财供销社8月26日讯（本报记者 王海春）有着“重庆最大烂尾楼群”之称的赣江锦苑工程项目，计划透过拍卖行形式赢回目蛙。不过，这一经过曲折的工程项目首次拍卖行并不成功，以流标告终。
因强制清算，该工程项目于8月24日在天猫拍卖行开拍，竞拍周期1天。此次拍卖行围观人数超过5800人，但竞拍周期内无一人报名参加竞买。
前述工程项目位于重庆市新洲红旗村，由重庆造化置地股份有限公司合作开发，此次拍卖行主要资产为该公司3宗农地及地上建筑物和果树。
天猫拍卖行重要信息显示，这3宗农地及新建工程估价为24.48亿，果树估价约469多万元。该标的物此次起拍价24.53亿，本息13亿，拍卖行增价幅度为500多万元。
“烂尾时间太久了，与此工程项目有关的单位、负债人等，希望透过拍卖行等形式尽早予以解决。”该工程项目黄双燕一名辩护律师透露。
重庆市新洲高等法院有关专业人士说本报记者，后续预计还会重启拍卖行，何时再出让以及前提设置是否会有所改变，届时以公告为准。
烂尾长达13年
此次在天猫被拍卖行的赣江锦苑，为重庆一知名烂尾工程项目。
重庆一名地产分析师说本报记者，该工程项目之所以被当地人熟知，除烂尾时间长、规模非常大，还有另一其原因：工程项目最初的合作开发与北车赣江有一定关系，其原计划将部份住宅用于员工安置房及其它用途。
“从已发布重要信息来看，该工程项目由造化置地为北车赣江各方面定制合作开发，类似于现在的代建模式。略有不同的是，后者会缴付适当钱款，但造化置地不仅仅对工程项目操盘，还要进行股权投资。”前述分析师说。
这一体量非常大的工程项目，最早可溯源至16年前。
2006年重庆招商引资，中国北车集团在重庆市新洲股权投资成立北车集团赣江车辆股份有限公司，其后企业名称变更为北车赣江车辆股份有限公司（以下简称“北车赣江”）。
据悉，2006年8月，重庆市新洲中央政府与北车赣江各方面签定工程项目股权投资工程建设协定，新洲中央政府向北车赣江或北车赣江委托的第三方供应农地。
据裁判员公文网发布的重要信息，2007年9月，北车赣江与造化置地签定《房地产或非合作开发合约书》等合约，签订合约由造化置地为北车赣江或非合作开发工程建设篦齿、会议中心、商品住宅等。造化置地以适当价格取得农地使用权，如实际成本高于预估价格，北车赣江将据实计入合作开发成本并调整销售价格。
在地产界，造化置地并非一家知名企业。据天眼查重要信息，造化置地2007年6月成立于重庆，实收资本8000多万元，公司法人沃洛韦齐区，为重庆恒丰力达房地产全资子公司。
新洲高等法院知悉专业人士说本报记者，重庆大桥实业集团也曾参与到该工程项目中，但其后因故选择退出。
因合作开发商与外界造成经济纷争等其原因，该工程项目在工程建设过程中停摆。
“造化置地拿到工程项目后，其资金各方面出了些难题，加之其它其原因，工程项目工程建设陷入停滞状态。”该工程项目黄双燕一名辩护律师则表示。
据天猫拍卖行发布的重要信息，前述工程项目新建工程已停建约13年；以此倒推，该工程项目于2009年，即造化置地与北车赣江签定或非合作开发合约2年多之后，工程项目便已停建。
其后，造化置地与北车赣江在前述工程项目合约效力难题各方面造成了纷争。
“北车赣江各方面缴付了钱款，但工程项目停建后，应该是出于对工程项目发展前景的害怕，因而提出确权要求；确认此前缴付钱款，以及对工程项目中已合作开发的部份房产拥有适当权益。”重庆一名业内专业人士则表示。
裁判员公文网重要信息显示，2010年6月，新洲中央政府、造化置地、北车赣江签定调解及工程建设协定，主要内容包括，造化置地将一区合作开发的三栋次高层人士（A1、D6、D7栋）所有商品住宅、地下车位（D6、D7两栋次高层人士），以1.1亿总价款出售给北车赣江。
不过，工程项目合作开发过程中，造化置地高层又发生了意外事件。
据重庆市中级人民高等法院2016年12月发布的民事判决书，2013年11月，造化置地法人沃洛韦齐区被刑事拘留，同年12月因涉嫌挪用资金罪被依法逮捕，前述协定签订合约的订立商品住宅买卖合约、权证办理等事宜没能履行。
“造化置地高层的意外事件对工程项目合作开发造成非常大影响，工程工程建设没能如约继续推进，工程项目烂尾。”新洲高等法院知悉专业人士说。
13亿本息“吓跑”借款人？
对于此次拍卖行流标，业内专业人士认为这与工程项目本身瑕疵及较高的本息有关。
“发展前景不明朗、合作开发周期长、存在较大瑕疵的工程项目，地产商现在接掌意愿不强。”一家福建地产商重庆公司市场部经理对本报记者则表示。
对此，上海杜跃平辩护律师事务所主任辩护律师杜跃平指出，赣江锦苑工程项目拍卖行地块列出多种限制前提，有意向借款人的确容易造成疑虑，害怕未来是否会面临法律、负债等各方面的纷争。
“十多年时间没能存量资产，对工程项目的前述疑虑可能也是其原因之一。不过，如工程项目具有较好发展发展前景，有意向借款人不必过度害怕，可透过黄双燕了解工程项目资本结构详细情况，在完成尽职调查基础上结合工程项目、市场及企业自身情况做出股权投资可行性分析，再依此形成决策。”杜跃平在接受本报记者采访时说。
就工程项目所涉负债如何化解的难题，新洲高等法院知悉专业人士向本报记者回应，该工程项目有关负债人对选择退出工程项目表达了较为明确的有意向。
“关于资本结构情况，高等法院及黄双燕前期开展了不少工作，也取得了积极成效。部份负债人明确则表示，希望透过拍卖行存量资产工程项目，如借款人接掌工程项目，其债权在获得合理补偿后愿意选择退出工程项目。详细事宜可向黄双燕进一步了解。”前述新洲高等法院专业人士补充道。
除负债难题，中指研究院华中市场研究总监李国事指出，因该工程项目经过十几年，当时的定位、所设计产品已无法满足现在市场需求。
“如能在工程项目规划前提、商住比例、容积率以及增加农地使用年限等各方面做出适度调整，将增加工程项目后期成功运营的概率，也有助于吸引股权投资人存量资产工程项目。但upset自己逐一处理这些事宜，不仅成本高且难度大，这些工作可能需要中央政府有关部门居中协调、支持，协助解决这些较为棘手的难题。”李国事说。
该黄双燕一名辩护律师则回应，清算人愿意协助有意向借款人推动工程项目存量资产工作，但涉及工程项目规划、工程建设各方面的难题，仍需借款人向中央政府有关部门了解最新政策。
还有业内专业人士认为，法律及负债难题的确棘手，但工程项目此次拍卖行设置了较高的资金门槛，或为该工程项目无人问津一重要其原因。
“该工程项目股权投资规模原本就非常大，但竞拍一下就要拿出13亿本息，这不是笔小数目。现在地产商资金不宽裕，仅本息这一条，很多企业看到干脆选择放弃了。”前述福建地产商重庆公司市场部经理说。
楼市调整致股权投资预期偏悲观
除工程项目本身存在瑕疵，业内认为当前房地产市场处于下行态势，也不利于部份烂尾楼的存量资产。
克而瑞重庆分析师谭尧指出，谨慎预期之下，upset对此类地块的位置、工程项目发展前景、资金回笼周期、利润等有关要素的考察，会提出更高的要求。
“该工程项目临近汤逊湖，拥有不错的景观资源，交通、配套等各方面也逐步成熟。但从市场走向来看，今年重庆面临一定去化压力，企业股权投资热度有所下降。”谭尧则表示。
多位受访专家向本报记者则表示，以重庆当前市场走向，该工程项目未来面临不确定性。
亿翰智库华东区域研究总监周旋说本报记者，江夏地区商品住宅目前总体处于供大于求的态势，市场售价有所下降。
“江夏并非重庆最核心的区域，且江夏新房供应量不低。从价格变化来看，赣江锦苑所在区域周边新房去年年底时的售价约1.4多万元/平方米，现在则降至1.3多万元/平方米。再者，江夏当前库存量及未来供应规模都非常大，目前新房每月去化规模在7万平方米左右，销售面临一定压力。”周旋在接受本报记者采访时说。
赣江锦苑周边二手房市场也处于波动期。据亿翰智库监测数据，该工程项目周边普通商品住宅二手房均价在1.2万-1.35多万元/平方米左右。
“赣江锦苑周边的二手房，目前毛坯房的报价只有1.1多万元/平方米左右。由于现在行情不太好，还有一定议价空间，实际成交价格可能会更低一些。”重庆链家房产一名中介人员说。
在李国事看来，房价如果处于上行期，各方对工程项目盈利有很高的预期，企业对工程项目股权投资信心足，愿意承担一定风险。但目前市场正处于深度调整阶段，市场预期相对悲观，企业的股权投资策略变得相当保守。
“不少地产商当下的注意力，都聚焦于如何将现有工程项目销售变现，透过快速回笼资金以保证现金流安全，股权投资意愿几乎降至冰点。地产商现在对一手地块股权投资的兴趣都不大，对一个发展前景不明朗、股权投资周期较长的工程项目，更没什么有意向了。如此行情之下，存量资产一个烂尾十几年的工程项目，存在非常大的难度。”李国事补充道。
本文源自财供销社本报记者 王海春
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