
”第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
”于此同时，该平台显示《不动产拍卖（变卖）标的调查表》中载明：“标的物情况介绍摘录自常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，拍品现状：租赁情况：有，租赁合同记载租赁期为2014年3月1日起至2024年2月29日。
权利限制情况：1、被法院查封；2、有抵押等等”3.对案涉标的物的拍卖事宜，卷宗中无常州中院已经以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人的材料，常州中院也未在现场张贴拍卖预告或公告。
三、关于金恒泽欣公司、韩守彪与润丰公司签订租赁合同情况1.金恒泽欣公司提交其与润丰公司租赁合同复印件一份，载明的合同签订时间为2015年4月25日；租赁面积为厂房建筑面积700平方米（钢构），300平方米（砖混），500平方米空地（可自建厂房），厂门口2车库（可改建）；租赁期限为15年，自2015年4月25日至2030年4月25日；租金及缴纳方式为每年30万元，十五年租金合计450万元在本合同签订之日二年内付清，可在甲方拖欠乙方货款中抵扣租金。
2.韩守彪提交其作为乙方与润丰公司（甲方）租赁合同复印件一份，载明的合同签订时间为2012年8月10日，合同第1条约定：甲方向乙方出租厂房和土地，乙方将厂房和土地转租甲方应保证乙方每月收到转租租金3万元，抵偿乙方的利息。
第2条约定：甲方向乙方出租的厂房和土地的具体情况如下：位于政新村委颜家村**甲方院内西北角空地及北面厂房1226.52平方米及其办公用房825.61平方米（以上厂房见常房权证房权证戚字第**记东北角彩钢约500平方米以及附房、门卫的约300平方米。
第6条约定：租赁物转租的租金收入，作为乙方债权的担保第7条约定：本协议有效期为6年自2012年9月至2018年8月，到期后甲方清偿全部债务、控制租赁物，若甲方到期不能偿还债务，则本合同继续履行，直至甲方完全清偿为止。
清偿之后，租赁关系自然终止此外，韩守彪提交其作为甲方与常州市黎阳纺织科技有限公司（乙方，以下简称黎阳公司）、润丰公司（产权方）签订的《厂房租赁合同》复印件，约定将韩守彪承租的颜家村88号2800平方米房屋转租给黎阳公司，租期6年，从2012年9月1日起至2018年8月30日，每年租金36万元，租金按月交付。
江苏高院认为，该案争议焦点是：一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖是否恰当；二、常州中院决定拍卖前，金恒泽欣公司、韩守彪是否是已知的法定优先购买权人；三、常州中院执行人员拍卖前有无对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人；四、金恒泽欣公司、韩守彪以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请是否应予以支持。
一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。
本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”及“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。
事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。
”二、常州中院决定拍卖前，金恒泽欣公司、韩守彪是否是已知的法定优先购买权人问题租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物的占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系其次，租赁权本质上属于债权，但具有物权的对抗效力，也即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。
租赁权取得物权的对抗效力需要经过公示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，关于就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同承租人的规定，取得租赁权的公示标准应为占有。
租赁权取得的准据时点应以占有时间为准再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先综上，对租赁权的审查标准应当包含以下三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。
就本案二复议人是否享有租赁权并进而享有优先购买权问题，具体分析如下：（一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
”本案中，根据金恒泽欣公司提交的其与润丰公司签订的《租赁合同》记载，该合同签订于2015年4月25日，故其所承租的房产系在2013年5月13日抵押设立后的抵押房产，其租赁关系不能对抗抵押权人常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。
（二）根据韩守彪提供的其与润丰公司的《租赁合同》及与黎阳公司的《厂房租赁合同》内容可见，因润丰公司对韩守彪另负债务，故双方约定由韩守彪将相关租赁物转租给第三人黎阳公司，收取租金抵偿借款利息故韩守彪与润丰公司的《租赁合同》实为润丰公司以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其与润丰公司之间并未成立真实有效的租赁关系。
此外，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”本案中，常州中院对润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。
如前所述，金恒泽欣公司并不享有优先购买权，而赵梦谷、严国庆、柯桦故三人的优先购买权亦被江苏高院（2017）苏执复29号执行裁定予以否认，则韩守彪主张与案涉其他承租人联合购买以享有优先购买权的请求亦不能成立。
综上，韩守彪不享有承租人的优先购买权三、常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，该院执行程序存在明显不当1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”、第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行通知当事人和优先购买权人的职责”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况…”的规定，无论传统拍卖还是网络司法拍卖，人民法院拍卖前均应履行必要的调查职责以及应履行通知当事人和已知优先购买权人的职责。
2.现没有证据证明常州中院执行人员拍卖前对拍卖财产的权属、占有使用情况进行过必要实地调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人四、尽管常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但金恒泽欣公司、韩守彪以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请也不应予以支持。
理由：1.尽管常州中院执行人员拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但本次拍卖是经申请执行人、被执行人润丰公司共同协商确定，且被执行人润丰公司已通过网络司法拍卖平台公告获知了有关案涉房地产拍卖信息。
被执行人润丰公司对于拍卖公告中有关拍品信息、拍卖时间、竞买人资格、优先购买权申报、确定以及放弃后果等均已明知或应当知道其中，该拍卖公告第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。
”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程”被执行人润丰公司在未经抵押权人招行信贷中心同意情况下，对抵押设立后财产出租的，在抵押权实现时，其对承租人负有通知义务，故，二复议申请人知道或应当知道常州法院已通过网络司法拍卖平台公告了有关案涉房地产的上述拍卖信息。
二复议申请人虽认为其是承租人，享有同等条件下的优先购买权，符合拍卖公告第八条中的竞买人资格，但并未依照该拍卖公告第五条规定要求向常州中院申报，并由常州中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。
2.事实上，根据如上分析，金恒泽欣公司对案涉房地产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其也不具有优先购买权资格韩守彪与润丰公司之间的《租赁合同》实为以租抵债关系，并非真实有效的租赁关系且在常州中院对润丰公司房产进行整体拍卖的情况下，韩守彪所占份额亦不足以享有优先购买权。
常州中院经审查后未确认二复议申请人享有优先购买权依法有据，并无不当3.人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，××通过法院的拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是××不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条规定：“网络司法拍卖不限制竞买人数量一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交”二复议申请人以第三次拍卖中仅有两名竞买人，且其中一方以保留价成功竞买为由，主张本案拍卖存在恶意串通请求撤销拍卖，没有法律依据。
本案中，××人为善意正当竞买，执行法院拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，二复议申请人请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定情形，应不予支持经审核，二复议申请人对案涉房地产均不享有租赁权，不享有优先购买权，其请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的异议和复议申请无事实和法律依据，难以支持。
常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定认定事实清楚、适用法律并无不当，依法应予以维持五、复议申请人金恒泽欣公司在复议程序中直接提出其在近500平方米的租用土地上自建了厂房（即案涉评估报告中所列无证房5），该厂房兴建时间在2015年4月，故其对涉案厂房享有所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
”第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。
”本案中，常州中院已于2016年12月23日作出（2015）常执字第005983号执行裁定，将涉厂房归××富腾公司所有复议申请人既未在异议程序中先行提出对涉案厂房的所有权主张，亦未在涉案厂房执行终结之前提出该所有权主张，故对其该项主张，江苏高院依法予以驳回。
综上，江苏高院于2017年8月8日作出（2017）苏执复96号执行裁定，驳回金恒泽欣公司、韩守彪的复议申请，维持常州中院（2017）苏04执异2号执行裁定韩守彪、金恒泽欣公司不服，向本院申诉，请求撤销江苏高院（2017）苏执复96号复议裁定、常州中院（2017）苏04执异2号异议裁定及（2015）常执字第005983号执行裁定、撤销案涉网络司法拍卖。
主要理由为：一、案涉拍卖程序严重违法，江苏高院（2017）苏执复96号复议裁定及关联案件的复议裁定均认为，常州中院拍卖前未尽调查、通知职责，执行程序存在明显不当，该情形损害了二申诉人的合法权益，属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项中“其他严重违反拍卖程序的情形”，应予撤销。
二、复议期间二申诉人获悉，本案拍卖中两名报名竞买人拍卖前约定只由××一人出价，两笔保证金均用于支付案涉拍卖款，两竞买人之间恶意串通，损害当事人利益对以上恶意串通情况申诉人无法取得证据，请法院调取相关证据，均遭拒绝，请求对此予以调查核实。
三、二申诉人享有法定优先购买权复议裁定认定韩守彪与润丰公司之间并未成立真实有效的租赁关系缺乏法律依据，当事人转租抵债行为并不违法，法律从未规定此种行为不属于租赁，韩守彪在拍卖前也实际占有使用租赁物，其系当然的承租人。
此外，本案拍卖前后执行法院从未涤除过金恒泽欣公司与润丰公司的租赁关系，复议裁定以租赁于抵押后设立应予涤除的理由否定其优先购买权无法律依据二申诉人因不知道拍卖情况，不能推定其知道或应当知道拍卖，且江苏高院并未对承租人联合购买的请求进行审查。
四、本案异议、复议程序违法复议裁定否定租赁权，与拍卖公告中载明的租赁事实矛盾，结果上又维持了拍卖效力，明显错误复议裁定超出请求范围审查了申诉人租赁权是否存在、是否真实等实体问题，且在审理中遗漏第三人富腾公司，程序违法。
五、本案异议、复议裁定适用法律错误《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》解决的是出租人出卖房屋时部分房屋承租人有无优先购买权的问题，本案为法院拍卖程序，故从程序到实体都不能适用该复函。
从复函内容看，并未否定部分承租人在拍卖时可以对部分房屋主张优先购买权，且如果承租房屋与其他部分不可分，则该部分房屋的承租人可以对全部房屋享有优先购买权对于复函中关于承租房屋占全部房屋的比例，应理解为功能比例或使用价值比例。
富腾公司答辩称，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确富腾公司通过淘宝网竞买案涉房地产行为合法，其合法权益应受到法律保护，申诉人在异议程序中并未提出过竞买人恶意串通的理由，常州中院根据其异议理由进行审查并无不当。
润丰公司应依法履行生效法律文书确定的义务，执行法院拍卖程序合法，申诉人的申诉应依法予以驳回本院对江苏高院、常州中院查明的事实予以确认本院认为，本案的争议焦点是：二申诉人请求撤销拍买或重新拍卖的申诉请求是否应予支持。
一、关于二申诉人主张案涉拍卖程序中竞买人恶意串通的问题二申诉人对该项主张并未提供任何证据予以证明，并申请本院对此问题调查取证《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十四条则具体规定了当事人因客观原因不能自行收集的证据类型，包括档案材料、秘密材料及兜底性规定。
本案中，申诉人申请法院调取案涉拍卖程序中两竞买人恶意串通竞买的相关证据，该证据既不属于由国家有关部门保存的档案材料，也不涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私材料，故不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据类型，对其调查取证的申请，本院不予准许。
申诉人依法负有对其提出的主张提供相应证据的责任，如不能提供证据证明其主张的相关事实，则应承担举证不利的法律后果从另一方面来说，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。
司法拍卖程序中可能存在恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益本案中，执行法院在拍卖前已依法通过司法拍卖网络平台、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。
而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价基于此，本院的相关判例认为，。
司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力2016年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。
综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序正进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。
故该项申诉理由不能成立，本院不予支持二、关于二申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》）第二十二条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。
承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。
此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。
本案中，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定对案涉二申诉人的租赁合同进行了审查，并就其各自享有的租赁权与本案执行标的物上抵押权设立时间进行比较，认为：金恒泽欣公司承租案涉房地产发生于抵押权设立之后，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即金恒泽欣公司不再享有租赁权及优先购买权；另一申诉人韩守彪与润丰公司签订的《租赁合同》名为租赁，实为以租抵债，并未形成真实有效的租赁关系，故认定申诉人韩守彪对租赁标的物亦不享有租赁权及优先购买权。
如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误而该院在执行复议程序中审查认定韩守彪与润丰公司签订租赁合同系实质上属于合同之债，不构成真实有效的租赁关系，亦超越了执行程序中对相关实体权益应进行形式审查的范畴，亦有不当。
那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定二申诉人享有的租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。
共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持因此，在本案中，即使韩守彪、金恒泽欣公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。
综上所述，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定适用法律有误，但实质处理结果并无不当，本院予以维持申诉人韩守彪、金恒泽欣公司的申诉请求不能成立，本院不予支持参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：。
驳回韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司的申诉请求。审 判 长： 邱 鹏审 判 员： 邵长茂审 判 员： 徐 霖二Ｏ二Ｏ年六月三十日法官助理： 林 莹书 记 员： 刘晓晴
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